[지투기 33기 15조 - 해로] 권유디 튜터님 1강 후기 - 지방은 눈으로 보는 것이 중요하다!

안녕하세요~!!

백년해로!(百年偕老)

함께 나이 들어가며 성장할

자산을 찾고 있는 해로입니다!

오늘은 권유디 튜터님의 

1강 강의를 듣고 수강 후기를 남겨봅니다~!

이번 1강에서는 권유디 튜터님께서

‘지방투자 원칙 3가지 + ‘대전’ 지역분석’에

 대해서 강의해주셨는데요

처음으로 지방 앞마당을 만들게 되었는지라

기대와 걱정이 뒤섞인 채로, 그리고 설레이는 맘으로

1강 강의를 들을 수 있었답니다!

수도권 앞마당만 만들어오다가

처음으로 지방을 공부하다보니

지방은 수도권의 입지 요소와는 또 다른 방식으로

 바라봐야 한다는 것이 매우 새로웠는데요

특히 인구수가 지방 아파트 단지 가격에

미치는 영향이 크다는 점은

미처 생각해보지 못했던 부분이라

더욱 인상 깊었던 것 같습니다.

그리고 지방은 서울/수도권과 다르게

땅의 가치가 높지 않기 때문에

쾌적한 환경과 상품성의 가치가 높고

그에 따라 눈으로 봤을 때 ‘좋아 보이는’ 단지가

선호도가 높기에 잘 보고 다녀야 한다는 부분도

인상 깊게 다가왔습니다.

이외에도 이번 강의에서 인상 깊었던 점들과

 바로 적용해보고 싶은 점들은

아래와 같습니다.

‘나에게 인상깊었던 점’

# 저평가 지수를 통한 투자 적정시기 가늠하기

저평가 지수 = 서울지수/통화량(M2)지수

수도권은 일부 상급지는 비싼 구간에 속해 있으나

매수 수 하락 가능성을 전제로, 

장기적 우상향 관점에 대한 검토 필요하며,

현재 지방은 대부분의 지역이 저렴한 구간!

▶ 적극적인 매수 검토가 필요!

# 지방에서 수요가 있는 지역과 단지

수요가 있는 지역인 것은 어떻게 알까? = 인구수

수요가 있는 동네는 어떻게 알까? = 지역 내 선호도 요소

수요가 있는 단지는 어떻게 알까? = 입지 or 연식

# 지방 투자에서 ‘인구수’가 가지는 의미

1. 집을 살 사람이 많다

= 매매 가격 상승폭, 거래량 ↑

2. 전월세를 찾는 사람이 많다

= 전세 가격 상승폭, 거래량 ↑

3. 공급 물량을 잘 소화한다

= 지역 내 소화할 수 있는 공급물량↑

# 지방 투자 핵심 3가지

1. 인구수

2. 입지 (학군, 환경, 커뮤니티)

일반적으로 지방은 땅의 가치가 떨어지기에

신축을 따라 거주지를 선택한다

다만, 일부 구에 한하여 땅의 가치(학군)가 있기에

연식이 있어도 매매가 탄력성이 높다

(ex. 대구 수성구 범어동 / 창원 성산구 반림동)

3. 상품성 (=선호도)

연식 - 새 아파트일수록 ↑ 

브랜드 - 자이, 힐스테이트 등 1군 브랜드일수록 ↑

택지 규모 - 1개 단지보다는 다수가 모인 택지일수록 ↑

# 지방에서 백화점 개수와 매출의 의미

지역 내 백화점 개수와 매출액은

지역의 소비력을 의미한다

→ 집을 매수할 사람들의 소비력

→ 집 구매 여력 파악 가능

백화점이 가깝다는 이유만으로 거주지를

선택하지는 않지만 백화점이 가까우면

거주 만족도가 높아진다

# 새 아파트가 많은 택지, 신도시

브랜드, 신축, 택지일수록

거주 환경 만족도가 높음

이런 환경이 동네의 수준을 높이고

사람들을 끌어당긴다

백화점, 대형마트가 부족해도

신축 택지를 거주지로 매우 선호한다

# 지방 투자 입지 우선 순위

학군, 환경 > 직장, 교통

→ 학군이나 환경을 이유로 거주지를 선택하는 경우

커뮤니티가 형성된다!

# 대전의 지형

거주 위치와 상관 없이 직주 근접 요건을

충족하기 쉽다 (자차 40분 내 이동 가능)

신규 택지지구 조성할 빈 땅이 부족하고

확장하기 어려운 지형이므로 신축이 들어오기 어렵다!

현재 대전 시장 = 매매 ↓ 전세 ↑ ▶ 전세가율 상승

소액투자에 유리한 환경!!

# 대전 주요 택지 정리

1. 유성구 (#대덕특구 #카이스트 #과학 #연구)

: 대덕연구단지 인근 도룡, 도안, 죽동이 신축 택지로 선호

노은, 지족은 대덕과 가까워 예전에 사람들 많이 살았음

학하는 대전 외곽도로 바깥이라 사람들 비선호

전민 문지는 예전에는 사람들 선호했으나 지금은 선호도 빠지는 중

관평 송강은 테크노벨리 근처라 가성비 신축으로 선호됨

2. 서구 (#행정 #둔산신도시 #크로바 #정부청사)

: 둔산 탄방 월평 만년이 둔산동으로 묶여서 선호되는 편

3. 중구 (#원도심활성화 #중앙로상권 #목동/선화재개발)

 : 중촌 목동 선화 구축이나 재개발되어 천지개벽 중

지금 가격이 매우 저렴한 상태

태평 유천은 원도심의 찐부자들이 살았던 지역

4. 동구 (#역세권개발 #대전중앙시장 #혁신도시)

대전역 인근, 역세권 개발 중

신안 천동 신도시 들어오면서 가격 많이 상승

가오 산내는 1기 신도시 같은 느낌, 구축

5. 대덕구 (청주, 청원, 연계)

‘적용해보고 싶은점’

# 지방 투자 기준 3가지를 반드시 기억하자

1. 수요가 많은 지역

: 인구수는 곧 수요! 

인구수에 따라 투자 우선순위를 정할 것

(단 비싸면 투자 X)

2. 건물 가치가 큰 단지

: 지방은 빈 땅이 많아 ‘땅의 가치’가 떨어짐

※ 주의점 : 구축 수요 파악하여 투자

3. 선호도 고려

: 지방 지역별로 선호하는 동네

선호하는 단지가 정해져 있다. 

지역별 특성을 파악하자!

(커뮤니티가 형성되면 이런 현상 발생함)

# 구축임에도 선호도가 있는 지방 단지인지 점검하기!

1. 특정 학교를 보낼 수 있는 단지

2. 직장, 환경, 학군이 종합적으로 좋은 단지

3. 전통적인 부촌 (동네를 대표하는 대장 단지)

# 지방에서는 공급물량을 더욱 꼼꼼히 점검하자!

지방은 공급 물량이 전세가격에 절대적인 영향을 준다!

1. 지역 전체 공급 물량 (시 기준, 3년간)

2. 구별 공급 물량에 영향을 받는 지역의 공급 물량

3. 3년 내 입주 단지 위치 확인

공급물량 → 전세물량 → 전세가 → 매매가 영향

# 공급물량에 따라 행동하는 법!

공급량이 많으면?

▶ 수요 대비 공급량이 많으면 전세가 하락 가능성 ↑

전세가가 하락하면 매매가도 하락할 수 있음

▶ 가격 흐름을 파악하고 세입자 재계약 관련

판단 기준을 정하고 행동해야 한다

공급량이 적으면?

▷ 수요 대비 공급량이 적으면 전세가 상승 가능성 ↑

전세가격이 상승하면 매매 가격도 상승할 수 있음

▷ 보유하거나 시기를 봐서 매도해야 한다

# 잊지 말자! ‘입지>가격’

▶ 본연의 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자한다

(+적은 투자금)

입지가 아무리 좋더라도 가격이 비싸면

투자하지 않아야 한다!

# 지방 매물 매도 할 때는 욕심내지 않기!

▶ 대세 상승장이 왔을 때는

내가 기존에 목표로 잡았던 수익률이 달성 됐다면

너무 욕심 내지 말고 팔 수 있을 때 팔아야한다!

지방이라면 연 수익률 20% 수준이면

양호한 편임을 알고 매도하자!

# 실력 있는 투자자의 관점을 생각하자!

▶ 실력 있는 투자자는 본질(가치)에 집중한다

가격이 많이 저평가 된 단지를 발견한다면

황금같은 기회가 왔음을 알고

용기를 내서 투자할 수 있어야 한다!

가치를 보고 투자했다면 확신을 갖고 버텨야 한다!

감사합니다.