관련 강의
내집마련 고민이라면? 집사기 전 - 너나위의 내집마련 기초반
너나위, 용용맘맘맘, 자음과모음
역시는 역시!!
최근 지방에서 서울로 갈아타기를 한 내 입장에서
서울아파트는 그냥 비싸다는게 팩트라는 말이 너무 귀에 꽂혔다.
진짜 비쌌다ㅠㅜ
금액에 따라 급지가 왔다갔다 하고, 선택의 폭은 줄어들고……
어쨋든 갈아타기는 했지만 이제 시작이라는 생각 뿐이다.
갈길은 멀고, 시간은 촉박하고, 마음은 급하기만 하다.
급할수록 돌아가라는 말을 잘 기억해야 하고, 내가 지금 할 수 있는 일에 집중해야 한다!!
시간 가는 줄 모르고 들었던 너나위님의 강의.
강의 내용을 그대로 쓰지 말라 했지만, 강의 내용을 제대로, 아니 조금이라도 기억하려면 복기가 필요하다.
pir = 소득대비 집값의 비율,
집값이 우상향하는 이유는 소득이 늘었기 때문이다.
불황에 전세가율이 높고, 호황에 전세가율은 낮다.
지금은 소득의 증가율보다 빠른 시기
서울 아파트는 그냥 비싸다는게 팩트다.
pir지수는 객관화 하기위해 보는것
서울 아파트 평균 pir 12.1(2008년 12월 이후) → 월급을 한푼도 안쓰고 12년을 모아야 서울 아파트 1채를 살 수 있다는 말.
세계의 pir지수보다 서울이 결코 높지 않다.
유동성이 많이 공급되는 시기에 pir지수가 말해주고 있다.
현실적인 서울 아파트 최적 매수 시기(2014년 1월~2018년 6월(약 4년간) pir 10.1 / 전세가율 69.7%
현재 pir 정점 찍고 급감 중(19.9→11.0), 전세가율 바닥찍고 횡보(50.8%→50.6%)
현재는 매매가와 전세가가 붙을 상황이 안된다. 지표를 봤을때 예전처럼 전세가율이 붙기 어려울 듯
부동산은 이전보다 쌀때 사야하는것. 감당이 된다면. 비싸지 않게.
감당이 된다는 것:
- 월 대출상환액<월 저축액 ⅔
- -20%하락
- 금리 6%대(+2%)
최근 달러가 1,500원을 돌파했다. 이는 원화가치가 하락했다는 것. 원화 양이 많아진 것.
돈풀기가 늘어나면 환율이 오를 가능성이 높고, 금리를 올릴 가능성 있다.
우리나라는 외환 보유고도 약하다.
세금규제 순서: 양도세 → 보유세 → 보유세
규제시마다 기회(상승이 멈춤)가 온다.
제일 쉬운건 복제다. 부자들의 길을 따라가 봐라.
덜 중요한것 포기, 중요한 것 집중하여, 상황에 맞는 집 매매한 후
지속적인 관심과 공부, 저축을 실행하며, 적극적으로 갈아타기.
시간이 돈이라는 얘기가 머릿속에 떠오른다..
‘나이만 먹어가지고!’ 라는 어릴적 동네 아줌마들이 싸우는 소리중 하나였는데ㅠㅠ
다음은 대출 기본 지식이다.
대출 종류
담보대출: 주택을 담보물로 대출. 중도상환시 수수료 발생
마이너스 통장: 직장이나 소득을 근거로 무담보 대출. 한도가 낮고 개인간 편차가 있음
신용대출: 마통에 비해 금리 높음. 중도상환수수료 발생
상환 방식
-만기일시상환: 대출기간 이자만 부담. 만기시 대출금 상환. (현재 없어짐)
=>시간이 지날수록 화폐가치가 떨어지기 때문에 대출금을 레버리지로 사용할 줄 알아야 한다.
-원금 균등 상환: 매달 원금을 똑같은 금액만큼 상환.(이자는 남은 원금에 대해)
=>이자 총액과 상환 총액이 가장 적음(초반에 상환금이 크다)
-원리금균등상환: 매달 원금+이자를 같은 금액만큼 상환.(상환금액이 가장 크다.)
-변동금리형: 대출기간 중 금리가 변함. 고정금리보다 저금리, 금리인하기에 유리. 금리인상기에 불리
=>현재는 금리 인하기에 있기 때문에 변동금리를 선택해야 한다.
-고정금리형:대출기간 중 금리가 일정함. 금리인상기에 유리. 변동금리보다 그금리. 금리인하기에 불리
들어올 돈은 최대한 빨리 받아라.
나갈 돈은 최대한 늦게 보내라. 돈이 녹기 때문에.
총액이 커도 최대한 늦게 나가는 것이 좋다.(원리금균등상환)
LTV(담보인정비율): 대출액/주택가격 → 집값 10억, 대출가능액 5억일 경우 LTV는 50%
DTI(총부채상환비율): 담보대출상환액 합계/총소득 → 소득기준으로 본다는 것(차주의 상환 능력을 본다는 것)
DSR(총부채원리금상환비율): (담보대출상환액+기타부채상환액) / 총소득
DTI ≦ DSR
ex) 담보대출 상환액 1800만원, 자동차 할부금 360만원, 신용대출 1억원 / 소득 6000만원 일 경우
답: DTI는 30%, DSR은 77.6%
=>신용대출 5%(통상 기간이 5년, 1억일 경우 연 2,000만원)
상승장 초반에는 대출규제가 나온다.
월부 표 기준 내 금액에 맞는 지역 선택
네이버 필터설정(금액, 세대수 등)
해당되는 매물 하나하나 정리한다.(10개 정도, 최종 30개는 찾아보면 좋다.)
보고서 작성(3개지역 반복 후 고른다.)
로드뷰로 동네를 본다.
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이렇게 직접, 쉽게, 아주 떠먹여 주시는 너나위님 최고십니다!!!
