수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘은 23년 당시에 했던 중소도시 모의투자 사례로
얻어낼 수 있었던 교훈을 정리해보고자 합니다.
핵심을 먼저 짚고 글을 시작해보겠습니다.
첫번째 교훈
: 지방 투자에서 공급 물량을 우선적으로 검토하자
두번째 교훈
: 임보 쓸 때 제대로 쓰고, 투자 전에 살펴보자
각각의 교훈이 나오게 된 이유와 배경을
차분히 정리해보겠습니다.
첫번째 교훈: 공급이 없는 중소도시가 우선이다!
23년 6월 당시 저는,
청주시 흥덕구와 서원구를 임장하며
입지를 다음과 같이 정리했었습니다.
그때 당시만 해도 청주는
공급이 적정 공급량 미만인 수준으로,
입주 시기만 피하면 충분히 투자로
괜찮을 것이라 생각했습니다.
그리고 불과 3개월 후에 만든 전주시의 공급도
적정 공급량에 14% 수준으로 굉장히
적은 수준이었는데요.
결론 부분을 적으면서 궁금했습니다.
청주시를 임장하며 매물코칭까지 받았던 물건과
전주시를 임장하며 뽑았던 매물 중
어디가 더 우선 순위일지 말입니다.
그때 당시 제가 뽑았던 매물은
청주시 서원구 수곡동에 위치한
더샵퍼스트파크 74타입 3.45억/2.8억 [6,500]
전주시 덕진구 하가동에 위치한
하가더루벤스 84타입 3.1억/2.4억 [7,000] 이었습니다.
두 단지 모두 지역 내 선호도가 빠지는
생활권에 위치해 있습니다.
청주에서 더샵퍼스트파크는
산남동이라는 과거의 학군지에
계시던 분들이 근처에 위치한
신축이라 찾아가는 정도의 단지입니다.
반면 전주에서 하가더루벤스는
선호도가 상당히 빠지는 생활권에 위치한
선호도가 그마저도 밀리는 단지입니다.
뿐만 아니라 더샵퍼스트파크는 21년식 신축이고,
하가더루벤스는 12년식 구축 단지입니다.
청주가 전주 보다 도시의 가치도 좋고,
단지가 위치한 생활권 및 선호도도 그렇고,
단지의 상품성 및 거주민 인식도 더샵퍼스트파크가
하가더루벤스를 압도했습니다.
어떻게 보아도 청주 더샵퍼스트파크가
1등 매물인 상황입니다.
심지어 투자금도 비슷하게 들었으니까요.
그렇게 26년인 현재,
두 단지 중 어디 하나에 투자했다면
3년이 지난 시점입니다.
지금의 결과는 어떨까요?
결과를 놓고 비교하면 다음과 같습니다.
[후보 단지] | 23.06-09 | 26.04 | 총 수익 / 수익률 |
더샵퍼스트파크 | 3.45 / 2.8 | 3.7 / 3.2 | 2500 / 38% |
하가더루벤스 | 3.1 / 2.4 | 4.05 / 3.2 | 9500 / 135% |
전주에서 검토했던 하가더루벤스가
9500만원이 상승하며
상당히 큰 수익을 안겨주었습니다.
여기서 첫번째로 알 수 있는 교훈은
공급이 없는 지방 중소도시에서도
1억에 가까운 수익을 볼 수 있다는 것입니다.
그것이 설령
선호도가 밀리는 생활권에 있는
후순위 단지일지라도 말입니다.
두번째 교훈: 임보를 제대로 쓰고, 투자 전에 살펴보자!
첫번째 교훈에서 지방 투자에서 공급이
얼마나 중요한 지를 알 수 있었는데요.
사실 생각해보면 23년 당시 청주는
공급이 지금 만큼 많지 않았습니다.
그때 당시에 썼던 임보를 보더라도
25,26년에 공급이 줄어드는 모습을
확인할 수 있습니다.
23년에 투자할 때 전세금에
너무 욕심을 내지 말자고 생각했습니다.
또한 재계약을 하는
25년에 공급이 있으니
26년에 재계약을 할 수 있도록
투자를 하고 싶었습니다.
그렇지만 그 당시에 전세 낀 물건들 중
25년 6월 만기였던 물건이
충분히 쌌고, 전세가도 높게 껴있어
1등으로 뽑았었습니다.
2년 동안 보유하며 만기 시점을
돌이켜보면 이렇게 입주물량이
변해 있었습니다.
청주시에 예정에 없던 공급이
26, 27년에 쏟아졌고,
그 위치 또한 중심부에 위치해
상당한 리스크로 다가왔습니다.
25년 6월 만기였다면,
한화포레나매봉과 생활권도 거의 공유하는데
전세 재계약 때 많이 힘들었겠다 싶습니다.
그렇지만 26년 만기로 만들었다면
저는 더 큰 리스크를 맞이했을 거 같습니다.
26년에 중심권 및 서원구에 입주가 쏟아졌고
약 7천 세대 가량의 입주가 있습니다.
뿐만 아니라 27년에는 더 대단지이면서
브랜드에 대규모로 바뀌는 생활권에
신축이 들어왔기에 더욱 위험했을 것입니다.
청주에 투자했다면 현재 입주장을 경험하고 있고,
전세 세팅에 골머리를 썩고 있었을 거 같네요.
그리고 이때 임보를 제대로 쓰는 것의 중요성을 느꼈습니다.
제가 그 당시에 임보 공급 장표를 쓰면서
‘재개발, 재건축 물량’이라는 장표를 썼었는데요.
그때 당시에도 재개발 물량이 많으니까
언제 공급 물량으로 잡힐 지 모르고,
역전세에 대비해야 할 거 같다고
정리해두었습니다.
물론 투자할 수 있는 상황에서
투자를 진행했더라면,
그때의 저는 리스크를 크게 생각치 않고
바로 투자했을 거 같습니다.
자유를향하여 멘토님께서 해주신
매물코칭에서도 못 해도 1.5억은
벌 수 있다고도 말씀해주셨으니까요.
벌 수 있는 수익에 눈이 뒤집혀
리스크를 제대로 검토하지 않은
우를 범하였습니다.
그때는 마치 제가 굉장히 실력이 있고
잘 아는 것처럼 말하고 다녔는데,
돌아보니 정말 경솔하고 건방진 투자자였네요.
두번째 교훈은 임보를 쓸 때 제대로 쓰고,
투자 전에는 반드시 다시 살펴보자는 것입니다.
제가 투자 전에 임보를 한번이라도 살펴봤다면
리스크를 매물코칭에서 질문하지 않았을까요?
역전세에 대비해야 한다고 했으면서
과연 대비는 하고 있었을까요?
힘들여 시간을 쓴다면
기왕 쓰는 거 제대로 써야겠다고,
그리고 투자 전에 꼭 다시 봐야겠다고
깨달을 수 있었습니다.
4번째 교훈까지 한번에 쓰고 싶었는데
생각 보다 글이 길어져서
나누어 써보려 합니다.
첫번째와 두번째 교훈은
결과론적인 관점에서 바라볼 때의
깨달음을 적어보았습니다.
그리고 세번째와 네번째 교훈은
과정에서, 그리고 시장에 대한
개인적인 생각과 깨달음을 적어보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
댓글
세노테
26.04.06 17:45
이렇게 예정에 없던 공급을 맞이할 가능성을 최소화하며 투자해야한다는 생각이 들었습니다..! 수곡더샵퍼스트파크는 저도 저 당시 일등으로 뽑은 적이 있는데 그 때 투자했다면 지금 쉽지 않은 상황이었겠어요. 전주는 앞마당이 아니었지만 이렇게 지금까지 흐름 차이가 나는 것을 보면서 많은 지역을 알고 임보 제대로 쓰고 지방투자를 제대로 이해하는 것이 너무나 중요하다는 것을 느낍니다 자세한 복기를 이렇게 나눠주셔서 감사드립니다!!
