관련 강의
내집마련 고민이라면? 집사기 전 - 너나위의 내집마련 기초반
너나위, 용용맘맘맘, 자음과모음
드디어 시작한 내집마련 공부
집을 사야 한다는 생각은 오래전부터 했지만,
투자와는 어떤 점이 다를까?
막상 어디서부터 시작해야 할지 쉽게 결정하기는 어려운 주제였다.
이번 강의를 들으며 가장 먼저 든 생각은,
내가 그동안 '시기'에 대한 막연한 불안만 가지고 있었을 뿐
실제로 무엇을 어떻게 해야 하는지는 전혀 모르고 있었다는 것이다.
집값은 오를 수밖에 없다는 원칙
강의에서 가장 인상 깊었던 부분은 집값의 장기 우상향 원리였다.
1986년부터 현재까지의 전국 아파트 매매지수 그래프를 보면,
중간중간 조정과 하락이 있었지만 결국 방향은 언제나 위를 향했다.
집은 생필품이면서 동시에 투자재라는 이중적 성격을 가지기 때문에,
통화량이 증가하는 한 장기적으로 가격은 오른다는 논리다.
인구가 줄면 집값이 떨어지지 않겠냐는 흔한 걱정에 대해서도 명확한 답이 나왔다.
서울은 인구가 1990년대 이후 꾸준히 줄었음에도 집값은 반대로 올랐다.
중요한 것은 전체 인구가 아니라 수요가 몰리는 지역이다.
수도권은 인구와 가구 수 모두 증가 중이고,
광역시는 인구는 줄지만 가구 수는 아직 유지되거나 증가하는 곳이 많다.
반면 지방 중소도시는 인구와 가구 수가 함께 줄고 있다.
결국 핵심 키워드는 '수도권 위치 좋은 아파트'와 '광역시 5억 신축 아파트'였다.
지금 사도 되는가, 아닌가
강의 내내 반복된 메시지는 단순했다.
잘 고른 집에 장기간 거주한다면 언제 사든 잃지 않는다.
다만 더 싸고 안전하게 사고 싶다면 PIR(소득 대비 주택가격 비율)과 전세가율을 함께 봐야 한다.
현재 시장을 진단하자면, 서울·경기 최선호 단지는 전고점을 돌파하여
싸다고 보기 어렵지만 감당 가능한 범위라면 매수를 고려할 수 있고,
전고점을 아직 넘지 못한 단지들은 이전 대비 10% 이상 저렴한 상태이므로
매수 시기로 볼 수 있다고 했다.
지방 광역시의 경우 전세 하락이 마무리되며 저평가 구간에 진입 중인 곳이 많다는 진단이었다.
시기보다 중요한 것은 '무엇을 살 것인가'
이 부분이 이번 강의에서 가장 뼈아프게 느껴진 대목이었다.
너나위님은 같은 시기에 집을 샀어도 결과가 크게 달랐던 실제 사례들을 보여줬다.
2015년 강남 아파트 8억이 현재 22억인 반면,
같은 해 제주 주택 8억은 현재 4억이다.
좋은 시기라고 아무거나 사면 안 된다는 경고였다.
내집마련을 잘 한다는 것은
'시기 → 범위 → 여러 개 후보 → 한 개 → 기술적 매매'의 과정을
순서대로 클리어해나가는 것이라고 했다.
지금까지 나는 “집값이 언제 떨어지는지에 대한 시기”에만 집착했을 뿐,
좋은 것을 고르는 훈련은 전혀 하지 않았다는 걸 인정할 수밖에 없었다.
징검다리 전략과 로드맵
목돈이 부족하다고 포기할 필요가 없다는 것도 이번 강의의 핵심 메시지 중 하나였다.
처음부터 원하는 집을 살 수 없다면,
지금 살 수 있는 집에서 시작해 자산을 불려가며 단계적으로 갈아타는 징검다리 전략이 현실적인 대안이다.
사회초년생이 종잣돈 1억으로 경기권 3억짜리 아파트를 시작으로,
5년 뒤 서울 7~8억대로 이동하고,
10년 뒤 마포 30평대에 도달하는 구체적인 시뮬레이션을 보면서,
이게 꿈이 아니라 계획의 문제라는 생각이 들었다.
대출에 대한 기본 개념 — LTV, DTI, DSR의 차이,
디딤돌·보금자리론·신생아특례대출의 자격과 한도,
변동금리와 고정금리의 장단점 — 을 한 번에 정리해준 부분도 실용적이었다.
대출은 금리가 아니라 한도를 기준으로 판단해야 한다는 원칙이 특히 기억에 남는다.
강의를 듣고 적용할 점
투자공부를 하며 앞마당을 다녀 보니,
실거주는 언제든 사도 되는것이라 생각하긴 했지만,
강의를 듣고 나니 투자와 마찬가지로 내가 어느 지역의, 어떤 단지를, 어떤 예산으로 살 수 있는지를 파악하는 것이
우선이라는 걸 알게 됐다.
1주차 과제로 드림하우스 프로젝트와 예산 내 아파트 단지 10개 찾아보기가 주어졌다.
3개월 동안 체계적으로 따라가 보며 미리 준비를 해 보도록 해야 겠다.
좋은 후보지를 찾아놓고도 엉뚱한 것을 선택해 후회하지 않도록!
다음 주차 강의를 통해 조금 더 디테일한 방법들을 살펴보고,
멤버들과 함께 임장을 통해 공감대를 형성해 보며 차근차근히 한 발자국 나가보자!
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