[리치] 26년도 가계부채 관리방안에 대한 생각

안녕하세요

경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고 싶은 부자 여유로운리치입니다

이번 기사는 최근 4월 1일에 발표한

26년도 가계부채 관리방안에 따른 내용입니다

관련기사 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20260401096500002?input=1195m

현재 상황

 가계부채 관리방안에서 나온 내용들 중 가장 핵심은 바로

다주택자 주담대 만기연장 제한과 관련된 내용입니다

2025년 6월 27일(일명 6.27대책)부터 다주택자들은 

주택담보대출을 받을 수 없는 상황이 지속되고 있는 상황에서

정부는 2026년 4월 17일 이후부터는 

다주택자가 보유한 수도권 및 규제지역 아파트의

주택담보대출의 만기연장 자체를 허락하지 않겠다고 발표했습니다

대출을 받은 상황에서 이자 납입에 

크게 문제가 되지 않은 대출들은 통상적으로 은행에서 

연장을 해주고 있는데 

이번 정책을 통해서 다주택자들과 임대사업자분들은

대출이 만기가 되고나면 연장을 더이상 안해주겠다는 의미입니다

다만 주택을 즉시 매도하기 어려운 상황인 임차인 있는 경우에는

발표일('26.4.1) 기준으로 임대차계약종료일까지 만기연장을 허용해주며

만약 무주택자가 26년 12월 31일까지 매수를 하게 된다면

토허제에서 핵심 내용인 입주를 임대차계약 만료까지 유예를 해주었습니다

추가적으로

대책 시행일 전일인 26.4.16까지 체결되는 묵시적 갱신과

발표일로부터 4개월 이내 종료되는 임대차계약은

계약갱신청구권을 허용해주며 실질적으로 28년 7월 1일까지는

무주택자가 미리 집을 사는 것은 예외적으로 허용을 시켜줬습니다

왜 정부는 이런 결정을 했는지?

정부에서는 가계부채 관리방안이라는 제목을 쓰면서

실질적인 내용은 다주택자 대출연장을 금지시키는 결정을 내렸는데요

다주택자들의 대출연장을 금지시켜 이 물건들이

시장에 매도 물건으로 나올 수 있기에 이를 기대한 것으로 볼 수 있습니다

사실 이번 정책은 다주택자들 중에서도 임대주택사업자들의 물건에

대해서 더 포커싱을 더 맞추었는데요

기본적으로 임대사업자들의 대출기간은 3~5년 정도이며

일반 다주택자는 5.9 이후에는 양도세가 중과되어

최대 82.5%까지 받게 되지만

임대사업자 물건은 양도세 중과배제 혜택이 있기에 

대출이 만료되고 나면 충분히 매매물량으로 나올 수 있는 환경을

정부에서 만들어줬다고 볼 수 있겠습니다

다만 이번 대출연장의 폐지는 다주택자들을 옥죄는 정책이라고

생각하기 보다는 우리나라 가계부채를 줄이기 위함인데요

제목 또한 대출연장 금지가 아닌 가계부채 관리방안이며

그 내용에는 주요국들에 비해서 

GDP 대비 가계부채비율이 상당히 높은 편이기에

우리나라 가계부채 비율을 조율하기 위한 하나의 방안으로

다주택자 대출연장을 금지시켰습니다

시장에 미칠 영향?

올해 연장이 만기되는 다주택자 물건들은 약 12,000 가구인데

이 정도 규모가 엄청난 양의 규모는 아니지만

그럼에도 일부는 매도를 할 수 있기에

일시적으로는 매물이 증가할 수 있을거라 생각이 됩니다

다만 매물의 증가가 시장에 파급적인 영향을 미치진 않을 거라는 생각이 드는데

그 이유는

개인 다주택자 입장에서 본다면

대출을 활용했다는 의미는 전세가 아닌 대부분이 월세물건이고

대출을 더이상 연장을 해주지 않게 된다면

매도를 하거나 전세를 돌려 대출금을 갚는다는 2가지 선택사항이 생기게 되는데

위에서도 언급했다시피 26.5.9 이후에는 양도세가 중과되어

최대 82.5%까지 받게 되기에

5.9 이전까지 매도를 하기를 원한다면 물건이 나오겠으나

그걸 원하지 않는 사람들은 전세로 전환하여

대출을 상환해서 보유하는 방향으로 갈거라 생각이 됩니다

임대주택사업자 입장에서 본다면

개인 다주택자들보다는 조금은 더 매도할 수 있는 물건이 나올 수는 있겠지만

현재 정책이 계속 나오는 상황에서 대출연장이 안된다 하더라도

전세로 전환을 시킬 수 있기 때문에

굳이 급하게 매도를 해야할 큰 이유가 없어

많은 매물들이 나올지는 의문이라는 생각이 듭니다

내 생각은?

분명히 다주택자 대출연장을 제한시키는 정책으로 인해

다주택자 분들 중에서 반드시 매도해야 하는 분들의 물건은

조금 나올 수 있겠다는 생각이 들기는 합니다

그리고 

무주택자들은 5.9 이전에 급한 다주택자 물건을 찾는다면

가격 협상에서 우위를 가져올 수 있을 뿐 아니라

임차인이 현재 있는 물건을 만기 혹은 갱신권까지 사용이 가능한

예외사항이 있기에 당장 큰 돈을 들이지 않고 매수를 할 수 있어

무주택자분들에게는 여전히 기회라고 생각합니다

다만 미리 껴서 사는 것이 2년 실거주 요건을 

미뤄주는 것이지 사라지는 것이 아니기에

단순히 저희가 투자하듯이 매수를 하기 위한 노력을 하다가는

돌려줘야 할 전세금을 마련하지 못해서

어려움이 생기게 될 수도 있을거 같다는 생각도 듭니다

그렇기에 무주택자분들은 

현재 내 자금 계획을 철저하게 계산을 해보며

향후 물건을 미리 끼고 산 다음 실거주를 하게 될 때

전세금을 마련할 수 있는지 현금흐름을 확인해야 합니다

현금흐름 및 감당가능한 금액을 확인하고 나면

각자 자금 상황에 맞는 단지들의 후보를 추리고 나서 

부동산에 가서 매물을 보며

그중에서 가장 좋다고 생각하는 단지를 사야합니다

결국 부동산에서 가장 중요한 본질은 가치이며

그 가치는 사람들이 얼마나 이 집을 좋아하고 살고 싶어하는지 입니다

정책이 계속 바뀌니까 기다려야지

서울 아파트 가격이 이미 올라서 이제는 비싸니까 기다려야지

조금만 더 기다려보면 기회가 오겠지

여러가지 이유를 들며 매수를 안하는 것보다는

현재 내가 할 수 있는 것들에 집중하며 하나씩 행동해나가는 것이

무엇보다 중요한 시기라고 생각합니다

앞으로 비거주 1주택자들에 대한 규제와

보유세에 대한 이야기도 조금씩 언급이 되고 있는데요

시장의 흐름에 따라서 이렇게 정책이 계속 생겨나는 것이 신기하면서도

나올 때마다 잘 정리하고 공부하면

또 다시 현재와 비슷한 시장을 마주하게 되었을 때

잘 대처를 할 수 있겠다는 생각이 드네요

오늘도

긴 글 읽어주셔서 감사합니다