안녕하세요
꿈이있는집 입니다
벚꽃이 흐드러지는 4월 7일
월부학교 봄학기를 활짝 열어주신
줴러미튜터님의 1강 오프라인 강의를 듣고 왔습니다
지금 월학 학생들이 무엇을 어려워할지,
무엇을 가장 답답해할지 깊게 고민해주신 만큼
시장 판단, 매수, 운영, 매도, 태도와 마인드까지
육각형이 완벽한, 단단한 투자자로 롱런하기 위해
지금까지 튜터님께서 투자자로 해오던 것들을
투자, 운영, 성장의 세 가지 파트로 나누어 알려주셨습니다
Chapter 1. 투자_ 시장 판단과 원칙
- 서울/지방 가격 흐름
- 상승장 중간 복기
- 투자원칙과 기준
투자 파트에서는 시장 판단, 그리고 원칙과 기준을 다시 한번 짚어주셨습니다
시장 판단에서는 지금까지 볼 수있던 거의 모든 지표들이 등장했는데,
먼저 지수들과 평당가, 거래건수를 보여주시면서 구별 상승흐름이 어디까지 얼마나 왔는지와 과거에는 어땠는지 비교해주셨어요
"서울은 지금 다 너무 비싸요" 라면서 전체를 퉁치는 것이 아닌,
가격흐름을 분석해보고 이 단지가 아직 정도면 괜찮은데? 라는 기준을 세우는 것이 중요하다는 것을 느낄 수 있었습니다
그리고 인상 깊었던 점은 "통화량과 금리가 부동산 시장에 미친 영향"이었습니다
튜터님은 통화량, 금리, 매매지수, 전세가율을 한 그래프에 모아 시점별로 구분해주셨는데요
유동성이 폭등하기 시작한 코로나를 기점으로 시장에 참여한 플레이어 순서에 차이가 있다는 것이었습니다
'이걸 이 가격에 사네,,'라는 문장은
폭락 이후 유동성 초기 시점, 기회를 내 것으로 만든 투자를 나타내기도 하며, 유동성이 폭발하게 되면서 시장에 강제로 참여하게 된 실수요 영향으로 실거래가가 반영되고 있다는 중의적 의미도 갖게 된 것이 아닐까 라는 생각도 들었습니다
또한 상승장 중간까지 온 시장에 대한 복기를 어떻게 하면 좋을지 알려주셨습니다
예를 들어, 상급지 비선호구축 VS 하급지 신축을 비교해서
'하급지 신축이 더 낫다'고 판단, 후자를 투자했다면,
시장은 정말 그렇게 흘러갔을까? 에 대한 확인과 복기를 하는 것이었습니다
복기를 통해 내 실력을 쌓기 위해서는
내 것이 올라서 또는 안 올라서 좋아하거나 슬퍼하는 것보다는
1) 시장에 대한, 2) 물건에 대한, 3) 투자자 자신에 대한 복기가 필요하다는 것을 지난 학교때부터 배울 수 있었는데요
내가 투자한 물건을 왜 골랐는지 의사결정하는 과정에서
비교평가를 통해 투자 후보에서 탈락한 단지/물건들이
내가 판단한 대로 시장이 흘러갔는지 적어 본 다음,
내 판단이 시장과 달랐다면 놓친부분이 있는지? 그때 보지 못한 것이 있을지? 왜 그랬는지 이유를 찾아 씽크를 맞추고,
내 판단이 시장에 반영된 것과 같았다면 성공 경험으로 켜켜이 쌓아 다음 투자에 반영하기 위한 실력으로 만들어봐야겠습니다
BM 포인트🌟
- 서울 구별 평당가 전세가율 월1회 쳌 + 내가 생각하는 단지 가치 비교하기
- 가설검증, 비교평가 할 때 컨셉 맞추기
- 상승장 초입 → 중기 → 말기 → 하락장 전 시점별 투자 복기
- 투자원칙기준, 저환수원리 임보 업데이트
Chapter 2. 운영_ 투자로드맵
- 투자로드맵
- 세금, 시나리오 등 시뮬레이션
두번째 파트인 운영에서는 주택수에 따른 로드맵과
세금, 갈아타기 시나리오, 전세금 증분을 직접 시뮬레이션 해보는 것을 보여주셨습니다
보유세,양도세, 그리고 갈아타기 시 내집마련/투자 시나리오,
그리고 돌아오는 전세만기때 마다 시세대로 맞춰도 될지, 아니면 5%만 올려받을지 직접 시뮬레이션을 돌려보고 판단할 수 있도록 꼼꼼하게 알려주셨습니다
그 중에서 2주택 매도 후 갈아타기 시뮬레이션은
전저점 대비 이전장에서 상승률을 적용한 지역과 단지를
주담대예산으로 내집마련 후보 단지로 고르는 case1번과
투자금 예산에 전세가율을 적용하여 투자 후보 단지로 고르는 case2번으로 나눠주셨는데 결론에 꼭 적용해봐야겠습니다
BM 포인트🌟
- 보유세/양도세/전세가 시뮬레이션
- 결론파트 시나리오 담기
Q. 혹시 튜터님이 후기를 보실까? 하여 살짝 이해가 되지 않았던 궁금한 점을 남겨보겠습니다💚
- Case2 투자 시나리오에서 2주택 매도시 투자금 수준이 전저점 금액임
- 상승률 100% 적용한 매매가가 36억, 전세가율 50% 적용시 투자 가능
이라고 알려주셨는데요
질문1. 현 시장에서 상승률 100% 적용 전인 매매가 18억 매물에 투자할 수 있는 후보단지로 뽑으면 되는 것일까요?
아니라면 현 시장에서 36억대의 매물을 투자 후보단지로 뽑으면 되는 것일까요?
(강의 끝나고 질문 하고 싶었는데 놓쳐서 후기에라도…♥ 저희 반원분들과도 얘기해보겠습니다><)
질문2. 만약 후자의 기준인 현 시장에서 36억대 매물에 투자할 수 있는 것으로 후보단지를 뽑는다면
현재 서울 전세가율은 1급지 30%, 2-3급지 40%, 4급지 50%대인데,
보수적으로 전세가율을 30% 정도로 반영하여 25억수준(18억/70%=25억) 매물을 뽑으면 될까요?
Chapter 3. 성장_태도와 마인드
- 성장하는 법 = 지행용훈평
- 좋은 사람이 되기
- 추천도서 : 다시초격차, 실패를 통과하는일
마지막 성장 파트에서는 짧지 않은 3개월이라는 한 학기를
어떤 태도와 마인드로 임해야 할지 알려주셨습니다
튜터님은
“안다-> 아는것을 행동한다 -> 결과를 낸다 -> 가르친다 -> 복기를 통해 행동을 수정한다”
의 지행용훈평이라는 과정을 반복하며 성장해오셨다고 말씀해주시면서
내 삶의 리더라는 태도로 임해야 한다고 하셨습니다
상대방의 입장을 먼저 이해하는 것,
모르는 것이 있다면 아는 척 하는 것이 아니라 끊임 없이 학습한다는 것,
그리고 나를 끊임 없이 복기하고 피드백은 수용, 행동으로 옮기는 “내 삶의 리더”가 되는 태도도 이번 학기에, 그리고 나의 삶에 적용해봐야겠다 마음먹을 수 있었어요
또 처음이라도 위축되어 움츠리지 말고
적극적으로 기버가 되라는 말씀에
뭔가 깊은 곳에 숨은 제 마음을 들킨것 같아 살짝 뜨끔했습니다
반원이면 운영진처럼, 운영진이면 튜터처럼
스스로 한계를 두지 말고
열정적으로 적극적으로 하루하루를 보내면서
무엇을 그리고 어떻게 하면
반원들에게, 나에게, 그리고 과거의 나에게까지 나눌 수 있을까
어떻게 하면 성장할 수 있을까 끊임없이 물어보고 적용하는
신나는 3개월 보내보겠다고 다짐해봅니다
BM 포인트🌟
- 과거의 나를 구한다고 생각하기
- 든든한 튜터님/동료들에게 질문 많이 하기, 피드백 적극수용하기
- 처음이라 생각하지 않고 열정기름 온도 올리기
월부학교의 목표, 정체성은
10억 달성하는 그 끝까지 함께하는 것인데요
대한민국의 순자산보유액이 10억이상인 인구는 상위 10%,
소득 기준 상위 10%는 연 1억 이상 이라고 합니다
대한민국 상위 10%를 위해,
더 나아가 상위 1%를 위해
독강임투하며 실력을 성장시키고
자산을 잘 보유해나가며 투자자로 롱런하는 삶을 추구하겠습니다!
ps. 럼튜터님의 강의는 처음 들어보았는데,
(더 자주 해주세요... ><)
정말 적용할 것 백만가지로 꽉찬 강의 해주셔서 감사합니다🩵
