[지투기 33기 15조 - 해로] 재이리 튜터님 2강 후기 - 효과적으로 지방 임장하는 법 + 창원 지역분석'

안녕하세요~!!

백년해로!(百年偕老)

함께 나이 들어가며 성장할

자산을 찾고 있는 해로입니다!

오늘은 재이리 튜터님의 

2강 강의를 듣고 수강 후기를 남겨봅니다~!

이번 강의는 

효과적으로 지방 임장하는 법 + '창원' 지역분석'

에 대해 강의해주셨는데요!

마침 창원이 제 고향이기도 하고

저의 첫 지방 앞마당인지라 

정말 강의를 들어보고 싶었는데

정말 감사하게도 오프라인 강의에 초대되어

같은 ‘창원 사람’인 재이리 튜터님께 강의를 들을 수 있어서

정말 기쁘게, 그리고 집중해서 강의를 들을 수 있었답니다~!

워낙 똑 부러지게 잘 알려주시는 

재이리 튜터님의 강의답게 이번 강의도

명쾌하고 배울점이 정말 많았던 강의였는데요!

어린 시절을 살아왔던 곳이기는 하지만

부동산의 관점으로는 한번도 생각해온 적이 없었기에

재이리 튜터님의 강의를 들으며

‘내가 나고 자랐던 이 곳이 이런 의미가 있었구나’

‘이런 곳을 사람들이 좋아했구나’하고

이제서야 비로소 알게 된 것 같습니다

다시 한번 재이리 튜터님께 감사드립니다!

이번주에도 다시 창원에 내려가서 임장을 하게 될텐데

오늘 강의를 들으면서 배웠던 내용들을

현장에서 눈으로 다시 익히고 싶다는 생각에

빨리 임장 날이 왔으면 싶네요ㅎㅎ

이번 강의에서 인상 깊었던 점들과

 바로 적용해보고 싶은 점들은

아래와 같습니다.

‘나에게 인상깊었던 점’

# 현재 창원 시장의 가격

현재 창원은 25년 입주장이 정리되면서

입지, 선호도에 따라 가격 반등 또는 보합

선호도 좋은 곳 매매, 전세 동시 상승

일부 생활권 전세가 상승+매매가 보합

→ 가격이 보합하며 기회를 주고 있음

가치와 가격을 잘 알아둔다면 

신축을 소액투자로 접근 가능하다!

# 왜 지금, 창원인가?

1. 중소도시 중 압도적 1등, 광역시 급 위상

: 지방 도시에서 수요는 곧 가격 상승의 힘

인구가 많을수록 수요가 뒷받침되어 가격 상승의 힘이 크다!

2. 가격이 싸다. 너무 싸다~!

: 지역 내 수요가 있고 선호하는 단지들도 싼 가격

33평 기준 평균 투자금 5천만원 이내

24평 기준 평균 투자금 3천만원 이내

소액투자도 가능!

3. 공급이 주는 기회

: 주요 공급이 끝나서, 사실상 공급이 ‘제로’

향후 5년간 공급 물량이 매우 부족함

전세가가 올라와 투자금이 줄어들고

 가격 상승에 유리한 조건이 만들어지는 시기이다!

# 창원의 지리적 특성

도시 확장의 제한 + 압도적인 성산구 

: 산에 쌓인 분지 도시이자, 배산임수 항구도시

압도적인 직장 → 중심지 선호

산을 깎아 개발하거나 원도심을 재건축 활발 

 (*선호하는 구축 투자 시 

다른 도시에 비해 수익실현 속도 빠를 수 있음)

창원은 인접한 김해의 공급을 함께 확인해야 한다!

인접한 지역 간 인구 교류 활발하기에

붙어있는 김해의 공급 물량을 점검해야 한다!

# 창원의 입지 정리!

직장 - 탄탄한 일자리를 바탕으로 소득도 높음 

 → 대기업/종사자수 모두 중소도시 1위

→ 창원 내에서는 월평균 가구소득은 성산구 압도적 1등

(창원의 모든 교통은 국가 산단으로 이어진다)

학군 - 중소도시 중 1등 학군
학업성취도율 85% 이상, 특목고 진학률, 학원가 모두 성산구

성산구 내에서는 반림(반송/반송여(),성주(삼정자) 학원가 선호

*성주동에는 더스퀘어 학원가 있고

삼정자중 근처 구축에 전문직 많이 살고 있음
환경 - 상남동 / 중동(유니시티) 상권이 발달

원래부터 중심 + 대형 상권으로 선호하는 성산구

좋아지고 있는 곳 의창구 (유니시티, 어반브릭스, 스타필드)

빌라 주택가 많아 덜 선호했지만 

새아파트 들어오며 환경이 개선되는  마산회원/합포구

상권+쾌적한 곳(신축) ▶ 거주 환경 개선

*지방에서 똑같이 신축이 들어온다고 무조건 동일하게 보면 안 됨

교통 - 창원에서도 교통이 편리한 곳을 더 선호함

기차역 3개, 터미널 5개를 가지고 있어 교통 인프라가 좋음

다만, 자가용 이용이 가장 많은 창원이다.

지하철이 없기 때문에 도로 교통이 중요!
(원이대로(메인)/창원대로/창이대로/315대로/진해대로)

공급 - 창원은 공급 물량에 따라 가격이 정직하게 반응하는 시장

방산 기반 도시 특성상 경기에 따라 대세 흐름이 흔들릴 정도는 아님

(특히) 전세가는 공급량대로 움직인다.

단, 영향을 주고 받는 김해의 공급 물량를 함께 살펴야 한다.

창원의 경우 예정

# 창원에서 공급을 보는 법!

창원 전세가는 창원시 내 전체 공급에 더 영향 X

25년 광공급 신축 전세 물량 단기간에 소진

현재 재건축, 재개발이 있지만 다 합쳐도 

단기간 과잉공급으로 넘어가기 어렵다

▶ 26년 이후 5년 간 창원 입주 물량 부족

# 지방에서 입지별 주의할 점

*교통 - 출퇴근 시간 지방의 30분 vs 수도권의 30분 체감이 다름

*환경 - 지방은 낮과 밤에 사람이 끊이지 않는 곳을 선호함 

*환경 - 지방은 차로 이동하기 좋기 때문에 주차하기 편한 곳 선호

*환경 - 외곽 택지도 가격은 늦게라도 오르긴 한다

# 창원 구별 랜드마크 아파트 시세 정리

: 사람들이 좋아하는 단지는 호가가 올랐다가 거래되지 않으면

다시 가격이 내려가는 현상이 반복되고 있다

성산구/의창구

→ 선호하는 단지 중 덜 오른 매물에서 기회를 보자

마산회원구/마산합포구/진해구

→ 랜드마크, 선호하는 단지부터 우선 기회를 보자!

▶ 창원은 용유가대! (용호-유니시티-가음-대원)

# 창원 투자 전략 키워드 3가지!

#연식 #직장접근성 #학군

1. 연식 - 사람들은 새 아파트를 좋아한다

→ 되도록 신축/브랜드/대단지+밀집(모여 있는 곳) 선택

신축이 귀한 창원에서는 신축이 희소성을 띈다

아무리 성산구라도 꼭 구축, 그 단지에 살아야만 하는

이유가 명확하지 않다면, 신축을 우선 고려+선택

2. 직장 접근성 - 직장과 가까운 곳에 거주하는 것을 선호한다

 같은 조건이라면 국가산단까지 수월하게 접근 가능한 곳으로!

(단, 창원대로 아래 공업지역은 비선호. ex.남산효성해링턴)

3. 학군 - 내 아이를 학군지에서 키우기 위해 이사하는 지역이다

같은 조건이라면, 학군지에 존재하는 단지

지방에서 학군 좋은 곳은 부촌(커뮤니티)과 연결된다.

(반송,용호 > 삼정자 > 양덕)

1순위 : 입지 좋은 신축 - 성산구/의창구 신축 (용유가대)

2순위 : 입지 덜 좋은 신축 -국가산단 2~30분 이내 출퇴근 가능한 신축

3순위 : 입지 좋은 구축 - 성산구 원이대로 라인(입지+학군+가수요)

4순위 : 그 외 - 투자 후보로 고려하지 않음

# 지방 사람들이 특히 더 좋아하는 압도적 상품성

1. 신축 브랜드 대단지 (브역대신평초)

2. 조경

3. 고급화 커뮤니티

4. 특화 설계 (커튼월룩, 문주 등)

(*약점이 있어 거주선호도가 떨어지는 단지

= 비선호/기피, 생활권 단절, 구축 택지)

‘적용해보고 싶은점’

# 지방에서 진짜 학군지를 판단하는 법을 숙지하자!

1. 좋은 결과(학업성취도,특목고진학률)를 내는 학교

2. 양+질의 학원가

3. 아파트 커뮤니티 (“나 여기 살아~” 할 수 있는 환경)

→ 이 3가지가 모두 교집합일 때 진짜 학군지이다!

# 학원에서 학군 입지를 보는 법!

창원은 지방이라고 해서 연식만 보는 곳이 아니고

구축이라 하더라도 입지가 좋은 곳은 유의미하기에

다른 중소도시와는 다르게 봐야 함!

학군지 내에서 단지별로 

배정 중학교 + 학원가 도보 접근성

을 파악하여 우선순위 정해보자!

# 지역 내에서 상권에 집중된 곳을 살펴보는 법!

통계지리서비스(SGIS)에서

업종밀집도를 통해 환경의 질을 살펴보자

# 창원에서 교통을 보는 법!!

→ 같은 조건이라면, 더 빨리 막히지 않고

국가산단 접근이 용이한 곳!

→ 국가 산단까지의 접근성이 개선되는 곳 중

아파트가 몰려 있고, 연식이 좋은 지역부터 우선시!

# 매물임장 시 우선 순위 매기기!!

→ 지방에서는 투자금에 우선적으로 들어오는 단지부터

매물임장을 하자!

한정적인 시간이기 때문에 실제 투자할 수 있는

단지에 시간을 경제적으로 쓰자~!

# 매매가는 비슷한데 전세가가 차이가 날 때 단지 보는 법!

애매할 때는 전세가를 보자!

전세가가 실거주 가치를 반영하기에

매매가가 비슷한데, 전세가가 차이가 많이 난다면

전세가가 비싼 곳이 현재 싼 가격일 가능성이 높다!

(ex. 메트로시티2 > 두산위브더센트럴)

# 지방 투자 시 가격 흐름으로 시장 타이밍 읽는 법!

1. 선호 신축 - 전세 하락 멈추면 반등 / 지역 내 가장 먼저 상승

→ 선행 지표로 활용

2. 선호 구축 / 중간 신축 - 비슷한 시기, 비슷한 흐름

→ 대세 분위기 파악

3. 후순위 구축 - 전세 밀어 올려야 매매 상승, 특정 시기에만 수익 봄

→ 상승의 온기 퍼짐 파악

# 창원 가격으로 보는 투자 우선순위!

창원 구별 입지 

→ 현재 입지와 가격이 왜곡되어 있음을 인지

입지가 좋은 성산구, 의창구의 연식이 좋은 아파트부터!

(비싸다면 선호 구축까지)

입지가 약한 마산회원구, 마산합포구, 진해구는

연식 좋은 아파트 위주로 접근!

# 창원에서 연식 투자의사결정 기준

2018년 이후 - 연식 (지방에서는 19년식도 신축x)

2010년 이후 - 연식 + 직장접근성

2000년 이후 - 연식 + 직장접근성 + 학군

1980~1990년대 - 연식 + 직장접근성 + 학군 + 가수요(재건축/리모델링)

=> 중소도시에서 구축을 투자로 검토할 때는

구축이 신축의 상품성을 이길만한 

분명한 선호요소가 있어야 한다!

 (ex. 토월 성원[94])

# 창원에서 더 버는 투자를 하려면

1. 연식+직장접근성+학군+가수요(재건축/리모델링)

2. 가치 대비 엄청 싸고 투자금이 적게 들어야 한다 → 수익률 확보

3. 공급 물량이 없어야 한다 → 전세 상승

# 효과적인 지방 임장 노하우

지방 임장은 더더욱 효율성이 매우 중요

정해진 시간 내 최대의결과 = 철저한 준비 + 시간 활용

1. 분위기 임장 전, 보고 갈 3가지

 : 1) 나무위키 2) 지적편집도 3) 세대당인구수+연령별인구

(*세대당 인구수 2.2명 이상이면 가족 단위 가능성 ↑)

2. 분위기 임장 루트 짜기

: 상권 + 아파트 밀집된 동네 + 랜드마크 / 대중교통

: 아파트 밀집 구역 확인 + 지적편집도 보며 ‘이면도로’ 지나가게!

사잇길(이면도로)로 지나가면 지역 주문들이 해당 생활권에 대해

어떤 인식을 갖고 있을지 파악할 수 있다

3. 분위기 임장 후 남기고 올 3가지

#사람 #상권 #택지

4. 단지 임장 시 유념할 사항들!
1) 단지 내부에서 단지의 상품성을 보며 ‘누가 거주할까’ 생각

2) 단지 주변이 살기에 쾌적하고 안전한지 살펴보기

3) 건물만 보고 오지 말기

4) 생활권 우선순위에 너무 매몰되지 않기

5. 단임 루트 짜기

: 분임 루트 역방향 / 분임 때 안 갔던 곳 위주로!

# 매도 시 매수인이 보러 올 수 있는 ‘트리거’ 만들기

→ 간절한 마음으로 할 수 있는 모든 것을 다 해보기

- 부동산 사장님께 중계비 100만원 더 드리기

- 위/아래 생활권으로 집 다 내놓기 

- 젊은 사람들을 생각해서 당근마켓에도 내놓기

 - 옵션 조건 걸고 내놓기 (ex. 시/에 설치 후 매도)

 - 너바나님 ‘매도 잘하는 법’ 글 읽어보기

감사합니다.