내용 요약
- 지금은 "보유와 운영"이 핵심인 시장이다. : 무리하게 추가 투자하기보다 잃지 않는 관점에서 가치 있는 자산을
보유하고 운영하는 것이 중요한 시기다. 정책과 시장 변화에 감정적으로 대응하지 말고 대응의 영역으로 받아들여야 한다. - 유동성은 한 번도 회수된 적 없다 : 2020년 3월 통화량 3,000조에서 2026년 현재 4,500조로, 6년간 50%
증가했고 꺾인 적이 없다. 이것이 부동산 가격 상승의 근본 원인이며, 통화량·금리·전세가율·매매지수를
복합적으로 이해해야 한다. - 투자의 본질은 "가치 있는 자산을 사는 것" : 수익성(얼마 오를까)만 먼저 보지 말고, 사람들이 진짜 들어와서
살고 싶어하는 곳인지 가치 판단을 먼저 해야 한다. - 저평가의 재정의 : 전고점 이하는 그냥 싼 거고, 전고점 이상인 단지들은 같은 매매가 안에서 가장 가치 높은
것이 저평가다. - 수도권 1~3급지 80~90% 상승, 4~5급지는 아직 기회 : 하급지 갭메우기 흐름이 진행 중이며, 2013~17년 실수요자 시장과 유사한 국면이다.
- 지방 광역시는 지금 투자하기 좋은 시장 : 부산·대구·대전·광주 모두 공급이 줄고 전세가율이 올라오고 있다. 특히 대구는 지금부터 매주 트레킹해야 할 시점이다.
- 수도권 외곽 투자는 "싸게 사야" 한다 : 상승도 늦게 오고 하락장도 빨리 맞지만, 전저점까지 빠지지 않는 것이 장점이다.
- 보유세·양도세 시뮬레이션을 반드시 해볼 것 : 보수적으로 가정해도 연 수익률 20% 달성 가능하며, 세법 개정은 7월쯤 예상되므로 미리 대비해야 한다.
- 전세 올려받기는 보수적으로 : 시세대로 1번 올려받고 이후 5%씩은 역전세 안 나지만, 2번 시세대로 올려받으면 역전세 위험이 있지만, 견딜만 하다.
깨달은 점
- 잃지 않는 투자에 대해 다시 한번 깊이 생각하게 되었다. 돈을 버는 것보다 잃지 않는 것이 먼저라는 것을 머리로는 알았지만, 시뮬레이션을 직접 해보면서 체감이 달랐다.
- 너나위님의 루틴 35개 영역과 제러미님의 15개 영역을 들으며, 나도 내 삶을 그렇게 쪼개서 관리할 수 있겠다는 생각이 들었다. 원싱과 루틴 사이에서 균형을 잡는 것이 롱런의 핵심이라는 말이 와닿았다.
- 급지별 평균 전세가율을 통해 지금 시장이 어디쯤 와 있는지 파악하는 방법을 배웠다. 단순히 매매가만 볼 것이 아니라, 전세가율의 역대 평균과 현재를 비교하면 시장의 온도를 읽을 수 있다는 점이 인상 깊었다.
- 환경 개선 효과는 신축이 들어온다고 무조건 받는 것이 아니라, 기존 구축과 신축이 하나의 생활권으로 연담화되어야 비로소 효과가 나타난다는 것을 알게 되었다.
- 안 좋은 입지의 대장보다 좋은 입지의 2등이 더 오를 수 있다. 결국 상위 생활권의 힘, 즉 "형님을 따라간다"는 흐름을 이해해야 한다.
- 덜 오른 것이 저렴해서 매수하는 전략은 수도권 외곽에서 유효하고, 서울에서는 감당 가능하다면 제일 좋은 것을 사는 것이 맞다. 수도권 외곽은 싸게 사서 전저점 방어를 노리고, 서울 상급지는 가격이 올랐더라도 가치 우선으로 접근해야 한다는 구분이 명확해졌다.
- 가치 있는 물건을 파악하는 것이 먼저이고, 적정 전세가율은 그다음이다. 전세가율이 높다고 먼저 찾는 것이 아니라, 사람들이 좋아하는 단지를 먼저 고르고 그 단지의 전세가율을 확인하는 순서가 맞다. 수익성보다 입지 가치를 먼저 보는 눈을 길러야 한다.
- 다주택자 주택 수별 대응 방안 시뮬레이션이 꼭 필요하다. 보유세, 양도세, 현금 흐름을 미리 계산해 놓아야 정책이 바뀌었을 때 흔들리지 않고 바로 대응할 수 있다. 막연히 불안해하는 것이 아니라 숫자로 정리해 놓으면 오히려 마음이 편해진다.
- 월부학교를 잘하기 위해서는 인정과 수용이 먼저다. 다 가져갈 수 없다는 것을 내려놓고, 어떤 후회를 할 것인지 스스로 선택하는 것이다. 모든 문제는 시간, 돈, 마음이면 해결할 수 있다는 말이 위로가 되었다.
- 조급함을 내려놓고, 어떻게 하면 더 잘할 수 있을지를 고민하고 실행해야 한다. 내가 좋은 사람이 되면 다른 이에게 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 과거의 나를 구한다는 마음으로 나누면, 결국 그것이 내 성장이 된다.
앞으로 적용할 것
- 지방 투자는 환금성이 중요하므로, 매도 관점에서 잘 팔릴 단지인지를 아실 거래내역을 보고 확인한다.
- 전세 가격을 판단할 때 과거 3개월치 실거래 가격을 함께 확인한다.
- 앞마당 단지를 볼 때 "여기 잘 팔릴까?"를 먼저 자문하고, 아실에서 최근 거래 빈도를 체크한다.
- 보유 물건의 보유세·양도세 시뮬레이션을 이번 달 안에 한 번 돌려본다.
- 매주 수요일, 한 주간의 독강임투를 복귀하고 다음 주 계획을 정리하는 루틴을 만든다.
