[지기11기 1조 로나운] 지방투자 기초반 1강 후기

안녕하세요, 로나운입니다

감사하게도 추합되어 지기 오프를 듣게 되었습니다.

그리고 그 강의는 매우 만족스러웠습니다.

어렵게 오프에 들어온 만큼 열심히 해서 지방 앞마당도 하나하나 만들어 나가도록 하고자 합니다.

"아는 단계에서 실행하는 단계까지 끌어와야 해요" -제주바다

강의를 들으면 끄덕끄덕 그렇지 그렇지 하곤 한다. 그런데 나는 배운 것을 행동하려고 노력했을까? 돌아보는 시간을 가지게 되었다. 지난 실전준비반 때에도 어찌어찌 완료에 초첨을 두었지만, 이제는 완료보다는 정교해지는 내가 되고 싶었다. 그러기 위해선 단순한 실행보다는 정교한 실행을 하는 것이 성장하는 데 필요함을 느꼈다.

실전준비반 때 분당의 임장보고서를 쓰면서 '이렇게 해서는 한 달에 임장보고서 1개를 쓸 수 있을까?' 걱정이 앞섰다. 그러나 제주바다님의 말씀으로 다시 힘을 얻었다. "시간이 지날수록 임장이 쉬워지기 때문에 아는 지역이 빨리 늘어요, 여러분이 생각하는 지금과 2년 뒤가 굉장히 다릅니다." 용기를 얻을 수 있었다. 이 일도 처음이기 때문에 어렵지 익숙해진다면 반복되는 일들은 쉬워질 것이고 점점 속도가 붙을 것이라고 믿는다. 그럼 같은 시간에도 더 많은 것을 보고 배울 수 있을 것이다.

이전 실전준비반 강의에서 천안 사례를 들었었다. 이 지역에서는 비슷한 조건일 때 외곽보다는 중심부의 가격이 높거나 많이 상승하는 특징을 볼 수가 있었는데, 이번 강의에서 또 다른 디테일이 들어가더라. "외곽이라고 무조건 pass하면 여러분 투자하기 어려워요. 지역마다의 특징을 아는 것이 중요합니다." 지역마다 특징이 있고 개별성이 강하다는 걸 알았다. 손품과 발품을 통해 지역민의 선호도를 알되, 그 선호도가 지역마다 다르다는 것을 잊지 말아야 하겠다. 그리고 이 점을 가슴에 새기기 위해서는 많은 임장과 임장보고서가 필요함을 느꼈다.

환경을 볼 때 백화점이나 대형마트가 있냐 없냐, 몇개나 있냐로만 알고 있었는데 또 다른 한가지를 배웠다. 전국 백화점의 매출 순위를 보면서 그 지역의 위상을 파악하는 것이다. 매출 35위권 백화점 중 지방광역시에 8개가 있다는 것이 매우 놀라웠다. 예전에 유튜브에서 너나위 님이 했던 말이 생각났다. "지방의 집값이 서울의 1/3 이라고 해서, 지방 사람들의 소득이 1/3 은 아니잖아요." 그렇다 집값에 덜 지불한 만큼 소비를 더 할 수 있는 게 지방에 거주하는 사람들이다. 특히 백화점은 많은 소비가 발생되는 만큼 그곳을 이용하는 사람들의 소득이 높을 확률이 다분하며, 그 지역의 집값을 감당할 수 있는 구매력도 있음을 시사한다는 걸 알았다.

임장, 어디까지 가봐야 할까? 월부에 오기 전 혼자서 지방 임장을 다닌 적이 있었다. 월부 표현으로는 분임과 단임이었던 것 같다. 그러나 제주바다님 말씀처럼만큼은 안해본 것 같다. "저는 지방 다닐 때 핵심적인 일자리는 택시 타고라도 가봐요, 규모는 직접 가봐야 알 수 있어요. 지도만 가지고 가늠이 안돼요." 물론 배우지 않고 임장했다고 핑계 댈 수도 있지만, 단지의 선호도를 단지 임장하며 느끼듯, 일자리의 선호도 또한 일자리 임장을 하면서 느껴야 한다고 이해 했으며, 이것이 굉장히 필요할 것 같다는 느낌을 받았다. '나 거기 살아.' 만큼 '나 거기서 일해' 라는 것도 무시 못할 부분 아닐까?

수도권에서는 고소득 직장과 그 곳의 연봉을 캡쳐해서 임장보고서에 붙여 놓곤 했다. 지방에서도 마찬가지이면서 한 걸음 더 배우게 되었는데, "일자리 키워드를 정리해두면 지역 이해하는데 도움이 됩니다." 지도에 직장만 표시하는 것이 아닌 어떤 일자리들이 있는지 키워드로 정리해둔다면 지역에서 어떤 산업이 발달했고, 어떤 부분의 생산량이 많을지 가늠해 보면서 더 깊이 지역을 이해할 수 있을 거라는 생각이 들었다.

"투자 전 월별, 구별 공급 캘린더 반드시 만들어야 합니다, 이걸 보면서 전세를 맞춰야 돼요." 공급은 주변지역까지 해서 부동산 지인 자료를 캡쳐해다가 붙이곤 했다. 이번 강의에 나온 공급캘린더를 보면서 많이 놀랐다. 예시를 보니 어떤 달에, 어떤 지역에 얼마만큼의 입주가 있는지 직관적으로 확인이 가능했다. 특히 선호도가 높은 지역에 입주하는 시기에는 전세 계약 기간을 늘리거나 하는 등 만기 시점에 대해서 굉장히 신경을 써야된다는 걸 알았다.

지방은 교통이 어떨까? 수도권에선 강남을 비롯한 주요 업무지구 까지의 접근성을 보았었는데 지방은 어떨지 매우 궁금했다. "출퇴근 시간 많이 이용되는 곳은 역세권 의미가 있어요." 실전준비반 강의 때 코크님께서도 강조하신 부분이었는데 지하철 승하차 이용률을 보는 것이다. 한번도 임장보고서를 쓸 때 이 부분을 생각해보지 않았는데 아무래도 한번씩 봐줘야 될 필요성을 느꼈다. 아무리 지방에서 교통이 약하다고 해도 세세한 비교평가를 위해서는 승하차이용률을 보면서 약간이라도 점수를 주는? 연습이 필요할 것이다.

지방도 땅의 가치가 있을까? 수도권은 확실히 있다고 배웠다. 대전의 경우 비슷한 조건에서 어떤 지역의 구축과 다른 지역의 신축 가격이 비슷했다. 이거구나. "건물보다는 땅의 가치를 인정받고 있다는 겁니다" 지방광역시에서도 땅의 가치는 존재한다. 두 지역의 가격을 비교하면서 땅의 가치를 확인하고 그 가치를 바탕으로 가격을 다시 비교했을 때 저평가된 것을 알 수 있겠다는 생각이 들었다. 더불어 외곽 신축과 중심지 구축을 비교할 때에도 구축이라고 무조건적으로 관심을 안갖기 보다는 입지를 되새기면서 꼭 확인해야겠다는 느낌을 받았다.

그리고 항상 의심하기 "대전 서구에 있는 모든 아파트가 중구, 동구보다 좋을까?" 설명과 예시를 보면서 내 눈으로 직접 확인하기 전까지는 단정 지으면 안된다는 걸 배웠다.

실력 있는 투자자의 모습은 어떤 모습일까?

실력 있는 투자자가 되고 싶다. 그런 어떤 모습을 하고 있어야 하는가. 제주바다 님의 설명 중, "사람들이 선호하는 것만 볼 필요 없어요. 덜 선호한다 하더라도 그 안에서 충분히 가격이 싸면 당연히 투자해도 되는 겁니다. 그걸 놓치지 않았으면 좋겠어요, 하락을 많이 했네, 여긴 뭔가 이상한 것 같아. 이러지 마시라는 거에요"

우리는 군중에 쉽게 휩쓸린다. 그러나 투자자는 그래서는 안된다. 본연의 가치보다 싸다면 파고 들어서 매수할 수도 있겠다고 생각하는 게 투자자의 참된 모습일 것이다. 그리고 임장을 갔다면 제대로 보고 오고 임장보고서를 반드시 쓸 것! 지금의 나는 잘 쓸 필요 없다. 쓰는 것이 중요한 시기이다. 그래야 투자로 이어갈 수 있다.

마지막으로 심금을 울린 한마디 전하고 마치겠다.

"내가 나를 믿어줘야 해요, 그래야 할 수 있습니다."

복습을 마치고 행동으로 제주바다 님을 B.M. 하였다. (아내 것도 만들어줬다, 웃더라, 내가 성과를 내도 웃을까!)