안녕하세요
‘뭐 먹고 사노~’ 의 사노로 살다
어느 날 문득 경제에 눈을 떠버린 경제사노 입니다.
(아직 늦지 않았다!!)
이번 2강은 부동산 계약에 관한 모든 프로세스를 씹어주셨는데요 …
강의에 바늘처럼 찌르는 강사님의 한마디가 제 머리속에 계속 맴돌더라고요…
“뭐 계약에 큰 문제 있겠나요? 잘 모르는 애매한 부분 있지만 알아서 무난하게 해주셨겠죠~”
(데헷~☆ 알면서~)
우당탕탕 1호기를 진행 했지만
‘이게 뭐지?’
‘이건 뭐지?’
‘아… 그냥 빨리 끝내자… 에라모르겠다~ㅠㅠ’
네 그렇게
운이 좋았거나
아직 호구당하지 자각하지 못했거나…
모든 상황은 종료되었습니다.
그래서 이번 강의가 더 혼란스럽지만 차분하게
나의 계약을 곱씹어 보는 계기가 되었던 것 같습니다.
매수결정 1관문 ‘가계약’
‘계약 했으니 경험 했으니 그냥 적을 수 있겠지?'
오픈북도 아닌 머리속으로 그려보는 나의 가계약 시뮬레이션은
잘한 일!
- 매도인과 최종 가격협상 확인!
- 등기부 등본 부동산 사장님 통해서 확인!
- 등기부 등본 세부내용(근저당, 저당권자, 압류, 가압류, 가처분 등) 확인 후 부동산 소유에 관한 여러 상황 확인!
- 세안고시(전세계약서 사본 확인)
- 누수 등 중대하자 확인 + 확인
못한 일!(헉…)
- KB시세 확인을 … 안 했습니다.
=> 변명 : 당시 세안고 물건을 매수했기에 전세계약 내용을 확인했고, 그래서 이 부분을 생각을 못했네요
* KB시세 기준으로 새로 들어올 임차인의 전세대출금액 상한선을 확인하여 내 물건의 전세가 결정에
중대한 영향을 줄 수 있음을 이제야 알았습니다.
- 특약내용에 관한 문구 작성 및 전송…
- 매도인 특약 동의여부 확인…
=> 위 두가지 여부를 구체적으로 협의를 진행하지 않았음을 알게 되었습니다.
세안고 거래가 이런 부분을 간과할 정도로 가벼운 것이 아닌데 오 이런….
* 계약 진행에 있어 향후 매도인과 협의가 무난하게 진행되기 위해서는 가계약금 입금 전 충분히 특약에 관한
조율에 대한 협의와 매도인이 이를 동의했는지 여부까지 확인해야 할 필요를 느꼈습니다.
※ 위약금 특약 반드시 체크하기!
- 계약금을 넣었어도 매도인 매수인은 언제든 계약을 파기할 수 있기에 위약금 특약이 명시되어 있어야
향후 발생할 손해에 대해 대응 할 수 있다는 점!!!!
특약에 명시되었을 경우 매도인도 동의한 이 기록은 향후 생길 문제에 절대방어 도구가 됨!
만약! 특약 내용에
가계약금 아닌 계약금을 위약금으로 설정할 시!!
향후 매도인의 변심으로 계약 파기시 가계약금 배액배상 아닌
계약을을 기준으로 배액배상이 진행될 수 있기에 섣불리 계약파기 할 수 없는 상황이 만들어짐!!
WOW~
내가 원하는 것은 배액배상 수익을 기대하는 것이 아닌 매수 결정한 집의 소유권과
미래가치를 보고 투자한 것이기에 눈 앞의 배액배상은 상황이 틀어지지 않게 막는 것이 목적!
!!!! 후… 이런 부분을 생각해보면 ‘운이 좋았구나 내가…’
이런 주마등! 식은땀!!;;;;
매수결정 2관문 ‘본계약’
오픈북 시험이 이렇게 소중할 줄이야…
머리속에 시뮬레이션 전혀 안되는 계약에 대한 이야기!! ㅠㅠㅠㅠㅠ
울지말고 생각해보자
이제 본계약임!
잘한 일!
- 계약서 필요 문구에 대한 부사님에게 의견 제시(특약에 관한 이야기를 이때 진행을 함 ㅠㅠ)
- 제시된 의견이 반영된 계약서 문구 초안을 문자로 받고 수정에 관한 의견 전달 & 매도인과 확답 요청!
- 계약을 앞두고 셀프 등기확인 한 번 더 함! (그냥 불안해서…)
- 오타 확인(잔금일 오타가 발생함을 알게됨! 수정)
=> 잘한건지 모르겠지만 계약서에 대한 내용은 부동산 사장님의 고유 권한이라고 월권? 이라고 생각하는
부사님들이 있다는 여러 경험담을 참고로 누구나 직업적 프라이드가 계약에서도 있을 수 있음을 인지!
특약사항, 계약서 문구에 대한 입력 요청 아닌 반영을 위한 요구 아닌 충분한 검토를 요청함
결재자 부사님! 모드로 반영 요청사항을 상당부분 반영해주심!
- 계약서 준비물 확인(신분증 도장 계약금 OTP)
※ 중간에 중개료 요청하는 부사님이 있다면?
- 잔금일까지 계약업무가 진행중이기 때문에 완료된 이후 잔금하는 것이 원칙!
- 그래도 요청을 한다면 전액 아닌 일부 중개료만 지급하여 계약 완료까지 거래 진행이 원활하게 만들 것!
못한 일!(헉…)
- 다행이 부사님이 반영을 해주셨다는 것을 이번 후기를 통해 알게 되었는데 계약에 관한 소유권이전, 제한물건 등의
소멸… 등등 2조~6조 내용 누락여부 확인!을 그냥 정독하고 지나감…
무엇을? 왜? 어떻게? 세 포인트로 생각하며 체크했어야 했던 사항임을 이제야 알게됨!
다행이 충실히 반영해주신 부사님 감사합니다.
※ 전세를 빼야 한다면 전세계약에 대한 일정관련 논의를 계약시 반드시 해야함!
- 계약 했으니 부사님께 전적으로 믿고 진행하는 것은 절대 하지 말기! (2주기한!!)
매수결정 3관문 ‘잔금’
잔금을 하고 소유권 획득까지 긴장을 늦추지 말기!
잘한 일!
- 잔금 1개월 전까지 법무사님 섭외 완료하기! (부사님과 계약시 섭외+금액까지 확정 진행)
=> 부사님추천, 지인추천, 법무통 등 여러 게이트로 견적 받아서 가격 무난한 법무사님 섭외
- 공시가격 확인을 통한 채권금액 조회
=> 확인을 했지만? 이게 어떻게 법무비용에 매립되는지는 인지하지 못함! 법무사님께 물어보니 설명을 해주셔서
이해하게 됨(어렵다…선생님도 아닌데 물어보는 사노…깝깝하그만…)
※부대비용 예비잔금 준비
- 생각보다 들어가는 돈이 많을 것을 대략적으로 계산해두니 부대비용 예산을 넉넉히 준비했음(박박 긁어서…)
못한 일!(헉…)
- 못한 일이라기 보다는 충분히 법무비용에 대해 알아봤지만 이론과 실전은 변수와 변수가 계속 터진다는 점!
이래서 부동산 거래는 경험이 깡패라는 것을 이해하게됨!
모든 과정이 처음이기 때문에 하아… 이론으로 생각해둔 모든 문구가 실제 종이로 받았을 때
전혀 생소한 언어로 받아들여져 현장에서 어떤 부분이 눈탱이 날리는 숫자인지 인지하기 어려웠음
=>사실 후기를 쓰는 지금도 ‘나 눈탱이 맞은거 아닌가?’ 생각이 들 정도로 아직도 모른다는 것을 확실히 이해하며 다시 복기와 계약에 대한 전반적 복습의 필요성을 인지함
- 장기수선충당금 등 매도인에게 받아야 할 돈, 매도인에게 줘야할 돈 등 여러 부대비용에 대한 정보는 알고 있었지만
이게 구체적으로 왜 금액이 발생하며, 왜 주고 받는지 명확히 이해하고 있지 않았음
강의를 듣는 현재까지도 명확하게 이해가 되지 않는 편…(하…2호기 할 수 있겠지?)
계약에 관한 전반적 프로세스!
감당할 수 있겠니?
아직 경험깡패가 되기 위해서는 여러 시행착오가 동반 되어야 할 것 같은데
시행착오 레버리지를 위한 월부 환경에서 금전적, 시간적 손실을 일으키지 않기 위해서는
경험깡패가 되기 위한 사전 준비가 철저해야 할 것으로 생각함!
반드시 2호기에는 계약에 관한 전반적 내용 80% 이상 숙지해서
권모술수 난무하는 사바나 같은 공인중개사무소 안에서
반드시 생존을 해보겠다고 다짐해 봅니다.
2강 알차게 준비해주신 재이리 강사님 감사합니다.
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