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부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
지난번에 부산 시장을 복기하는 글을
써보며 선호도별 단지 분위기를
정리해보았는데요.
https://weolbu.com/s/MbqhOEE2zu
오늘은 그 다음인 대구 시장을
가늠해보도록 하겠습니다.
그래서 현재 대구 시장의 분위기를 살펴보기 위해
대구에서 대표성을 갖는 단지들을 추리고,
분위기를 알아보려 합니다.
선호도 최상: 범어sk뷰
구축이지만 대구의 1급지 수성구에서
범어4동에 속하며 대장 단지인
범어sk뷰를 살펴보겠습니다.
현재 범어sk뷰는 구축임에도 불구하고
매수 수요가 꾸준하게 있는 상황입니다.
현재도 매수 대기자가 있을 정도고
매도자들도 가격을 네고해줄 생각이
없다고 합니다. 비교적 저렴한
11억대 물건들은 모두 거래되었고요.
현재는 비선호 b타입이나 동향 물건도
12억 이상에 나와 있는데다가
실입주 가능한 물건의 경우 13억부터
나와서 거래가 잠시 소강 상태라고 합니다.
인상적인 부분은 전세가 상승인데요.
22년부터 25년까지 상당한 공급이
쏟아져서 위아래 없이 전세가 무너졌고,
여전히 미분양이 넘쳐나는 대구입니다.
그런 대구에서 범어sk뷰라는 구축이
전세가 2억이나 상승해서 6억에
거래되었다는게 인상적입니다.
범어sk뷰의 흐름이나 지역 내 독점성과 힘이
더샵센텀파크1차 보다 우위에 있다고 생각합니다.
다만 두 단지 모두 지역 내 위상이 높고,
독점성이 있는 단지이기 때문에
어느 정도 특징을 유사하게 가져간다고
생각해볼 수 있을 거 같습니다.
(맴짧생 #22 부산 시장 분석 중 발췌)
지난번 글에서 더샵센텀파크1차가
전세가율 50%에 준하자 매매가가
기다리지 않고 반응한다고 했는데요.
범어sk뷰 역시 전세가율이 50%에
다다른 24년 1월부터 매매가 반응하며
상승하기 시작했습니다.
그렇게 2년이 지난 지금은 2억 가까이
상승한 모습을 보여주었습니다.
즉, 대구에서 가장 선호하는 단지는
부산에서 가장 선호하는 단지와
현재까지 비슷한 시세흐름을
보여주고 있음을 알 수 있습니다.
선호도 중상: 남산롯데캐슬센트럴스카이
다음으로 대구 중구의 대장 단지이면서
대구 전체적으로 봤을 때 선호도는
중상 정도 수준인 남산롯데캐슬스카이를
살펴보려고 합니다.
남산롯데캐슬은 현재 실거주 위주로
거래가 이뤄지고 있고요.
15층 이상은 8억7천~8억8천,
그 이하 층수에서는 8억5천 내외로
실거래가 이어지고 있습니다.
중층 이상에서 실거래 되는 가격은
거의 신고가 수준이어서 실거주자분들이
부담을 느끼는 가격대라고 합니다.
그래서인지 거래가
작년 연말부터 올해 연초까지
활발하게 이어졌고,
지금은 잠시 소강 상태라고 하네요.
청라언덕 생활권에서 대장 단지여서
매매 거래는 제법 많이 이뤄졌지만,
전세는 여전히 4억 내외를
유지하고 있다는게 인상적이었습니다.
남산롯데캐슬의 위상과
유사한 선호도를 갖는 곳으로
부산 남구 대연sk뷰힐스를 살펴보겠습니다.
대연sk뷰힐스는 롯데캐슬레전드 보다
선호하는 단지로 대연 라인에서
푸르지오써밋과 대연혁신지구를 제외하고,
가장 선호하는 단지 중 하나 입니다.
지난번 글에서 롯데캐슬레전드를 살펴보며
전세가율 60% 내외를 유지하며
상승했다고 했는데요.
대연sk뷰힐스는 전세가율 50-55%
사이를 유지하며 24년 5월부터
상승하는 차이가 있기는 합니다.
전세가가 대연sk뷰힐스가 상대적으로
좀 더 높은데 남산롯데캐슬은 그에 비해
45-50% 정도를 유지하며
매매가가 상승하기 시작했습니다.
전세가율 기준에 있어서 차이가 있는 것은
대구 시장 전체적으로 25년까지 이어진
대규모 입주가 첫번째 이유일 거 같고요.
두번째로는 앞으로도 이어질 분양 물량이
실거주자들의 심리에 영향을 미친게 아닐까
짐작하고 있습니다.
남산롯데캐슬과 대연sk뷰힐스를
비교해보니 대구에 여전히
싸게 살 기회가 있지만,
적은 투자금으로 투자할 기회는
아직이라는게 느껴졌습니다.
대구에서 상당히 선호하는 단지조차도
전세가가 여전히 회복하지 못 했기 때문입니다.
(개인적으로 롯데캐슬레전드와 유사한
청라힐스자이로 비교하고 싶었습니다.
다만 청라힐스자이는 23년 입주한 단지로
아실 그래프를 참고하기에 왜곡이
클 수도 있겠다 싶어 단지를 바꾸게 됐습니다.)
선호도 중하: e편한세상대신
마지막으로 대구에서 선호도가 중간 이하인
중구 e편한세상대신을 살펴보겠습니다.
e편한대신은 현재 실거주와
투자 문의가 같이 오고 있고,
5억5천까지 거래됐지만
실제로 진행하려면 5억3천 정도에
가능하다고 합니다.
옆에 대신센트럴자이는 남산초를 배정받지만
구조가 아쉽고, e편한대신은 구조는 좋지만
학교 배정이 아쉬워 비슷한 단지인데요.
매매는 비슷해도 전세는
구조가 잘 빠진 e편한대신 보다
학교 배정이 좋은 대신센트럴자이를
먼저 찾는다고 합니다.
다만 대신센트럴자이가 연식이 오래 됐고,
구조가 옛날 3베이 구조여서
e편한대신이 1,2천 정도는
높게 나간다고도 합니다.
현재로써는 매매 문의도 굉장히 적은 편이고,
전세는 물건은 없지만 문의도 없기 때문에
새로 전세를 세팅하기에는 어려움이 있는 상황입니다.
e편한대신과 비슷한 위상을 갖는
부산의 포레나초읍과 비교해보았습니다.
두 단지 모두 상승장에는 세대수가 적고
물건이 없었던데다가, 투자자 유입이 많아
실수요가 붙으면 가격을 올리는 경우 때문에
21년 이후 거래가 적었다고 하네요.
인상적인 것은 역시나 전세 상황인데요.
포레나초읍과 e편한대신은 비슷한 전세가였지만
포레나초읍이 촉진3구역 이주 수요의 영향과
부산 시장 변화로 빠르게 전세가가 상승하였습니다.
지난번 글에서 쓰기를
전세가율 60% 수준이다가
80% 수준에 다다르니
반등하기 시작했다고 했습니다.
e편한대신은 포레나초읍과는 조금 다르게
50-55% 수준의 전세가율에서 여전히
거래되고 있는 양상 입니다.
그 탓에 e편한대신도 여전히 반등하지 못 하고
23년도 가격과 유사한 가격에 거래되고 있네요.
e편한대신 가격은 포레나초읍과 마찬가지로
절대적으로 저평가되어 있다고 생각합니다.
다만 투자금이 여전히 2억 내외로
들기 때문에 우선 순위로 보기에는
어려움이 있는 거 같습니다.
그럼 대구의 기회는 아직 열리지 않은 것이냐
하는 물음이 들 수 밖에 없을 거 같은데요.
이에 대해서는 제가 왈가왈부 하기 보다
실제 행동으로 보여주신 동료분들의
경험담으로 갈음해보고자 합니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11416351
https://cafe.naver.com/wecando7/11457896
25년 상반기에 투자하신거니까
지금과 시장이 다른 것 아니냐고
반문하실지 모르겠습니다.
1년이 지났으니 시장이 어느 정도
차이가 있는 것은 사실입니다.
규제 상황도, 정부의 스탠스도
모두 달라졌습니다.
그러나 모두가 어렵다고, 힘들다고 할 때
동료분들은 행동으로 실천해서
1억 내외의 투자금으로 결과를 만드셨습니다.
중요한 것은 지금의 시장 상황과
같냐 다르냐가 아닙니다.
정말 중요한 것은 그 시장에서
내가 할 수 있는 최선의 선택으로
행동을 하느냐 하지 않느냐,
즉 투자에 임하는 나의 태도라고 생각합니다.
지금 시작하는 분들, 투자할 수 있는 분들이
심적으로 많이 힘드신 거 깊이 공감합니다.
그렇지만 지금 시장에서도
할 수 있는 것들을 찾아
행동으로 실천하고
결과를 만들어내시길 응원하겠습니다.
글을 정리하던 중에
문득 그런 고민이 들었습니다.
부산과 대구의 시장 차이는
무엇 때문에 생긴 것일까,
하는 그런 고민 말입니다.
지역의 가치도 비슷하고,
이전까지 입주물량이 많았던 것도 비슷한데
왜 이렇게까지 전세 상황과
매매 분위기가 다른 걸까?
하는 그런 고민 말이죠.
그래서 이에 대한 저의 지극히 개인적인 생각은
다음 3탄에서 정리해보도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
누군가에게 도움이 되는 글이었길 바라겠습니다.
