힘들게 돈을 모아고민 끝에 수도권내 선호 지역 역세권에 내집을 마련한 두 사람이 있습니다. 그리고 더 좋은 곳에서 살고 싶은 마음에 갈아타기를 준비합니다.
하지만 시간이 지나얻게 된 결과는 5억이라 차이....
도대체 무슨 일이 있었던 걸까요?
기존에 내집마련을 했던 단지는
신분당선을 도보권으로 이용이 가능한
00년식 신정7단지 상록으로 현재 호가는 13.8억
그리고 B단지는 21년식 신축인
성복역롯데캐슬클라시엘 현재 호가는 13억
마지막 C단지는 분당에 위치한
91년식 시범 우성 현재 호가는 18억
B단지로 갈아탄 사람은 신축이고
평형이 같다는 이유로 선택했고
C단지로 갈아탄 사람은 더 구축이고
평형이 작지만 상급지라는 이유로 선택을 했습니다.
그리고 그 한번의 선택이 겉잡을 수 없는 결과로,
5억이라는 큰 금액으로 돌아오게 되었습니다.
오히려 신축이라는 이유만으로 선택을 한 사람은
기존에 거주하고 있었던 아파트에
계속 거주하는 선택을 하는 것보다
8천만원 정도 손해봤구요.
결국 갈아타기는 그냥 하는 것이 아니라
기준이 필요하다는 것을 알 수 있습니다.
성공하는 갈아타기는 어떻게 해야할까?
많은 분들이 갈아타기를 고민할 때
'내가 지금보다 더 편하게 살 수 있는가?'를 먼저 묻습니다.
하지만 갈아타기는 '내 자산의 가치 혹은 체급을
어떻게 올릴 것인가?'에 집중해야 합니다.
갈아타기를 할때는 꼭 알아야 하는
3가지 원칙이 있습니다.
첫째, 입지를 올리는 것(상급지 혹은 선호 생활권/단지로 이동)입니다.
부동산은 결국 '땅의 가치'입니다.
하급지의 선호 단지보다 상급지의 아쉬운 단지가
장기적으로 더 좋은 결과를 보여주는 경우가 많습니다.
내가 거주하는 지역보다 입지가 좋은 상급지를 선택하는 것
이것이 갈아타기의 절대 법칙 0순위입니다.
이 선택이 심지어 평형을 줄이는 상황일지라도 말이죠.
둘째, 상품의 선호도(신축 및 브랜드)입니다.
같은 입지라면 당연히 신축으로 갈아타기를 해야합니다.
위에 예시에서 보여준 것처럼 입지가 아쉬운
혹은 선호도가 낮은 생활권의 신축을 고르는게 아닌
비슷한 입지에서의 신축으로 갈아타기를 뜻합니다.
셋째, 평형을 넓히는 것 입니다.
20평대에서 30평대로 혹은 그 이상으로 넓히는 것이죠.
하지만 여기서 주의해야 할 점이 있습니다.
대형 평형의 가치는 지역의 위치한 입지에 따라 달라집니다.
분당 정도의 입지를 지닌 지역이라면
대형으로 갈아타는 것이 의미가 있지만
외곽 지역의 대형은 환금성이 떨어지기 때문에 조심해야합니다.
갈아타기의 함정 : 거주 만족도
우리는 종종 '나의 만족'과
'자산의 가치를 높이는 것'을 혼동합니다.
예를 들어 현재 살고 있는 지역이 익숙하고 편하다는 이유로
혹은 아이의 학교 문제로 인해
같은 지역 내에서 평수만 넓히는 선택을 합니다.
이런 선택을 '수평 이동' 혹은 '하방 이동'이라 부릅니다.
결국 같은 지역 내에서 어떤 선택을 하느냐에 따라
갈아타기는 자산을 키워나가는 것이 아니라
단순히 부대 비용과 거주 비용만 늘어나는 선택이 될 수 있습니다.
진정한 갈아타기는 상급지로가는 '수직 이동'이어야 합니다.
하지만 여기서 어려움이 생깁니다.
과연 갈아타기를 고민할만한 상급지 혹은
선호 생활권은 어느 정도인가?
상급지(선호 생활권/단지) 갈아타기의 기준
갈아타기의 기준은 사실 매우 어렵고 주관적입니다.
하지만 직관적으로 활용할 수 있는 기준이 하나 있습니다.
바로 갈아타고 싶은 단지의 20평대와
현재 거주하는 30평대의 가격을 비교하는 것입니다.
일반적으로 아파트끼리 비교하다보면
한 단계 위 급지의 전용 59㎡(25평형) 가격과
그보다 한 단계 아래 급지의 전용 84㎡(34평형) 가격이
비슷한 흐름을 보이는 단지들을 확인할 수 있습니다.
이를 하나의 기준으로 삼는 것이죠.
최소한 갈아타려고 하는
단지의 전용 59㎡(25평형)이
내가 거주하고 있는 아파트의
전용 84㎡(34평형) 가격과 비슷하다면
그 단지 정도로 갈아타는 것이
더 좋은 결과를 가져다주기 때문입니다.
위에 살펴본 예시를 보면
기존에 거주한 신정7단지 33평과
갈아타기에 성공한 시범우성 25평이
비슷한 가격 흐름을 보이다가
지난 상승장에 더 많이 상승했습니다.
그리고 최근에는 더 벌어졌구요.
지역내에서의 이동 예시를 살펴보면
동작구내 래미안3차 30평대와
상도e편한세상노빌리티 20평대가
비슷하게 움직였음을 볼 수 있습니다.
역시나 최근에는 가격이 더 벌어졌구요.
그렇다면 최소한 내가 래미안 3차에서
갈아타기를 한다고 했을때
상도e편한세상노빌리티 20평을 기준으로
그 이상의 선호도를 가진 단지로 갈아탔다면
좋은 결과를 얻을 수 있는
갈아타기를 할 수 있다고 판단하는 것입니다.
기준을 잡고 발로 완성하자
물론 앞서 말씀드린 비교가 항상 절대적인 법칙은 아닙니다.
부동산은 단순히 숫자만으로 정의할 수 없는
수많은 변수가 존재하기 때문입니다.
따라서 위와 같이 기준을 잡고 비교를 통해
갈아타기를 성공적으로 할 수 있는 후보가 정해졌다면
그 다음은 반드시 직접 가서 보고 확인해야겠죠.
지도에는 보이지 않는 숨겨진 실제 거주 환경,
단지의 경사, 커뮤니티, 환경,
그리고 무엇보다 그곳에서 거주하는 사람들이
생활하는 모습을 그려보는 과정이 필요합니다.
갈아타기에 대한 기준을 잡기가 어려워
막막함을 느끼시는 분들이라면
이 글을 통해서 그 기준을 잡아보셨으면 합니다.
