3주차 강의 후기 [실전준비반 73기 2렇게 5래 부자될조 프롬미] 오리무중 안갯 속 길 찾기

지난 금요일부터 오늘까지 일주일째 단지 임장, 매물 임장을 다니고 있다. 지역의 가치를 보자면, 충분히 강남 1시간 이내에 접근성 좋은 가치있는 곳이지만, 임장을 하면 할 수록 이상하게 오리무중 안갯 속 미궁으로 빠지는 느낌이 든다. 우선 부동산 소장님들과 세입자들의 경계심으로 매물 브리핑이나 매물을 직접 보는 것 자체가 쉽지않다. 시세표를 다 만들었지만, 거의 다 전고점을 회복한 단지들이 대부분이고 택지 내 오밀 조밀 모여있는 아파트들 속에서 미세한 차이를 찾아내고, 같은 투자금으로 최선의 단지를 찾아내기가 쉽지않다. 그런 미로를 걷는 기분이 들 때 코크님의 3강을 수강하고나니, 지금 내가 최우선으로 해야 할 것이 무엇인지를 되짚어보게 된다.

입지 분석을 통해 땅의 가치를 확인했다면, 시세를 분석하고 시세 지도를 그려서 가치 대비 저평가 단지를 파악하고, 지금 내가 해야 할 것은 ‘좀 더 디테일한 단지 분석’임을 깨닫는다. 즉, 생활권 한 판 정리이다! 그 지역의 핵심 가치는 무엇인지, 해당 단지들의 교통/학군/환경을 조사하고, 단지의 상품성 (신축, 브랜드, 대단지, 중대형 혼합, 계단식, 구조, 평지) 등의 요인도 비교해본다. 하여, 사람들이 가장 선호하는 단지는 어디인지, 호갱 노노 게시판을 통해 실거주자들이 평가한 단지의 장단점은 무엇인지도 파악하여, 단지의 가치를 상중하로 나눠본다. 그중 내 투자금 범위 +5천만원에 해당하는 단지들을 골라, 집중적으로 임장하고 비교 평가를 통해 투자처를 결정한다. 

아울러, 이 과정에서는 같은 투자금이라면 좀 더 비싼 단지를 선택하는 것이 기준이 될 수 있고, 비교 평가시에는 전고점 검증도 필요하다는 것 (전고점이 같다고 꼭 가치가 같거나, 앞으로의 가치도 같지 않을 수도 있다는 점!  땅의 가치가 중요한 서울 수도권은 역세권이 중요하지만, 지방은 신축이 더 중요한 요소라는 점을 고려할 것) 등을 다시 환기하게 된다. 오늘 오전 매임이 끝나고나면, 생활권 한 장 정리와 좀 더 구체적인 개별 단지별 분석을 해보려한다. 매도와 동시에 갈아타기 할 수 있는 최선의 단지 top3를 반드시 남겨서 6월까지는 반드시 1호기 투자에 성공하는 것이 목표이다. 

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코크님 강의를 들으며, 지금 내가 해야 할 것과 내가 경계해야 할 오류가 무엇인지를 생각해본다.

‘좋은 것이 좋은 것이다! ‘ 나도 모르게 무의식적으로.,  가장 좋은 아파트가 투자하기 좋은 아파트다’라는 동일시를 하게 된다. 물론 그럴 수도 있다. 그러나, 가격과 가치를 동일시 하지말고, 가치대비 저평가 단지가 어디인지를 반드시 먼저 찾아야 하고!  누구에게나 좋은 곳도 물론 좋지만, 내 상황에 따라 ‘내가 투자하기 좋은 곳은 다를 수 있음’을 명심해야 한다.

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집을 보여주지 않으려는 세입자의 변덕으로 3번째 약속이 변경되어, 1시간 반 거리의 단지를 보기 위해 30분 뒤에 집에서 나서야 한다. 가서 꼼꼼히 봐야 할 것들, 체크해야 할 것들 코크님의 알려주신 체크리스트를 적용하여,  오리무중 안갯 속에서도 흔들림없이 맑은 눈으로 확인하고 오려한다. 그간 판판이 지던 아침 잠과의 싸움에서 이기고, 저질 체력과의 싸움에서 승리한 나를 위해, 매임 뒤에는 맛난 브런치 가게에서 아점 먹고 고잉홈 하려한다. 

임장 보고서, 단지 분석 보고서에 좀 더 집중해보자! 화이팅!!!