안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
전세든 월세든 예전처럼 마음 편하게 계약하기가 점점 힘들어지고 있습니다.
전세사기 사건이 계속 발생하다 보니 세입자라면 불안함을 느낄 수밖에 없습니다.
그런데 보증금만이 문제가 아닙니다.
세입자를 더 당황스럽게 만드는 순간이 있는데요.
계약을 계속 이어가도 될 것처럼 이야기하다가 갑자기 입장을 바꿔 나가달라고 할 때입니다.
이유를 물어보면 집주인이 직접 들어와 살 계획이라고 합니다.
집주인 실거주는 법적으로 정해진 정당한 계약 생신 사유이기 때문에 세입자 입장에서는 어쩔 수 없이 이사를 나가야 합니다.
진짜 문제는 그 다음입니다.
이사를 하고 나서 확인해보면 집주인이 아니라 다른 사람이 살고 있기도 하는데요.
그럼 집주인이 정당하게 계약 갱신 거절을 했다고 볼 수 있을까요?
세입자라면 ‘이것’을 꼭 알아야 합니다.
바로 계약갱신요구권이라는 권리입니다.
세입자가 원하면 기존 임대차 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리입니다.
주택임대차보호법에서 보장하고 있는 권리라서 집주인이 마음대로 거절할 수 없죠.
다만, 계약이 끝나기 전에 반드시 계약 연장 의사를 밝혀야 하는데요.
계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 통보해야 합니다.
이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사하지 못하고 계약이 종료될 수 있기 때문에 타이밍이 중요합니다.
집주인도 거절은 할 수 있습니다.
제일 처음 말씀드린 것처럼 집주인이 직접 살겠다고 하면 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
실거주의 범위는 집주인 본인뿐만 아니라 직계존속(부모)이나 직계비속(자식)까지 포함됩니다.
세입자 입장에서는 집주인이 정말 들어와서 사는지 아니면 말만 그렇게 하는 건지 사실상 확인할 수 있는 방법이 없습니다.
그래서 본인이 직접 들어와 살거라고 해놓고 몇 달 지나지 않아서 다른 세입자를 들이기도 하는데요.
이런 경우라면 허위 실거주를 이유로 한 갱신거절로 판단될 수 있습니다.
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대한 경우에는 기존 세입자가 손해배상을 청구할 수 있죠.
얼마나 받을 수 있을까요?
1️⃣ 환산 월세 3개월치 기준
주택임대차보호법에서는 손해액의 최소 기준으로 ‘환산 월세 3개월분’을 제시하고 있습니다.
보증금을 월세로 환산한 금액 + 실제 월세를 합친 금액인데요.
특별한 손해를 입증하지 못하더라도 최소한 이 정도 금액은 청구가 가능하다고 보시면 됩니다.
2️⃣ 허위 실거주 기간 동안 임대 수익 환산
집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 다른 세입자를 들여 임대 수익을 얻었다면 손해배상 범위가 더 커질 수 있습니다.
실제 받은 임대료에 임대한 기간을 곱한 금액이 손해액 산정의 기준이 됩니다.
다만, 이 금액 전부를 인정하기보다는 세입자가 실제로 입은 손해의 범위와 여러 사정을 함께 고려해 일부 금액만 배상하도록 판단하는 경우가 많습니다.
3️⃣ 세입자가 실제로 입은 실질 손해액
세입자가 이사를 나가면서 실제로 지출한 비용이 손해배상에 포함될 수 있습니다.
이사비용, 중개수수료, 기존보다 월세가 올라 추가로 부담하게 된 금액 등이 해당됩니다.
실제로 지출했다는 사실이 확인되어야 인정받을 수 있는데요.
영수증, 계좌이체 내역처럼 객관적으로 입증할 수 있는 자료가 꼭 필요합니다.
정리하자면 딱 얼마로 정해져 있지 않고 위 세 가지 요소를 종합적으로 고려하여 법원이 판단하게 됩니다.
허위 실거주를 어떻게 입증할 수 있나요?
결국 가장 중요한 건 ‘집주인의 허위 실거주를 어떻게 입증할 것인가’입니다.
객관적인 자료를 통해 실제 거주 여부를 확인해야 하죠.
전입세대 열람을 통해 누가 전입했는지 확인하거나 등기부등본으로 소유 관계 변동이 있는지 살펴보고 관리비 납부 내역이나 전기·가스·수도 사용량 같은 걸 보면 실제로 사람이 살고 있는지를 어느 정도 판단할 수 있습니다.
또한 집주인이 실거주를 이유로 내보낸 직후 해당 부동산을 매물로 내놓거나 제3자가 새로 입주한 정황이 확인된다면 허위 실거주일 가능성이 높은데요.
다만, 의심만으로는 인정받기가 어렵습니다.
여러분의 주장을 뒷받침할 수 있는 증거가 반드시 확보되어야 합니다.
관련된 자료가 있다면 혹시 모를 상황을 대비해 꼼꼼히 모아 두시기 바랍니다.
집주인의 “직접 살겠다”는 말 한마디에 세입자는 삶의 터전을 옮겨야 합니다.
그 말이 진짜인지, 가짜인지는 확인하기가 힘들죠.
하지만 허위 실거주는 법적으로 책임이 따를 수 있는 잘못된 행위입니다.
억울한 일을 겪지 않으려면 증거를 꼭 남겨야 합니다.
나의 권리를 지키기 위해서는 알고 미리 준비해야만 지킬 수 있습니다.
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댓글
서로가 신뢰할 수 있는 계약 거절이면 좋을텐데, 아닌 사례도 많은가 봅니다. 실거주가 직계존비속까지 가능하다는 사실은 새롭게 배우게 되네요. 감사합니다.
