[지투기 33기 15조 - 해로] 김인턴 튜터님 3강 강의 수강 후기 - 지방 투자 사이클 및 타이밍 + '대구' 지역분석

안녕하세요~!!

백년해로!(百年偕老)

함께 나이 들어가며 성장할

자산을 찾고 있는 해로입니다!

오늘은 김인턴 튜터님의 

3강 강의를 듣고 수강 후기를 남겨봅니다~!

지금껏 월부에서 공부를 해오면서

항상 서울, 수도권만 공부를 해오다가

지난 2월에 첫 1호기 투자를 한 뒤

당장 투자를 이어갈 자금이 없는 내가 

과연 무엇을 할 수 있을지,

지금 공부를 한다고 해서 내 공부가 의미가 있을지

고민이 굉장히 많았었는데요..!

이번 지투기 과정, 

특히 김인턴 튜터님의 3강 강의를 들으며

그 고민들이 많이 해소가 된 것 같습니다!

지방 투자의 싸이클과

투자 하기에 좋은 타이밍,

각 지역별로 유념해야 할 것들,

현재 유심히 봐야할 핵심 지역들과

그 지역의 특징 및 핵심 가치까지

 모든 것들을 한 번에 다뤄주셔서

지방 투자에 대한 전반적인 이해도를 올리고

언제까지 어떤 지역들을 파악해서 투자를 해내겠다는

목표까지 다시 설정할 수 있었습니다 :)

적은 돈으로 수익을 벌어들이는 것이

절대 쉽지 않은 일이겠다는 생각도 들었지만

‘내 스스로에 대한 미친 믿음’을 바탕으로

계속해서 앞으로 나아가보도록 하겠습니다!

이번 강의에서 알게 된 점, 적용해보고 싶은 점,

그리고 앞으로 6개월 간의 계획은 

다음과 같습니다.

1) ‘강의를 듣고 알게 된 점’

# 지방 투자 시의 마인드셋

지방투자는 얼마를 넣고 얼마나 수익을 볼지

 고민해야 하는 투자이다.
당연히 좋은 것을 투자하면 좋지만 

투자금이 충분하지 않다면 

다소 빠져보여도 가치 대비 저평가 단지이고

내가 감당할 수 있다면 투자할 수 있어야 한다!
 

# 선호도가 낮은데 가격이 안내려간다?!

선호도가 너무 낮은 단지는 

하락장에서도 가격이 안 내려 가는 것처럼 보일 수 있지만 

거래 자체가 안 찍히기 때문에 가격 변화가 

없어 보이는 것일 수 있음을 감안하자

# 인구수가 줄어드는 지방은 투자가치가 없다?

인구수가 줄어든다고 해서 

투자 선호도가 떨어지는 것이 아니다
단순히 인구가 줄어든다고 해서 

가격 수준이 떨어지는 것을 의미 하는 것은 아니다!

그 지역 내에서 선호되는 이유가 확실한 단지라면

수요가 있기에 투자 가치가 있다!
물론, 공급이 부족하다고 해서 (수요가 크다고 해서)

아무거나 사도 된다는 의미가 절대 아님은 명심하자

# 인구 분석 시 영유아 세대수의 함정에 빠지지 말자

특정 생활권에 영유아 인구수가 많다고 해서 

반드시 선호 되는 지역은 아닐 수 있음을 유념하자
외곽이든 중심지든 신축이 들어서면

(그 생활권의 선호도 유무와는 크게 관계 없이)

젊은 세대가 많이 입주하기 때문에 영유아 인구수가 많을 수 있다

단순히 영유아 인구수만 가지고 

해당 지역의 선호하는 생활권 여부를 판단 하는 것이 아니라 

종합적으로 보는 연습이 필요하다.

# 지방 투자 시의 마인드셋

GRDP : 지역 내 총 생산
GRNI : 지역민 총 소득 (GRDP + 외부소득)
GRDP보다 GRNI 가 더 크면 클수록 

외부에서 벌어들이는 수익이 더 많다는 것을 의미!

ex) 대구는 광역시 중 GRDP/GRNI가 가장 낮음
= 경상북도 구미/경산/영천 등에서 수익을 벌어옴

# 공급이 많다 ≠ 가격이 상승하지 않는다

공급이 가격에 영향을 주는 것은 맞지만 

지역 혹은 생활권 내에서 선호하는 단지의 경우
절대적으로 가격이 싼 상황이라면 

매수를 하려는 수요가 생기기 시작한다
따라서, 공급이 많아도 수요에 의해서 

가격이 상승할 수 있으므로 

절대적으로 가격이 싼지 안 싼지를 보는 것이 필요하다!

# 지방 투자 시에는 욕심보다는 안정성을 추구하자

투자 후에 수익을 벌기 까지는 시간이 필요하다. 

그리고 수익을 벌기까지 버텨 내기 위해서는

 마음의 안정성을 갖는 것이 중요하다. 

좀 덜 벌더라도 연식 좋은 단지를 투자를 해서 

안정적으로 보유 하는 것이 더 중요할 수 있다.

# 지금 대구를 봐야하는 이유

지방 도시 중 압도적인 위치(높은 가치)
저평가 된 가치(싼 가격)
앞으로 공급이 줄어드는 곳 (적은 투자금)

# 투자를 결과로 만들어내는 사람들의 특징

후불이 아닌 선불 마인드셋이 필요하다
‘때‘를 기다리며 준비하는 태도가 중요하다
노력을 들이면 반드시 보상이 올 것임을 믿고 나아가자

2) ‘적용해보고 싶은점’

# 전세 매물이 없을 때는 ‘적정 전세가’를 스스로 세팅해보자

지방 투자 시 시장에 전세 매물이 없을 때는 

전 실거래 수준 가격만 고수하는 게 아니라
스스로 주변 단지 및 시장 분석을 통해 

적정한 전세 가이드 가격을 정한 다음

투자를 진행 하는 것이 필요하다!

# 기회가 기회인지 알아보고 잡아내기 위해 미리 공부하자!

지금 당장 투자 하지 못 한다고 해서
공부를를 할 필요가 없는 것이 아니라
기회가 나에게 다가왔을 때 
기회가 기회인지 알아보고 그 기회를 잡기 위해서 

미리 해당 지역을 공부하고 투자 우선순위를 잡아 놓는 것이 

매우 중요함을 잊지 말자!

# 공급이 많은 시장에서는 더욱 주의해서 투자해야 한다

지방도시의 경우 수요 대비 공급량이 많을 때는 

선호 하는 것과 선호 하지 않는 곳 간의 가격 차이가 심화 되므로 

투자 범위를 더욱 보수적으로 보는 것이 반드시 필요하다

# 환경은 상대적인 것임을 유념하자

서울 수도권과 다르게 지방은 거주하는 사람들이 

외부 이동 없이 그 지역 내에서만 살아가기 때문에

 환경의 쾌적성을 따질 때 서울이나 다른 외부 지역이 아닌 

그 지역 내에서만 비교를 하는 것이 필요하다!

상대적으로 쾌적함이 덜해 보인다고 해서

환경을 일률적으로 판단하지 말자!

# 매수를 앞두고 있다면 반드시 해야할 일

1. 임장한 지역에서 싸고 가치가 있는 단지를 

계속해서 지켜보고 있어야 한다
2. 전세가 거래되면서 가격이 올라가는지, 

보합하는지 지속해서 체크하자
3. 공급이 정리가 되면 반드시 전세가가 올라가므로 

매매가와 전세가의 갭이 줄어들 때를 포착해내자
4. 내가 보고 있는 단지가 지금 싸고 가치가 있고 

내 투자금에 들아온다면, 즉각 행동하자!

3) 앞으로 6개월간의 목표

# 향후 6개월 월별 강의 수강 계획

26.05 : 재테기 첫 수강 (창원 매물 임장 보완)

26.06 : 열반스쿨기초반 재수강 (마산 회원구/합포구 공부)

26.07 : 지방투자실전반 첫 도전

26.08 열반실전반 도전!

26.09 : 열반중급반 재수강

26.10. 월부학교 도전!!

감사합니다.