안녕하세요 도리밍입니다😊
월부에 와서 투자를 한지 4년차에 접어들었습니다
요즘 집값을 보면서 '지금이라도 사야 하나' 고민하는 분들이 많은 것 같은데요
저 역시 지금과 비슷했던 20-21년에 쫓아가서 사야 하나 고민을 했고, 결국 선택을 했습니다
그저 벼락거지가 되고 싶지 않아서 시작했던 첫 투자부터 “이게 이렇게도 되는구나”를 느꼈던 서울 투자까지 돌아보면 잘한 선택도 있었지만 부끄러운 선택도 많았던 것 같습니다
제 부족한 경험이지만 과거의 선택들을 복기해 보려 합니다
- 어떤 선택이 아쉬웠는지, 그 안에서 무엇을 깨달았는지
내집마련 혹은 다음 투자를 어떻게 준비할지
이 글이 저와 비슷한 고민을 하고 계신 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 합니다
① 21년 상승장에서 패닉바잉
신혼집인 인천에서 거주를 하면서
처음으로 부동산 상승장을 맞이하게 되었습니다
21년에 들어서면서 수도권 외곽까지 집값이 오르자
'이대로 가면 벼락거지가 되는 것은 아닐까' 하는 조급한 마음이 들었습니다
더 빨리 20년에 갈아타기를 하지 못한 것을 후회하며
부동산 유튜브 보며 공부를 열심히 하고 있다 생각했지만 돌이켜보면 시장에 적극적으로 참여하지 못한 채 타이밍만 재고 있었던 것 같습니다
이때 수도권 시장을 계속 보면서 상승 흐름이 입지 순으로 이어진다는 것을 배우게 되었고
아직 ‘덜 오른’ 인천이 기회라는 생각에
재개발 입주권을 영끌해 매수하게 됩니다
기축 단지들은 이미 많이 오른 상태였고, 재개발이 진행 중이었기 때문에 생활권 내에서 선호는 좋지만 상대적으로 저렴하다 생각해 매수를 결정했습니다
신도림 > 구로 > 부천 > 인천 부평에 순차적으로 퍼지는 상승 흐름
20년 말~ 21년 상반기 시장 상황
서울 수도권의 주요 단지들 가격 급등하며 수도권 외곽으로 확산
- 21년 7월 인천 계양구 5.3억 매수
- 23년 2월 4억초까지 하락 -1.2억
상승 흐름이 끝자락에 매수했고 매수와 거의 동시에 금리가 인상으로 1년 6개월 만에 1.2억이 하락했습니다
돌이켜보면 이 투자는 마음이 조급한 상태에 쫓아가는 투자를 했었던 것 같습니다
상승이 계속될 것이라는 기대 속에서 무리하게 빚을 내서 투자를 했습니다
다행인 것은 주담대 2.5억 외에는 다른 대출이 없었고
가지고 있는 자산의 규모가 크지 않았기 때문에
금리 인상 직후 수원 구축 전세로 옮기면서 대출을 상환하면서 버텨낼 수 있었던 것 같습니다
지금 시기에도 앞으로 시장을 예측하는 것은 어렵습니다
다만, 전세가 상승은 불가피할 가능성 높기 때문에
무주택자일 경우 임대차 시장의 리스크 헷지를 위해
감당 가능한 선에서 내집마련을 고민해야 한다고 생각합니다
상승이 지속된 시장에서는 내가 매수하는 가격에서
20%~30%까지 가격이 떨어져도 버틸 수 있는지 판단해 보고 이런 시기에 매수한다면 가격이 오를 수도 있지만 떨어질 수도 있다는 것을 감안하고 무리하지 않는 투자를 해야 합니다
② 23년 하락장에서 지방 1호기 투자
23년 초, 금리 인상으로 전국적으로 시장이 크게 하락했습니다
전세 보증금을 쓰고 남은 7-8천의 투자금으로 지방 투자가 가능하다는 것을 알게 되었고
전국적으로 가격이 많이 빠진 시장이었기 때문에 절대적으로 '싸다'는 점에만 집중해 중소도시 안에서도 가치 대비 싸다고 판단한 물건을 매수했습니다
돌이켜보면 이 선택에도 아쉬움이 남습니다
'잃지 않는 투자'의 기준에는 부합했지만 내 상황과 투자금으로 ‘나에게 최선인지’에 대한 고민은 부족했습니다
심지어 투자금을 다 쓰지 않고 5천만원으로 투자를 했으니까요(더 잘했다고 착각했음)
- 23년 7월 중소도시 매수
- 매매 3.5억 / 전세 3억 / 투자금 5천
만약 전세 보증금까지 포함하면 1.3-1.4억의 자금으로 4억 안팎의 더 가치 있는 수도권 단지에 실거주도 가능했습니다
하지만 당시 아는 지역이 많지 않았기 때문에 거주 분리 투자만을 고려했고 내집마련을 통해 실거주는 검토해 보지 못했습니다
결국 투자는 할 수 있는 가장 좋은 것을 사야하는 것이므로 모든 경우의 수를 열어두고 가장 최선의 선택에 집중해야 한다는 것을 배웠습니다
최선의 선택은 누군가에게는 서울 상급지 내집마련일수도 있고, 수도권의 중저가 아파트일 수도 있습니다
중요한 것은 '남들이 하는 투자'가 아니라 '내 상황에서 가장 좋은 선택'이라는 것입니다
③ 25년 두 차례의 인천 매도, 서울 갈아타기
24년에 인천의 신혼집은 바닥구간으로 가격이 거의 오르지 않았습니다
하지만 이 시기에는 서울의 더 좋은 자산도 싼 시기었기 때문에 "더 좋은 자산으로 갈아타야 한다"라는 것에 집중했습니다
두 자산 모두 싼 구간이었지만 같은 2억이라는 돈으로
4억대 → 7억대로 더 가치 있는 자산으로 갈아타기를 한다는 점에서 자산의 '질'을 바꾸는 선택이었다고 생각합니다
인천 신혼집 매도, 서울 2호기 매수
- 24년 8월 인천 4.5억 매도
- 25년 2월 서울 매매가 7.3억 / 전세가 5.2억 투자금 2.1억(수리비 4천) 매수
감사하게도 25년에 접어들면서 21년에 투자한 입주권이 입주를 하고 가격도 회복하게 되었습니다
상승장 막바지에 투자했음에도 4년 만에 매수한 가격을 넘어 가치를 찾아가면서 함께 맞벌이를 해주었고 서울 갈아타기를 하는데 마중물이 되어준 소중한 자산이었습니다
인천의 시장이 회복되면서 실수요 위주로 거래가 되었지만 서울은 본격적으로 거래량이 늘어나며 상승 흐름을 보였기 때문에 이 또한 더 좋은 자산으로 바꾼다는 목적으로 매도를 결정했습니다
인천의 물건은 2천 이상 깎아 주면서 매도했지만
서울로 갈아탄 물건은 네고했던 500만원도 매도자가 번복하면서 깎지 않고 매수를 했습니다
이때의 기준은 명확했습니다
대출 규제가 강화되며 전세 조건이 맞지 않는다면 잔금이 불가했기 때문에 리스크를 줄이고 안전하게 투자하는 것을 최우선으로 두었습니다
전세 계약 협조가 되거나 현금 세입자, 전세 승계가 가능한 물건을 중심으로 투자를 결정했습니다
이 경험으로 자산이 쌓일수록 더 많이 벌 수 있는 투자보다 덜 벌더라도 잃는 투자를 하는 것이 어떤 것인지 배웠습니다
투자가 더 늦어졌다면 10.15 이후 서울이 토허제로 묶이면서 비규제 지역에 투자를 해야할수도 있었습니다
인천 0호기 매도, 서울 3호기 매수
- 25년 6월 인천 6.25억 매도(2천 네고)
- 25년 8월 서울 매매가 11.5억 / 전세가 7.9억 / 투자금 3.6억 세안고 매수
다음 시장을 준비하며
시장의 흐름을 예측하는 것은 어렵습니다
하지만 상승장에서도 언제든 하락할 수 있다는 것도 염두에 두고 오만하지 않고 겸손한 태도로 이 시장 안에서 배우는 자세를 가져야 합니다
또한, 하락장의 기회는 생각보다 짧습니다
더 떨어지겠지 기다리는 공포의 시장에서 결정을 내려야했으며 좋은 곳은 기회를 오래 주지 않는다는 것을 지난 하락장을 경험하면서 느꼈습니다
하락장에 기회가 왔을 때 잘 갈아타기를 위해서는
가치 있는 곳을 미리 알아 두고 기회가 왔을 때 빠르게 결정을 해야 한다는 것을 배웠습니다
4년의 투자 생활을 하면서 배운 것
① 내 상황에서 아쉽더라도 최선의 투자를 하기 위해 노력하고 실력을 쌓는 것,
② 더 벌기보다 덜 벌더라도 잃지 않는 투자를 이어 나가는 것,
③ 타이밍은 맞추기보다 미리 준비하고 결정을 내려야 한다는 것입니다
아직 대세 상승장까지는 오지 않은 지금 같은 시장에서는 무주택자와 투자자는 이렇게 행동해야 합니다
- 무주택자라면 무리하지 않는 선에서 임대료 상승을 헷지를 위해 내집마련을 합니다
- 투자자라면 상승장에서 매수할 때는 다시 이 가격을 마주할 수도 있다는 것을 인지하고 감당 가능할 경우에만 투자 합니다(무리하지 않습니다)
이 글은 단순히 인천에서 서울로 갈아탄 경험담이 아닙니다
평생 서울에 내집 한 채를 가질 수 없다고 생각했었던 개인이 실패하고, 좌절하고, 복기하고, 개선하며
아쉽지만 그럼에도 할수있는 최선의 선택을 이어온 과정에 대한 이야기입니다
지금처럼 혼란한 시기에 내집마련이나 투자를 준비하는 분들께 아쉽더라도 최선의 선택을 하기 위해 노력하고 행동하시기 바랍니다
그 과정 속에서 언젠간 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 기회가 반드시 눈 앞에 찾아올 것입니다
제 경험으로 더 나은 선택을 하는 데 도움이 될 수 있었으면 합니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다💙
