역전세 대응했던 물건에서 전세상승분이 돌아왔습니다. [모카라떼7]

안녕하세요 평정심을 잃지 않는 투자자 모카라떼7 입니다 :)

저는 제목처럼 역전세 대응 했던 물건에서 지난주에 전세상승분을 회수하게 되었습니다.

요즘은 전국적으로 전세난이라 역전세가 뭐야? 싶겠지만,
22-23년 까지만 해도 역전세 키워드가 강의, 실전투자경험담에 보이곤 했었는데요.
투자금을 모두 역전세 대응 하는 바람에 23년 하락장 좋은 시기에 투자를 못하는 긴 시간을 버텨왔습니다.

투자자로 살아가는 이상 넓게 생각했을때 10년 동안 2-3번은 역전세를 맞는다라고 배웠는데
저는 그 시기가 일찍 와서 멘탈이 많이 무너졌었습니다 ㅎㅎ 

당시엔 몇 천만원을 돌려 드리는게 심적으로도 많이 힘들고

세입자분과의 소통하는 과정에서 마음도 다치고

무지했던 과거의 저를 원망하기도 했었습니다.
하지만 그 경험이 지금은 제 동기부여, 원동력이 되어 투자 시장에 버틸 수 있는 체력을 길러주었습니다.

최근 이 물건에서 전세상승분을 회수하게 되었는데 그 경험을 공유드리고자 합니다.
이 글에서는 대단한 팁이나 협상법은 없지만,
저처럼 아픈 0호기가 있으신 분들,
지방 매도가 어려워 강제 보유 중이신 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

#세입자의 중도 퇴거 소식

전세만기가 1년 이상 남은 세입자분께 갑자기 연락이 옵니다.

세입자 : "저희가 집을 매매하게 되어 현재 전세집을 내놓으려고 해서요 나중에 전화 부탁드립니다~"

세입자 분과 통화해보니 결혼을 하게 되면서 집이 좁아져 건너편 신축 30평대로 매수 하셨다고 하셨습니다.
이미 계약을 하셨고, 잔금일자는 이사갈 집의 매도자가 협의를 해준다고 하신 상황이었습니다.

세입자 : "저희가 계약기간 이전에 나가는거라 현재 전세집이 늦게 나가도 대출을 해서라도 해결하려고 생각하고 있습니다. 
최근 전세 거래된 것들 보니 저희 보증금보다 낮은 시세가 형성된지라 보증금 다운 가능할지요?"

네..?
중도 퇴거 하시면서 보증금 다운이라뇨.. ?

(모카 속마음)

세입자분께선 저에게 정중히 조심스럽게 여쭤보셨지만,
보증금 다운 하게 되면 추가 투자금이 발생하고 

제 다음 투자가 미뤄지는 최악의 상황이기에
최선의 선택이 뭘지 플랜을 적어보았습니다.

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① 매도할까?

강의에서 배운 매도 3가지 기준에 부합한지 판단해봤습니다.

1) 충분히 수익이 났는가? → X
2) 더 가치 있는 자산으로 갈아탈 수 있는가? → X
3) 리스크 감당이 불가한가? → X

수익이 나지 않았을 뿐더러, 매도하여 손에 쥐는 금액으로 

2호기 갈아탈 투자금에 보탠다 해도
단지 가치가 월등히 뛰어나지 않아서 무의미하다 판단했습니다.

② 기존 전세계약 기간에 맞춰 1년 단기 세입자를 구할까?

②번은 신규 세입자를 구하게 될 경우 1년을 더 보유하게 되어서
1년 단기를 맞춰볼까? 고민했지만
1년 뒤 시세가 매수한 가격으로 회복할 가능성도 낮다고 판단했고,

무엇보다 더 큰 리스크가 있었습니다.

1년 뒤 전세 만기 시점에 아실에 잡히지 않은 2000세대 공공임대 공급이 예정되어 있어서
제 단지 인근 생활권이라 부사님도 차라리 지금 전세를 2년 신규로 맞추는게 좋다고 하셨습니다.

그리고 1년 뒤 전세 만기가 되면 세입자분이 퇴거 함과 동시에 매도가 안되면 공실로 두고, 

금융비용까지 발생할 수 있는 리스크가 있었습니다.

③ 신규 세입자 2년 구할까?

①, ②번 모두 편익보다 비용이 더 커서 ③번으로 결정하게 되었고,
제 다음 투자에 기회비용이 크면 안되기에,
시세 보다 1천만원 높은 가격으로 전세 광고를 내달라 요구해야겠다 결정했습니다.

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#CEO마인드로 대응하자

세입자분과 통화하면서 세입자 분의 상황을 먼저 파악했고,

저의 의사는 바로 바로 말씀드리지 않은 상황이었는데요.

신규 세입자 2년 맞추는게 최선의 결정이었지만,

시간을 확보함으로써 편익과 비용을 따져볼 시간이 필요했고, 

전세 시세도 파악해야 했고,

저희도 세입자분이 편히 이사가실 수 있도록 최대한 알아보고 배려하고 있다는

태도를 비추기 위함이었습니다.

먼저, 생활권 전체 단지 시세, 단지내 전세 시세를 파악하고
단지내 부동산에 전화해 전세보증보험 가입 한도를 확인했습니다.

다행히 매매가가 상승하여 전세보증보험 가입한도가 현 전세보증금 보다 +1천만원 높게 가입이 가능했고,
생활권 내 전세가 없어서 부사님께서도 1천만원 올려서(2.7억) 광고 내봐도 될 것 같다고 하셨습니다.

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[단지내 전세 트래킹]

(가격은 예시입니다.)

• 3/23 기준

     101동 4층 2.45억
     101동 23층 2.6억

• 3/24 기준
  103동 저층 2.5억
  101동 23층 2.6억
  -> 101동 4층 2.45억 최저가 물건은 하루사이 나감.

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세입자분이 연락온 날로부터 전세 트래킹을 해보니
저층이라도 최저가 물건은 소진되는 속도가 빨랐고
광고 물건들도 매주 손님이 보고 간다는 정보를 얻을 수 있었습니다.

#망하지 않는 선택

'배려도 내가 되는 상황에서 배려를 해야 한다' 
라는 생각으로 세입자분께 현 보증금보다 1천 높은 2.6억에 전세 광고를 내달라고 요청드렸습니다.

모카 : "안녕하세요~ 죄송하지만 저희가 전세 만기에 맞춰서 자금계획을 맞춰놓은 상황이라 보증금 다운은 안될것 같습니다..
저희도 도와드리려고 돈을 알아보려고 했는데 내년에 대출까지 알아봐야 하는 상황이라 어려울것 같습니다.
단지내 부동산에 더 광고를 내보시는건 어떨까요?"

세입자 : "임대인분 입장을 고려 못한것 같습니다. 말씀처럼 추후 다른곳도 내놓겠습니다."

세입자분과 통화하기 전까지는 이런 말씀을 드려도 될까.. 흔들리기도 했지만
저도 세입자분 입장을 배려 해드리는 거고, 

계약서의 힘을 믿었고,
제가 망하는 선택을 하면 안되기에 요구할 건 요구해야겠다 마음 굳건히 먹고 말씀드렸습니다.

다행히 세입자분도 협조적이신 분이라 단지내부동산에 광고를 더 내셨습니다.

#고층 물건 보다 저층 물건이 먼저 빠지다?

사장님 : "지난 주말에 집 보러온 신혼부부가 계약하고 싶으시대요~ 이사날짜도 딱 맞네요."

모카 : "사장님 같은동 고층 물건도 있는데 제 물건이 먼저 빠진거에요? 왜요?"

사장님 : "기존 세입자분이 투인원 에어컨 무상으로 주고 가는 조건이라 에어컨이 큰 역할을 했어요~^^."

기존 세입자분이 전세를 빨리 빼기 위해서
투인원 에어컨, 블라인드 커튼을 제공 하는 조건으로 손님을 모셔온겁니다. ㅎㅎ

신혼부부들은 짐 늘리기를 원치 않으시고
단순히 고층을 선호하기 보다는
집 내부가 깨끗한지? 옵션이 괜찮은지? 를 고려한다는걸 느꼈습니다.

광고 내놓은지 2주만에 전세가 나갔고
시세보다 1천 높은것에 대해서도 별 말씀 없으셔서
계약 진행을 원활히 마칠 수 있었습니다.

추후 사장님과 특약 문구 주고 받을때

에어컨에 대한 부분은
퇴거시 철거 할때 세입자분이 철거해야 한다는 점,
관리 부분에서 수리 비용은 세입자분이 부담한다는 점을
신규 세입자분께서 OK 하시고 계약 진행했습니다 :)

# 투자 시장에 오래 살아남는 선택

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서
목표를 이룰 때가지 투자시장에 살아남기 위한
선택을 하는 투자를 한다.
-너나위님-

1호기 매수할때 늘 되새기며 명심했던 문장인데요.
물건을 보유하면서도 와닿는게 많은 문장입니다.

저는 연 저축액이 적어서 더더욱 망하지 않는 선택을 해야합니다.

역전세 대응하고, 그 물건이 전세 상승분으로 돌아오면서

저는 경험도 쌓였고, 이전보다는 돈을 담을 수 있는 그릇의 크기를 키워가고 있다고 생각합니다.
이번 경험을 통해서 리스크를 다룰 수 있는 투자자가 되었고,
비슷한 상황이 왔을때 망하지 않는 선택이 뭔지 알고
대응할 수 있는 투자자가 되었다는 것에 의미가 큰 것 같습니다.

2년 전의 무지한 투자자였던 저와는 다르게 

자본주의에 감정 없듯이
상황을 객관적으로 판단해 의사결정을 내릴 수 있는 투자자가 되었습니다.
역전세를 대응하고 보유하면서 쌓아온 내공과 시간이 헛되지 않음을 느낍니다.
월부 환경안에서 강의, 코칭, 실전반, 학교 튜터님들께 배웠던 인사이트가 많은 도움이 되었습니다.

앞으로도 시장에 겸손하며 투자 시장에 오래 살아남기 위한 선택을 하는 투자자가 되겠습니다.

긴 글 읽어봐주셔서 감사합니다 :)