지투 4강은 선배강의였는데요
코쓰모쓰 튜터님과 윤이나 튜터님의 매임과 시세트레킹/앞마당 관리 방법에 대해서 배울 수 있었습니다.
먼저 매물임장은 매달 하고는 있지만
이번 강의를 통해서 더 의미있는 매임으로 이어질 수 있는 방법을 알게되었습니다.
먼저 단지의 선호요소를 알아보는 방법은
선호요소는 높은 가격순으로 정렬했을 때 나오는 설명
비선호요소 낮은 가격순으로 정렬했을 때 유독 저렴한 동을 확인해보는 꿀팁을 알려주셨어요.
단지내에서 로얄동이 어디냐고 묻기보다는
ㅇㅇ때문에 여기가 비싼 건가요?
매매가/전세가 차이가 나나요?
이런 디테일한 질문을 통해 알아볼 수 있는 것이죠.
타입이 많은 곳은 판상/타워로 1차 구분
그 다음엔 수납(팬트리, 드레스룸) 으로 알아볼 수 있다고도 알려주셨습니다.
단지선호도는 어디가 더 잘팔리는지, 전세가 어디가 먼저 빠지는지 물어볼 수 있지만
신축, 입주예정단지라 실거래가가 없는 경우에는
총 드는 금액이 얼마인지 알려주세요~
피가 얼마인데 실제로 거래되는지 알려주세요~
최근에 거래가 되었는지 알려주세요~
매매가가 없으면 전세가로 선호도를 파악해볼 수 있다고도 하셨습니다.
실제 매물임장을 하기 전에는
미리 네이버부동산 기준 호가, 아실 실거래가 정리 후
사장님과 대화하면 경쟁매물 다 파악 가능하다!
전세 실거래 내용으로 구체적으로 질문이 가능하고
투자자/실거주 어떤 사람들이 주로 사는지 물어볼 수 있다고 하셨어요.
저도 앞으로 매임할 때 이부분을 잘 알아보고 가서 다 많은 정보를 얻어야겠다고 생각했습니다.
매물을 볼 때에는
신축에서는 옵션과 하자가 중요하고
+수리비, 거주민 상황까지 보라고 말씀해주셨어요.
타일, 곰팡이 등등 확인을 하지않는다면 돈이 많이 들어갈 수 있는 것이죠.
조합원 물건이라서 옵션이 많은 경우
이것보다는 동층향이 중요하다는 걸 잊지말고
옵션 중에서는 시에 개수가 전세 세팅에 영향을 미칠 수 있다는 점을 알려주셨어요.
시게 없다면 전세 세팅시에 가용대비 편익이 있는지-500만원, 하루 공실(or 보양), 필요경비 가능(현금영수증 필수)까지 체크해보고
경쟁매물이 없다고 하면 굳이 필요 없다고 하셨어요.
요즘은 필수 아닌가? 생각했었는데 반드시 그럴 필요가 없다는 점을 배울 수 있었습니다.
매임 후에 협상할 때에는
잔금일이 빠른 물건의 경우
금융비용뿐만아니라 전세 1등물건으로 빼기 위한 비용까지 생각해서 협상해야하고
세안고 물건의 경우
세입자를 내보내고 임시 조건으로 매수하거나
혹은 세입자가 나가면 월세를 내가 내는 조건까지도 생각해볼 수 있다고 하셨어요.
하지만 금융 비용이 안 들고 같은 금액으로 투자하는 게 나중에 양도세 측면에서도 유리하기 때문에 그걸 반드시 다시 한번 확인을 해야 함을 체크해주셨습니다.
시세트레킹 방법을 크게 3.3.3과 9.9.9로 알려주시고
앞마당 원페이지 작성부터 마지막 최종결론까지
어떻게 써야할 지 알려주셨어요.
사실 지난 지투때 이 강의를 들었는데
그냥 하던대로 시세트레킹하는 걸 벗어나지 못하고
그렇다고 그걸 제대로 하고있지도 못했거든요 ㅠ
이번 강의를 들으면서 꼭 적용을 해야겠다고 다짐했습니다.
반면 앞마당 원페이지는 이번 강의를 적용해서
조금씩 바꿔나가고 있었는데요
아직 미처 적용하지 못했던 부분
시세트레킹 단지 중 저평가 단지 선정하는 걸 꼭 해볼 것이고
지역 공급 볼 때는 2년 전 까지 보면서
어떤 단지에서 매물이 쏟아질 수 있는지 확인을 해보려고 합니다.
완벽하게 하려고 완성하지 못하는 것보다
꾸준하게 앞마당을 지켜볼 수 있도록 노력하겠습니다!
좋은 강의 해주신 튜터님들 감사합니다!!
