수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 자이코 입니다.
오늘은 지방 분양가 5억에 대한 글을 작성해 보았습니다.
마석우리 빌리브센트하이 이야기
올해초에 지인이 아파트 분양 투자 사기를 당해 소송까지 진행하려고 적이 있습니다. 올해 4월에 입주인 남양주 마석우리 빌리브센트하이였어요. 84타입 분양가 6억 8천만원 입니다. (실전반 앞마당이 남양주였던 분이 마석은 임장조차 가지 않는 곳이라고 하시더라구요 ㅋ)
솔직히 저는 이 분양가는 말이 안 된다고 생각했습니다. 저의 근거는...
- 입지가 훨씬 좋은 평내호평 준구축 84타입: 3~4억대
- 평내호평 대장 KCC스위첸 84타입: 약 7억
입지도 떨어지는데 평내호평 대장급 가격과 같으니 거품이다. 그렇게 판단했고, 지금도 그 판단은 크게 틀리지 않다고 봅니다. 수요가 따라오지 않으면 분양가는 조정을 받을 테니까요.
그런데 오늘 원자재 급등 뉴스를 보고 생각이 살짝 바뀌었습니다.
“중동 퍼펙트스톰. 접착제 +50%, 아스콘 +30%, 혼화제 +30%, 철근 +8% 국토부: '다음 달 중 전체 공정 멈추는 현장 나올 수 있다.'” 데일리안, 2026.4.24
과연 지방 아파트들의 분양가가 비싸다고만 단정할 수 있을까요? 분양가가 시장가격이 아니라 원가 때문에 올라간 거라면? 그 원가를 한번 뜯어봐야겠다 싶었습니다.
지방 신축 분양가, 지금 얼마인가
강원 고성군 (르네오션퍼스트뷰): 4.8억 / 2029년 3월 입주
경북 안동시 (더샵옥동): 4.8억 / 2028년 10월 입주
강원 춘천시 (레이크시티아이파크): 5.4억 / 2026년 8월 입주
경남 진주시 (아너스웰가): 5.6억 / 2028년 6월 입주
네 도시는 어떤 곳인가
각각의 도시 위상을 살펴보았습니다. SGIS 통계청 2022년 기준 인구/사업체 데이터, 그리고 KOSIS 공식 지역내총생산(GRDP) 기준입니다.
- 강원 고성군 : 인구 2.7만, 종사자수 1.6만, GRDP 1.5조
- 경북 안동시 : 인구 15.6만, 종사자수 7.1만, GRDP 6.98조
- 강원 춘천시 : 인구 29.2만, 종사자수 13.1만, GRDP 9.43조
- 경남 진주시 : 인구 35.1만, 종사자주 35.1만, GRDP 9.24조
참고로 서울의 GRDP는 528조, 부산은 113조입니다. 그나마 인구가 많은 춘천과 진주의 GRDP는 서울의 2%, 부산의 8% 수준입니다.
이렇게 보면 분양가가 너무 비싸 보입니다. 서울 분양가를 20억이라 하면, 춘천 5.4억은 서울의 27% 수준까지 올라와 있습니다. 경제 규모와 분양가가 비례하지 않는다는 뜻입니다.
지방 도시끼리 봐도 마찬가지입니다. 인구 13배 차이(고성 2.7만 vs 진주 35만), GRDP 6배 차이(1.5조 vs 9.2조)가 나는데, 분양가는 4.8억 vs 5.6억으로 고작 17% 차이밖에 나지 않습니다. 분양가가 비싸진 게 아니라, 물가 자체가 올라서 바닥이 높아진 거라는 생각이 들었습니다.
정비사업 공사비 808만원 의 실체
서울 ㎡당 1660만원 돌파…구조적 원인 해소 요원
공사비·자재수급·원유 가격, 세 지표 모두 '상승' 방향
기사를 보고 실제로 얼마가 드는지 찾아보고 계산해 보았습니다. 주거환경연구원에서 조사한 자료에 따르면 공사비는 대략 아래와 같습니다.
- 정비사업 평균 (2025): 808만원/평
- 서울 정비사업 평균 (2024): 843만원/평
- 서울 핵심지 12곳 평균 (2025): 976만원/평
여기서 평당 공사비는 건설업체가 제출하는 시공 입찰가입니다. 조합이 시공사를 뽑을 때 시공사가 제출하는 단가예요.
시공비 입찰가에 포함되는 것은 골조, 내외장 마감, 기계설비, 전기/통신, 토목/조경/부대시설, 간접비 등입니다.
입찰가에 포함되지 않는 것은 발주사 혹은 개발사가 부담하는 설계비, 감리비, 인허가, 각종 부담금, PF 대출이자, 시행사 이윤(시공사 이윤과 별개), 분양 마케팅비, 철거비, 이주비(정비사업의 경우) 등이 있습니다.
그래서 실제 개발하는 총비용(택지비 제외)은 시공비의 약 1.2~1.3배 정도이고, 808만원이면 실제 총원가는 약 1,000만원/평으로 가정해 볼 수 있겠습니다.
34평 아파트를 건설할 때, 대략 건물의 원가가 2025년 기준으로 약 3.4억 정도 든다는 이야기입니다.
한국 M2/GDP 증가 비율, 미국의 2배
2025년 기준 M2 통화량을 GDP로 나눈 비율은 한국 1.50, 미국 0.71입니다. (한국은행 경제통계시스템, FRED 자료)
한국은 GDP 1원당 M2가 1.50원, 미국은 0.71원. 경제 규모에 비해 시중에 풀린 돈이 미국의 2배가 넘는 셈입니다.
한국의 M2/GDP 비율은 2020년 이후 계속 1.0을 초과한 상태로, 실물 대비 돈이 구조적으로 과다한 경제가 되어 있습니다. 시중에 풀린 통화량이 자산으로 이동하면, 통화량에 정비례해서 물가가 오르지는 않더라도 물가 상승 압박은 계속 받을 수밖에 없습니다.
M2는 성장하는 경제에서 줄어드는 법이 없습니다. 기준금리를 올려도 증가 속도가 둔해질 뿐, 절대 규모가 줄지는 않습니다. 공사비는 M2가 팽창하는 한 계속 올라갈 것 같습니다.
인플레이션과 건설업 에스컬레이션 (일방통행 조항)
공사 원가의 많은 부분을 인건비가 차지합니다. 경제학에서 명목임금은 한번 올라가면 경기가 꺾여도 잘 내려가지 않는데(하방 경직성), 건설업은 더 심합니다.
- 인력 고령화 (50대 이상 비중 급증)
- 청년 유입 감소
- 중대재해처벌법 이후 안전관리 인력 추가 투입 필수
- 외국인 노동자 쿼터 제약
공급은 주는데 원가 부담은 계속 늘어납니다. 노임단가는 떨어질 여지가 구조적으로 없습니다.
건설업에는 물가상승 에스컬레이션(Escalation) 이라는 법적 장치가 있습니다. 국가계약법 시행령 제64조, 지방계약법 시행령 제74조. 조건은 계약 90일 경과 + 물가변동률 3% 이상이면 계약금액을 증액할 수 있습니다.
핵심은 이게 "일방향"이라는 점입니다. 원자재값이 오르면 시공사가 증액을 청구하지만, 내렸다고 감액을 청구하는 사례는 사실상 없습니다. 한번 올라간 하도급 단가, 노임, 재고 매입가는 되돌리기 어렵기 때문입니다.
금리 : 어느 방향이든 상승 압력
많이들 오해합니다. 금리가 내리면 부동산이 오르고, 오르면 내린다고. 하지만 건물값은 그렇게 단순하지 않습니다.
저금리 시기(2020~2021)에는 기준금리 0.5%, 유동성이 폭증하면서 M2가 연 11% 팽창했습니다. 원자재, 노임, 부동산이 동시에 오르면서 공사비 바닥이 급격히 올라갔습니다.
고금리 시기(2022~2024)에는 한미 금리차가 역전되어 최대 -2.00%p까지 벌어졌고, PF 대출금리는 2021년 4~5%에서 2024년 8~10%로, 브릿지론은 15~20%까지 뛰었습니다. 이자율이 3%p 오르면 평당 50~100만원씩 원가에 전가됩니다. 사업성이 악화되면 착공이 감소하고, 2~3년 뒤 공급 부족으로 다시 분양가가 상승합니다.
즉, 금리가 내려도(유동성 인플레), 올라도(금융비용 전가 + 착공 감소), 공사비는 같은 방향으로 움직입니다. 양쪽 펌프가 동시에 한쪽으로만 밀수밖에 없습니다.
불확실성 : VIX가 말해주는 것
변동성지수(VIX)라는게 있습니다. 변동성지수는 미국 S&P500 옵션 가격에서 산출하는 지수로, 쉽게 말하면 시장의 공포 온도계 입니다. VIX의 20년 궤적을 보면 패턴이 보입니다. 3~5년마다 반드시 한 번씩 VIX가 50 이상으로 튀고, 그 스파이크마다 원자재, 물류, 환율, 금리가 동시에 요동칠 수 있습니다. 건설 현장에는 에스컬레이션 청구서가 쌓입니다.
바로 지금도 그 계단이 쌓이는 중입니다. 전쟁 여파로 인하여 접착제, 아스콘, 혼화제, 철근등 원자재가 다시 폭등할 수도 있습니다. 전쟁이 내일 끝나도, 이미 비싸게 사둔 재고와 이미 재협상된 하도급 단가는 환불되지 않습니다. 그렇게 되면 공사비는 또 한 칸 올라갑니다.
마무리 : 네가지 힘이 가리키는 방향
공사비를 밀어 올리는 구조적인 여러가지 힘이 있습니다. 그리고 모두 같은 방향을 가리키고 있습니다.
첫째, 통화량입니다. 한국의 M2/GDP 비율은 1.50으로 미국의 약 2배 수준입니다. 시중에 풀린 돈이 그만큼 많다는 뜻이고, 역사적으로 한 번 늘어난 통화량이 줄어든 적은 없습니다.
둘째, 금리입니다. 금리가 오르면 PF 금융비용이 늘어나 공사비가 오르고, 금리가 내리면 유동성이 풀려 자산 가격이 오릅니다. 어느 쪽이든 분양가를 끌어내리지 못합니다.
셋째, 물가상승입니다. 건설 인력은 고령화되고 신규 유입은 줄고 있습니다. 임금은 한 번 오르면 내려가지 않는 대표적인 하방경직 항목입니다.
넷째, 불확실성입니다. 중동 사태, 원자재 수급 불안, 중대재해처벌법까지. 에스컬레이션은 올라가기만 하지 내려오지 않습니다. 반대 방향으로 움직이는 힘은 보이지 않습니다.
마석우리 빌리브로 돌아와서 저는 여전히 마석우리 빌리브센트하이 84타입 6.8억이 입지 대비 싸다고 생각하지 않습니다. 평내호평 KCC가 7억인 마당에, 입지가 떨어지는 곳의 6.8억이 실수요로 흡수되기 어렵다는 시장 판단은 유효합니다.
하지만 지방 분양가가 정말 비싸다고 만 이야기 할수 있을까요? 몇년뒤에 지방 분양가가 얼마가 될지 잘 가늠이 되지 않습니다. 앞으로 지방 아파트 분양가를 눈여겨 봐야 할것 같습니다.
여러분들은 지방 분양가 5억에 대해서 어떻게 생각하시는지요?
