[독서_향상] 나는 부동산과 맞벌이한다.

우선 열반스쿨기초에서 너바나님 강의 내용

책으로 읽으니 훨씬 좋다.

절대 잃지 않겠다는 투자 원칙을 꼭 지켜라!

(그만큼 알아보고, 제대로 투자하라!!!)

인생은 한 권의 책과 같다.

어리석은 사람은 대충 책장을 넘기지만,

현명한 사람은 공들여서 읽는다.

그들은 단 한 번밖에 읽지 못하는 것을 알기 때문이다.

-장 파울Jean Poul(독일의 소설가)

1장. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

P33. 은행에 투자할 것이 아니라, 은행처럼 투자해야 한다.

→ 너바나님의 진심은 늘 느끼고 있다.

그런데 월부는 은행처럼 투자하고 있다는 생각이 든다.

부동산 매도전 계상과 이해타산을 따져보는 것은 필요하지만 과도한 과제로 자신이 더 노력해야겠다, 계속 이걸 유지해야겠다는 생각을 만들고 은행처럼(투자를 유도하듯) 계속 강의를 유도하고, (수수료를 받듯) 강의료를 내게한다. 평범한 월급쟁이가 하기에는 연달아 이어지는 강의가 소화하기도 힘들고 과제는 더욱 버겁다. 강의 듣기도 힘든데 라이브도 한다. 배울것이 있겠지만 그럼 강의 수강 시간에 여유를 주었으면 좋겠고 직장퇴근 후 밤마다 졸린눈 비벼가며 귀한 시간내서 듣기에는 군더더기가 너무 많다. 일주일에 5시간 이상 강의를 소화하고 책읽고 과제하고 다들 이게 가능한가요? 한두달은 가능하게겠지만 저는 강의만 들어도 계속 건강이 펑크나서 심각하게 고민될 정도인데 매일 잠이 부족해서 머리가 계속 아프고 다듣기 전에 다음강의 개강! 진짜 몰아친다는 사람들의 말에 공감합니다.

P50. 가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다.

자본주의 사회에서 원금만 지키려고 하는 방식은 결국 실패한 투자가 될 수 밖에 없다.

p52.  리스크risk 통제 가능한 위험

데인저 danger 통제 불가능한 위험

무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.

p63. 부자를 꿈꾼다면 세금 납부는 제대로

부동산 투자로 큰 돈을 벌어야겠다고 생각한다면 평소에 증빙자료(세금 계산서, 카드매츨전표 등) 꼼꼼히 챙기고, 세금신고만큼은 정당하게 해두자.

→ 증빙자료를 꼼꼼하게 모아서 하나의 파일을 만들어야 겠다는 생각이 들었다.

p65. 무피투자는 부동산 경매로 실현되는 경우가 많다.

→ 월부를 들을까 말까 고민하다가 경매 특강을 들었는데 경매를 배우고 싶다. 다만 직장 생활하면서 어디서 어떻게 해야할지 잘 할 수 있을지 🤔 걱정되어 주저하고 있다.

2장 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

p71. "인간의 수명이 90년이라고 가정한다면,

초반 30년은 배우고,

중반 30년은 돈을 벌고,

후반 30년은 벌어놓은 돈으로 살아가는 거야."

1단계_흑자구조 만들기(지출 줄이고 자본금 모으기)

2단계_수익형 부동산 투자하기(월세받기)

→ 열기 강의에서 3단계만 들렸는데 

‘월세가 500만원이상의 수익이 창출되자 월급에서 적금을 들 필요없이 월세를 모아 투자가능해졌다.’

강의만 들었을때 월세가 나를 부자로 만들어 주지 않더라고요 해서 괜히 월세 받고 있나?했는데

오~ 월세받는 구조를 더 늘려야겠군.

월세는 대출금 상환과 재투자에 쓴다

3단계_시세 차익형 부동산 투자하기

4단계_시스템 확장하기

(매입한 것 팔지않고 전세가 오르면 추가 투자금 회수하기) 100채 정도 소유하게 되면, 전세 상승이나 월세 수익으로 시스템 굳혀질 것이다.

p81. 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 일년에 딱 2번 여름철 가장 무더울 때와 장마철

겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지

이때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다.

급매로 나온 그 가격에 (또 급매로)다른 물건이 나오면 50만원이라도 더 깎으려고 노력하면서 하나둘싹 더 매입해갔다.

p82. 여름철, 겨울철나다 급매 물건이 나왔을때 계속 매입했고, 보너스가 나오거나 전세금으로 투자금이 회수될 때 그 지역에서만 16채의 물건을 더 매입했다.

실제 2010년 많은 사람들이 지방에 집중할 때 나는 역으로 수도권 부동산에서 좋은 물건들을 찾아냈다.

p83. 지방 중에서도 선호도가 높은 광역시나 각 도에서 중심이 외는 도시는 주변 외각 도시 인구 유입이 꾸준히 이루어져 있으므로 지속적으로 수요가 늘어날 확률이 높다. 또한 기업이주 같은 사업장 이동(특히 고연봉 대기업을 보유한 지역 전세가와 매매가가 붙어있다면 주저없이 투자하라!!!)이나 공장 증설에 따라 인구가 늘어나는 곳도 있다. 그런지역의 경우 부동산 물건의 매매가는 오르지 않아도 전세나 월세 수요가 많으므로 임대가가 오르고 결국 매매가도 상승하게 마련이다.

너바나_500만원으로 시작한 지방 부동산투자

(천안 25평 아파트)

너바나_경매로 잡은 1000만원짜리 수도권 부동산

(분당 21평 아파트)

경매장점 “싸게 사서 비싸게 팔 수 있다!”

제1 전략 : 싸게 사서 싸게 판다

제2 전략 : 싸게 사서 비싸게 판다

제3 전략 : 비싸게 사서 싸게 판다

제 4전략 : 비싸게 사서 비싸게 판다

2→1→4→3

처음 투자했을 때 1전략 주로

(5000만 이하 매매가가 전세가 이하인 주택 구매하면 절대 손해보지 않는다)

그 다음에 4전략을 쓰고

(강남같은 요충지사서 오래 기다리기

많은 기업 몰려있고, 학군이 좋거나, 교통이 매우 좋은지역O

but,  중산층 많이 거주하는 지역-이유없이 비싼 신축사면X

적어도 거주민 소득, 직장, 교통, 교육 등 비교후 합당한 가격인지 팥단)

지금은 1과 2전략을 번갈아가며 쓰고 있다.

(2의 경우 싸게 하기위해 노력을 기울였다면 매도 쉽겠고, 쉽게 싸게 샀다면 오랫동안 보유할 체력 즉 리스크 관리가 필요하다)

너바나_아내 대신 상가와 맞벌이를 시작하다

(인천 90평 상가)

월세 수익형 부동산 원칙

첫째, 낙찰가=대출금액+보증금(내 돈이 거의 들지X)

둘째, 월세로 들어오는 돈 > 대출이자 훨씬 상회

셋째, 지속적으로 보유 물건 늘려아 한다.

너바나_노후를 위해 오피스텔로 연금을 준비하다

(청주 16평 오피스텔)

너바나_한 번의 투자로 억대 연봉을 벌다

(음성 30평 빌라)

2012년 신축빌라 한개동 낙찰 전세가의 40%로 낙찰

(충북 음성 30평대 1채당 2000만×8채)

점유자 우선순위 5000만원과 유치권 금액(공사대금 못받은 업자가 건물점유하여 매수자에게 청구할 권리) 5억6000만 공사대금  청구의 소 및 유치권 존재확인 판결문 들이민 상태

준비하면 이긴다!

명도과정에서 유치권자 17명에게 소송을 당하고 심문서를 제대로 송달했지만 송달도 회피하는 상황

심문기일을 대비해 엄청나게 준비하여 이김.

준비가 안된 상대방 변호사에게

“전 법대로 진행할 수 있지만 원만히 합의하길 원해요. 상대방도 피해자 인데 더 이상 상처주길 바라지 않습니다.”

강제집행 하는 비용보다 조금 더 지급하는 조건으로 변호사가 설득해 명도에 합의했다.

p115. 투자는 잘하면 큰 돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하라. 투자 매커니즘을 제대로 이해하지 못하고 있으면 언젠가 큰 손해를 입을 수도 있다는 것을 명심하자.

낙찰받은 후 나름의 적은 비용을 들여 수리한 것(도배, 장판 등)이 효과가 있었다. 한달도 안되서 총8세대 모두 세입자를 구한 것이다.

개인적으로 단타보다 시스템을 만드는 투자를 좋아해 몇세대는 5000만원에 전세 → 투자금회수

나머지 보증금 500만원에 월세 45만원 → 월수익

결국 들인 투자금은 한푼도 없는데 월급보다 많은 수익 발생, 시세차익까지 덤으로 얻게 됨

3장. 돈 걱정없는 월급쟁이 되는 법

부자지수 체크표

내가 체크한 건 아니고 도서관에서 빌린책에 표시된 것

p124. 첫 투자라면 3,000만원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라. 이는 사실 붇ㅇ산 부자들이 종잣돈을 불린 오래된 망힉이다. 그들은 투자금을 최소화시킴으로서 상대적 높은 수익률을 거둘 수 있는 부동산에 투자하는 방식을 고집했다.

p127. 준비된 투자자

• 부동산아 본격적으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러보기
• 매매가 대비 전세비율이 높은 아파트를 찾기

p129. 당신은 어떠한 삶을 살고 싶은가? (삶의 목표)

명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일상을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다.

by 로버트 A. 하인라인(스타트쉽 트루퍼스 작가)

-돈이 벌리는 재미에 빠져 목적없이 돈의 노예가 되지 말자

p130. 구체적인 목표 설정

필요예산과 기한정하기

방법, 장기/중기/단기 계획 점검 실행 평가, 스스로 보상

p140. 노후자금 계산기

노후에 필요한 자금

=(평균 예상 수명-은퇴 나이)×원하는 은퇴 생활비×12월

예1) 60세 은퇴시

=(90-60세)×300만×12월=10억8000만

(편의상 물가상승률 반영하지 않았다)

예2) 50세 은퇴시

={(90-60세)×300만×12월}

+{(60-50세)×500만×12월}=16억8000만

예3) 40세 은퇴시

={(90-60세)×300만×12월}

+{(60-50세)×500만×12월}

+{(50-40세)×400만×12월}

=21억6000만

p142. 당신 노후에 월 소득이 계속 발생되는 시스템을 가지고 있다면 이야기는 완전히 달라진다.

p143. 만약 월 2000만원이 나오는 시스템을 보유하고자 한다면 1년에 200만원 나오는 시스템부터 갖춰야 한다.

p144. 자산을 불리는 공격법, 자산을 지키는 수비법

1. 가계부 작성(재무상태파악→ 비용줄이기)

   (세금손고시 간편장부역할)

   (재무구조파악→ 손익계산서)

2. 월세가 나오는 수익형 부동산 보유

3. 시세차익 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)보유

   -인플레이션 대비

"절약하는 것은 신중함의 딸이자,

겸손함의 여동생이며,

자유의 어머니이다." 

by 새뮤얼 스마일스(스코트랜드 작가)

p152. 투기(감정적 극단적 모험적)가 아닌 투자가 되기위해

투자하가 전 물어야 할 질문

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있틑지 가늠할 수 있는가?
2. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
3. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 후 있는가?
4. 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로하는 수익률에 부합하는가?
5. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

이 다섯가지 질문에 명확하게 “예스!”라고 대답할 수 있을 때만 투자하는 것이다.

확신이 설 때까지 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.

p157. 투자할때 가장 중요한 것은 얼마를 버느냐가 아니라 잃지않는 투자이냐

p158. 큰 돈을 벌기 위해 ‘리스크 관리’라는 안전장치는 필수다

→ 잃지 않는 투자를 하자!

그러기 위해서는 성급하게 말고 공부를 하자!

그런다음 확신이 들면 투자하라!!!

4장. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

1. 경제신문읽기
2. 투자 관련 책 읽기
3. 온라인에서 정보 및 동료 얻기
4. 매주 1회씩 임장하기
5. 멘토 만나기

p168. 독서백편의자현(讀書百遍義自見)

→ 내가 정말 좋아하는 말!!!

• 통독(글 전체 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다)
• 필사(밑줄쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다)
• 적용(필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다)