안녕하세요 리치드리머입니다.
튜터링데이를 끝나고 반환점을 돌아 후반부로 가는 4주차는 선배강의로 꾸며졌는데 매물임장과 앞마당 관리법이라는 큰 틀의 주제를 가지고 코쓰모쓰 튜터님과 윤이나 튜터님께서 강의해 주셨습니다.
‘매물 단위’의 선호도 파악!
코쓰모쓰 튜터님께서 말씀하신 내용 중 가장 기억하고 싶은 부분 중의 하나로 선호도를 매물단위로 파악해야 한다는 것이었습니다. 보통 투자 우선순위를 정할 때 생활권 선호도와 단지 선호도를 파악하여 우선순위를 정하는 경우가 많은데 실질적으로 투자 이후 전세 세팅과 보유, 그리고 매도를 잘하기 위해서는 ‘매물 단위’의 선호도 파악이 무엇보다 중요하고 내 물건의 선호도가 좋을수록 전세도 빨리 빠지고 매도할 때도 팔릴 만한 적절한 가격을 정하여 내 놓을 수 있다는 말씀이 인상깊었고 와 닿았던 것 같습니다. 그만큼 분위기 임장과 단지임장 만큼이나 매물임장이 얼마나 중요한지를 깨달았던 것 같고 매물임장은 투자를 위해서는 선택이 아닌 필수라는 것을 느꼈던 것 같습니다.
세!가!금!
매물임장을 할 때 가장 고민되는 부분 중의 하나가 늘 단지 선정을 어떻게 해야할지 범위를 정하는 부분이었습니다. 투자금 범위에 드는 단지는 당연히 해야 하는 것이지만 투자금 범위에 들지 않는 경우 어떻게 선정해야 하는지에 대한 궁금증이 있어 왔는데 이번 코쓰모쓰 튜터님의 세!가!금!을 통해 선정 방법을 명확하게 알 수 있었던 것 같습니다. 시세그룹핑에서 세로, 가로 저평가를 가려내고 나서 투자금을 보고 매물임장 단지 우선순위를 정하되 투자금 범위를 벗어날 경우에는 가장 많은 단지를 검토할 수 있는 투자금으로 선정하고 투자 우선순위를 정하면 된다는 말씀이 기억에 남았고 이번 매물임장과 다음 매물임장 때 꼭 적용해 봐야 겠다는 생각이 들었습니다.
잔금 조건과 세안고 물건 협상법!
가격이 저렴하지만 늘 접근하기 어려웠던 잔금조건과 세안고 물건을 협상하는 방법에 대해 늘 궁금했었습니다. 결국 매도인이 원하는 것과 내가 줄 수 있는 것을 파악하는 것이 중요하고 감당할 수 있는 금융비용으로 매수하더라도 충분히 가격이 싼지, 그리고 리스크를 대응할 수 있고 특약과 확약서로 협상할 수 있다면 잔금 조건과 세안고 물건도 피할 게 아니라 충분히 투자로 검토할 수 있다는 튜터님의 말씀도 인상적이었습니다. 세낀 물건을 보고 거르지 말고 나의 금융비용을 계산해보고 리스크를 계산했을 때 드는 비용보다 매수 후 보유함으로써 얻을 수 있는 편익이 크다면 투자도 충분히 할 수 있겠다는 생각이 들었고 투자 검토 장표에서 내가 감당할 수 있는 금융비용을 계산해보는 연습을 평소에도 많이 해봐야 겠다는 생각이 들었습니다.
꾸준히 봐야 가장 좋은 결정을 할 수 있다!
지난 지방투자실전반에 이어 이번 지방투자실전반에서도 윤이나튜터님을 뵙게 되어 반가웠습니다^^ 튜터님 덕분에 심화버전 시세트래킹을 잘 쌓아가고 있었는데 이번 강의를 통해서도 시세트래킹의 중요성을 다시한번 느낄 수 있었던 것 같습니다. 예시를 통해 꾸준한 시세트래킹을 했던 사람과 투자할 때만 시세를 봤던 사람의 투자결과를 보며 투자할 때만 시세를 보고 투자금에 맞는 가장 싼 단지를 샀던 지난 1호기 투자 경험이 떠올랐습니다. 그때 당시 꾸준히 시세트래킹을 해 왔더라면 더 앞단의 좋은 단지를 투자 할 수 있는 기회를 잡지 않았을까라는 생각이 들었고 지금까지 해오고 있는 시세트래킹을 꾸준히하여 2호기 투자 시에는 아쉬운 투자를 반복하지 말아야 겠다는 생각이 들었습니다.
2년 전 공급도 봐야 합니다!
항상 공급 분석을 할 때 늘 현재 시점과 전세 세팅 후 2년 뒤 시점의 공급상황을 분석해 왔었는데 윤이나 튜터님께서는 2년 전 공급상황도 봐야 한다는 말씀을 하셨습니다. 이게 무슨 소리일까 궁금했었는데 만약 2년 전에 대규모 공급이 있었다면 2년 후 지금 시기에 2년 전 거래되었던 전세가 시장으로 다시 튀어 나올 수 있다는 이유를 듣고 나서는 충분히 이해가 되는 부분이었고 지금 저의 1호기 투자 시 있었던 대규모 공급이 2년 뒤에도 전세로 튀어나올 수 있어 주의가 필요하구나를 느낄 수 있었습니다. 2년 전 공급상황에 대한 장표도 다음 임보에서는 추가하여 분석해봐야 겠다는 생각이 들었습니다.
투자 당시의 지역상황 확인이 정말 중요!!
윤이나 튜터님께서 인구의 규모가 다른 창원과 부산의 단지를 같은 가격으로 각각 투자했을 때의 결과가 어떻게 나왔는지 사례를 보여주시며 인구수가 많은 지역의 단지라고 해서 그렇지 않은 지역의 단지보다 높은 수익이 나는 것이 아니라 투자 당시의 지역상황이 어떤지 특히 공급상황이 어떤지도 같이 확인하는 것이 무엇보다 중요하다고 말씀해 주셨습니다. 퉁쳐서 보지 말고 단지 자체의 상품성과 위상 뿐만 아니라 당시의 공급상황과 현장분위기도 같이 파악하는 것이 정말 중요하구나를 다시 한번 느꼈던 것 같고 늘 결론장표에서 소홀히 했던 앞마당 원페이지정리를 이제는 정말 반페이지 정리라도 꾸준히 해야 겠다는 생각이 들었습니다.
