실전반이 처음인 내게 이번 강의는 너무 도움이 많이 되는 강의 였다.
먼저 코스모쓰님의 매물임장강의는 매임단지 선택부터 알려주는 강의였다.
<세로 저평가>
지방은 같은 생활권 내에서도 상품성(연식), 환경(평지)가 기준 판단이 되어야한다.
<가로 저평가>
만약 가격과 연식이 비슷하다면 더 좋은 생활권 단지 선택!!
가격은 비슷한데, 연식이 상위 생활권 구축과 하위 생활권 신축은 선호도있는 단지라면 둘다 본다.
가격은 비슷한데, 연식이 다르면? 선호생활권내 후순위 단지라면 연식 우선하여 본다.
<투자금 우선순위>
모두 저평가 단지이고 같은 투자금으로 우선단지는 매매가 높은 단지를 본다.
만약 투자금에 맞지 않는 지역이라면 가장 많은 단지를 검토 할수 있는 투자금을 선정한다
2일간 여러 생활권을 두루 보고, 우선단지 먼저 예약 후 비는 시간에 후순위 단지 선정!
매물확인은 매도와 연결된다. 그래서 꼼꼼히 보고 와야한다.
동별, 타입별, 단지 선호도 파악 → 옵션, 하자, 수리 파악 → 이사날짜, 매도사유 파악 → 매물정리
(뷰, 학군, 출입/엘베연결, 경사) (화장실 300, 씽크대 200, 샷시 1100) (도배,장판,조명: 20평대 240만,30평대 300만)
두번째로 윤이나 멘토님 강의 -앞마당 관리
시세트래킹→원페이지정리→투자 우선지역 3곳 전수조사→ 모의투자 또는 실제투자
시세트래킹(3,3,3) 매매저평가 확인, 전세가 흐름파악
지역내 선호생활권 하나를 상중하 하나씩만 트래킹 (상-랜드마크, 중-전세가탄탄하고 실수요자가 좋아하는 단지, 하-후순위지만 환금성 나쁘지 않은 단지)
세대수가 많고, 선호도가 높은 단지를 선택해야 가치 높은 단지의 투자기회를 빠르게 캐치할 수 있다.
대표단지 선택기준
-직전 상승장 고점이 있고, 그 고점이 더 높은 단지 우선(3년이내 초신축 단지 선택 X)
-세대수 300이상인 단지
-대형평형이 포함된 단지
-전상승장고점<전전상승장 고점의 단지는 선택 X
-전세 매물이 없으면:같은 단지 위/아래평형 확인, 비슷한 단지 전세가 확인, 부동산에 전화
대구: 전세가격 올라오고 있는 단지 확인 꼭!!
공급이 남아있고 하락장인 지역 : 중상위 생활원 신축20평대만 트래킹
공급이 없고 상승장인 지역 : 상승흐름이 30평대에서 20평대로 가지 못한 곳이 있는 지 유심히 본다.
전세가율 높고, 매매 평단가 높을 수록 좋다
가격을 고정하면 비교평가가 쉬워진다
부3구2전광울창
대출한도 더 많이 받는 순서 : 주택담보대출→신용대출→마이너스통장
*인구규모가 다른 지역끼리 단지 비교할 때 : 단지가치 +지역상황확인=투자단지 우선순위
중소도시 VS 광역시 = 무조건 광역시 아님!!
마지막으로 저환수원리 확인!!
앞으로 시세트래킹부터 열심히 하면서 원페이지 정리까지 한번 해보기!!!
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