주택임대사업자 물건 매수 관련 문의

꾸준한자산가님 안녕하세요? 임대사업자의 물건을 매수 검토 중이셔서 헷갈리거나 고민도 많으신 듯합니다. 말씀 주신 상황이 좀 복합적이라 딱 하나로 단정 짓기보다는 몇 가지 가능성을 열어두고 보시는 게 좋아 보입니다. 우선 현재 임대사업자 상태이고 토허제로 묶여 있는 상황에서 9월에 임대 사업자가 풀리는데 7월말 매수자에게 전세로 선입주를 요청하고 1월에 잔금을 치자는 것에 대한 사유를 부동산중개인을 통해 확인하시는 것이 좋을 듯합니다. 조심스럽게 예상해 보자면 자산가님께서 예상하시 듯이 7월말 보증금 여력이 어려워 매수자의 전세보증금으로 종전 임차인에게 보증금을 반환하기 위함인거 같습니다. 다음으로 임대사업자 종료시점인 9월에 바로 잔금까지 진행하지 않고 내년 1월까지 가는 것에 대한 부분은 아마도 안전하게 세제 리스크를 회피하기 위한 안전 마진으로 추측됩니다. 이론적으로는 임대사업자 종료 시 세제 혜택이 주어지지만 실무적으로 형식상 요건 충적이라는 의심에서 피하기 위해 몇 개월 텀을 두기도 한다고 합니다. 그리고 매수자 또한 전세로 들어감에 따라 계약기간에 따른 전세권이 설정되어 있어 1월 매수 완료시까지 리스크를 분산할 수 있는 이점도 있어 보입니다. 다만, 이 이또한 통상적인 범위에서 예상을 한 것이기고 케이스마다 이유가 각기 다르기 때문에 가장 확실한 것은 중개사를 통해 매도자의 사정(자금 계획, 전세처리 방식, 토허제 승인 여부 등)에 대해 명확하게 확인해보시고 진행하시는게 좋을 듯 합니다. 현재 상황이 일반적인 거래형태가 아니어서 변수에 따른 리스크는 존재하는 물건은 맞아보입니다. 하지만 그 상황에 따른 조건들을 클리어하게 정리해서 들어간다면 매수하지 못할 물건도 아닐거 같아 중개인을 통해 조건을 최대한 구체적으로 확인하시는 게 좋을 듯합니다. 아 그리고 가장 중요한 것이 이 물건에 대한 가치와 가격에 대한 판단입니다. 리스크를 고려해서라도 매수를 검토하기 매력적인 가치와 가격인지를 먼저 검토하시어 충분히 가치가 있고 가격 또한 적정하다고 판단하신 이후 매수 검토까지 들어가시면 좋을 듯합니다. 아무쪼록 안전하게 거래하시어 원하시는 내 집마련의 꿈을 꼭 이루시길 기원합니다 🙏🏻

안녕하세요, 꾸준한자산가338님. 7월에 전세계약서를 쓰고 해당집에 먼저 입주, 전세보증금으로 4.28억을 매도자에게 먼저 입금하고 이후 9월에 전세에서 매수로 전환하는 구조로 매매계약을 쓴다는 말씀이시죠? 그렇다면 4.28억은 전세보증금 성격인데요. 혹시라도 토허가 불발되어 매매가 무산되면 매수자분은 세입자가 됩니다. 나는 집을 사기 위한 조건으로 전세를 들어왔다고 하셔도 나중에 꼬일 수 있습니다. 전세가가 시세대비 안전한지, 근저당 등 선순위 대출이 없는지, 혹시 전세로 2년을 살게 될 수 있는 리스크까지 검토해보시면 좋겠습니다. 무엇보다 이걸 다 감수할 만큼 싼 가격인지가 중요한 것 같아요. 아마도 이런 복잡한 조건을 고려하시는 건 가격적 이점이 있어서겠지요? 1월까지 잔금 미루는 것도 매도자의 세금이나 자금 등 뭔가 이슈가 있는 것으로 보이는데요. 꾸준한자산가338님이 세입자가 되는 리스크와 잔금 일정까지 매도자에게 맞춰 입주가 늦어지는 상황이라면 그만큼 얻는 게 있어야 할 것 같습니다. 매도자 입장에서는 이 조건을 다 맞춰줄 매수자가 있어야 매도가 가능하니까요. 내집마련 화이팅입니다!

꾸준한 자산가님 안녕하세요^^ 소유권 이전 전에 자산가님이 임차인 신분으로 먼저 입주하여 보증금을 지급하고, 그 보증금으로 매도인의 기존 전세금을 상환하거나 자금을 융통하려고 하시는 것 같아요. 자산가님이 예측하신 것 처럼 매도인께서 당장 전세금을 돌려줄 여력이 없으실 수도 있을 것 같아요. 9월까지 임대사업자 의무 기간을 채워야 하는 것 같고요. 27년 1월까지 잔금과 등기를 연기한 이유는 부사님께 여쭤보시면 더욱 정확할 것 같아요. 다만, 해당 매물은 9월까지 임사자 물건인데 구청에서 '임대 중인 매물을 어떻게 실거주 목적으로 사느냐'며 허가를 내주지 않을 수도 있어요. 따라서 임대 의무 기간이 종료되는 9월 말 이후, 매수자가 실제 입주해서 거주하고 있다는 증빙이 되는 기간 등을 고려했을 것 같기도 합니다. 하지만 이부분은 어디까지나 제 추측일 뿐이니 꼭 부사님께 여쭤보시면 좋겠습니다. 7월 입주 이후 , 중도금 일부 드리면서 계약이 무효되지 않도록 하며 확정일자+전입신고로 대항력을 갖추시면 좋겠습니다. 꼼꼼하게 확인하시면서 잔금까지 아무 일 없이 매수하시기를 응원드립니다❣️