안녕하세요 코농입니다.
제가 대구지역을 앞마당으로 만들면서 느껴본 내용을 스스로의 복기차원에서
정리해보는 글입니다.
저 스스로 현장에서 느꼈던 점들을 정리하는 내용이라 다소 부족하거나 틀릴 수 있는점
참고해주세요^^
지역의 앞마당을 넓히며 든 생각.
대구의 앞마당 현황
수성구 (25년 4월) 중구 (25년 5월)
동구 (25년 6월) 달서구 (25년 7월)
북구 (25년 9월)
나름 25년에 대구지역을 좀 집중해서 앞마당을 만들어 보려고 했는데요.
처음 수성구와 중구를 임장할 때는 비싸다. 근데 수성구와 중구의 격차가 심하네!!
정도였습니다.
그리고 동구를 임장하면서 들었던 생각은
와.. 대구는 정말 엄청난 도시구나 하는 생각이었습니다.
동구의 사복동(안심생활권), 봉무동(이시아폴리스생활권) 을 돌면서
가도 가도 끝도 없어 보이는 대구의 땅이 이전 앞마당인 울산과는 비교가 되지 않게
느껴졌기 때문입니다.
이후 달서구, 북구를 임장하며 나름 대구 전체가 처음 머리에 그려지기 시작했고
위치의 중요성을 울산에 이어서 좀 더 명확하게 생기기 시작했던 것 같습니다.
=> 왜 좋은 곳과 덜 좋아하는 곳을 모두 봐야하는지 느껴지기 시작했습니다.
대구의 전세가 정말 너무 싸다
25년 초중반 대구를 임장하며 이 지역에 꼭 투자를 하고 싶다는 마음도
함께 했는데요. 생각보다 전세가가 정말 올라오지 않았습니다.
이후 부산으로 앞마당을 옮기며 부산의 전세가가 움직이는데 대구는
여전히 너무 싼 수준이고 신축 84의 가격이 3억 초반,
59 역시 더할나위 없이 쌌습니다.
아마도 대구의 상황은 많은 분들이 잘 아실 거라 생각이 되는데요.
그럼에도 이미 가격이 오늘 울산, 전주를 제외하더라도 청주의 59도 3.4억정도, 84는 4억초반
천안도 34평이 3.5억정도였는데요.
단순히 대구가 그냥 너무 싸다는 것보다. 2가지로 생각을 정리했었습니다.
=> 1. 대구 시장의 전세가가 싼 것이 맞다.
=> 2. 그럼에도 중소도시가 광역시보다 가수요가 크지 않아서 전세가가 높은게 아닐까?
그럼에도 대구는 왜 전세가가 못 올라오지?
대구보다 인구가 더 많은 부산이 대구시장보다 먼저 움직이는 느낌이었는데요.
분명 대구 역시 25년 말부터 공급이 적정 이하로 줄어들면서 전세가가 움직여야 하는데
예상과 달리 여전히 계속 멈춰 있는 상황이 느껴졌습니다.
두 지역의 구별 위상 차이는 부산이 더 좋다고 보이지만 일단 해당 지역내에서의
구와 단지 위상은 중간 입지의 중간 선호도 단지로 생각되는 것을 가져왔습니다.
(제 개인적 단지선정입니다.ㅎㅎ)
대구의 전세가가 조금씩 오르기는 하지만 부산의 전세가가 더 빠르게 상승해서
84기준 4억 초반의 전세 실거래를 보입니다.
저 개인적으로 그 이유에 해서 전임으로 파악해 보려고 했는데요.
우선 입주하는 단지의 세대수와 위치를 확인했습니다
특히 그 중에서도 남구의 e편한명덕역 과 대명자이 2천세대의 입주를 확인하려
노력을 했었습니다.
일단 대명자이와 명덕e편한은 구역상 남구지만 중구와 너무 밀접한 위치여서
위치가 충분히 좋고 중구를 포함한 대구 중심의 거주 수요를 끌 수 있겠다는 생각이었습니다.
전임의 내용에 대부분 포함되는 질문이
명덕e편한과 대명자이의 입주때문에 전세가가 싼거 아닌가요?
였는데요.
달서구나 북구 부사님들은 생활권이 달라서 영향이 없다고 하신 반면
수성구의 부사님들은 벤처벨리쪽 입주 영향을 받아서 전세가가 못 올라온다고 하셨습니다..
대구의 시장 흐름을 오래 지켜보지는 못했지만 짧은 시간 전세시장을 보며
스스로 답을 내리지는 못했지만 중간 복기로 생각해 본 것은…
=> 1. 사장님 말이 맞을 수도 아닐 수도 있겠다. 하지만 내 생각에는 남구 대단지 입주는 분명 위치가 좋고 대구 어디든 이동이 충분한 곳의 브랜드 신축이어서 거주 수요를 충분히 끌 수 있을 것이다.
=> 2. 그럼에도 대구 전지역의 전세가가 아직 움직이지 못하는 것은 지역이 큰 만큼 전세가의 예열 시기가 필요한 것이 아닐까?
정도로 정리했습니다.
마지막으로 현장에서 느낀 매매가 움직임
이부분은 제가 매임과 1호기투자를 준비하며 현장에서 느낀 점을 짧게 정리해보겠습니다.
25년 8월에서 9월로 넘어가는 시점에 대구 북구 매물임장을 다녔는데요.
북구 내에서도 위의 4총사 주복들과 그 외의 북구 단지들의 온도차가 꽤 심했습니다.
당시 매물임장하며 만난 사장님들의 반응은 딱 2부류였습니다.
안그래도 살 사람 많아 투자자인 저에게 별 관심없는 분.
다급하게 빨리 사야한다며 매우 적극적으로 매수를 권하셨던 분.
저는 이전에 중구 앞마당을 만들면서
동인동에 있는 힐스테이트 주상복합을 북구에 있는 단지라고 (실제 위치는 중구입니다)
평가 절하하시던 말들이 생각이 나서 북구에 있는 4총사의 가치를 낮게 생각했는데요.
현장에서의 거래되는 분위기로 저의 생각이 완전히 달라졌습니다.
비슷한 경험은 달서구에서 1호기 투자로 매물을 보러 다니던 중에도 있었습니다.
이때 들었던 생각은…
=>정말 가치를 제대로 알고 가격이 가치를 아직 찾지 못한 저평가 단지를 볼 수 있는
실력을 키우는 것이 너무도 중요하구나.
하는 생각을 했습니다.
제대로 정리되지 않은 글이고 내용도 많이 부족한 글이지만
제가 대구 지역을 1년간 지켜보며 들었던 생각을 정리하고 복기하는 차원에서
작성해보았습니다.
감사합니다.
