내집마련 중급반 강사와의 만남 후기^^ [내마중 13기 26조 코농]

안녕하세요. 코농입니다

지난 11월에 내집마련 중급반을 수강하면서

뜻하지 않은 기회로 강사와의 만남에 선정되어 

너무 감사한 마음으로 벙커에 다녀왔습니다..

이번 강사와의 만남으로 올해 3번이나 벙커에 다녀오는

영광을 갖게 되었는데요.

이번에 뵙게 된 강사님들은 코크드림님, 밥잘님, 용용맘맘맘님, 센스있게쓰자님 

이렇게 4분의 강사님께서 나오셨는데요.

매번 다른 튜터님들을 만나뵙게 되는 것도 또 하나의 즐거움 이었습니다^^

지난 12월 2일에 강사와의 만남이 있었지만 바로 후기를

작성하지 못하고 오늘에야 부랴부랴 작성해 봅니다.

그럼 간단하게 나마 튜터님들과 나눈 이야기 중!!!!

제가 특히 기억되는 부분들 위주로 작성해 보겠습니다!!

우선 강사와의 만남을 다녀와서 꼭 남기고 싶은 2가지입니다.

1. 적은 투자금으로 목표를 이루고자 한다면 저처럼 갈아 넣으세요 (밥잘 멘토님^^)
2. 후회없는 투자를 하려면 내 투자금 보다 넓게 보며 모조리 훑으며 터세요 (센쓰 튜터님^^)

강사와의 만남을 다녀와서 정리한 내용은 더 많지만

제가 가장 마음에 깊이 새기고자 하는 것은 위에 2가지 내용입니다.

밥잘님의 말씀은 내가 원하는 목표를 이루기 위해서 멀리 보았을 때

그 목표를 이루는 과정에 대한 말씀이십니다.

그리고 지금 1호기 투자를 생각하는 저에게 당장 후회없는, 

그리고 투자에 대한 확신을 갖기 위해서

어떻게 해야하는지에 대해서 매물털기의 방법에 대한 말씀이었습니다.

몇 개 단지만 보는 것이 아니라 투자금이 더 드는

단지들 까지 모조리 털면서 최대한… 

정말 최대한 깍고 깍고 깍아보면서 하다하다 안되면

내 투자금 범위안에 드는 단지 중 할 수 있는 것에 

투자하라고 하셨습니다.

그렇게 해서 투자를 하면 나의 노력에 대한 후회도 없을 것이고 이후 더 낮은 가격의

매물을 만나게 되더라도 내가한 노력으로 그 아쉬움을 버틸 수 있다고

말씀해 주셨습니다.

아직 제대로 강사와의 만남에 대한 후기를 적기 전인데 ㅎㅎ

이제 간단히 요약해서 강사와의 만남에 대한 후기를 적어보겠습니다.

센스있게쓰자님

Q1. 1호기를 투자하기에 앞서 아쉬움을 남기지 않는 투자를 하고 싶습니다. 그 집요하게 파는 방법이 궁금합니다

A1. 아!! 네 있죠. 있죠.

투자할 수 있는 단지들 보다 훨씬 더 가치있는 단지들을 찾아보세요. 그러면 그 단지들은 내 투자금의 범위에 들어오지 않거나 아니면 당장의 상황에 맞지 않거나 그럴 가능성이 높습니다. 그런데 그런 단지들을 계속해서 찾아다니면서 급매가 나오는 것을 찾는 다든지 아니면 주전세를 앉히고 투자금을 확 줄여본다든지 하는 방법이 있습니다.

지금 앞마당을 만든 지역 중에서 A지역이 비교적 투자금이 적게 들어갈 것 같아 보입니다. 하지만 여기에서 좀 더 가치있는 레벨의 투자를 하겠다면 지금 당장의 투자를 하기보다 B지역이나 C지역을 더 임장하고 앞마당을 만든 다음에 그 지역까지 함께 매물을 털면서 보는 방법이 있습니다. 

 B지역이나 C지역은 당장의 공급이 있어 전세가가 높지 않지만 A 와 함께 보기에는 쉽지 않지만 아주 가끔은 물건에 따라서 급매가 나오는 경우가 있습니다. 그리고 그런 물건을 잡으면 더 가치 있는 물건을 싸게 살 수 있기도 합니다. 이런 지역까지 함께 보면서 투자 물건을 집요하게 찾는다면 아무래도 그만큼 더 큰 기회를 잡을 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 대신 그만큼 내가 더 많은 노력을 해야 하는 것입니다.

물건도 만들어야 하고 또 많이 봐야하고 비교도 그만큼 많이 해야 하기 때문에 좀 더 난이도를 올리고 싶다면 더 높은 급지의 지역까지 함께 앞마당을 만들고 최대한 투자 매물을 만들어 보신다면 그만큼 내 투자에 대한 확신을 가질 수 있을 것입니다. 

하지만 여기서 고려할 부분이 그렇다고 B나 C지역에 투자하는 것이 정답은 아닐 수 있습니다. 왜냐하면 지방의 경우는 그 지역의 상황이 많이 중요하기 때문에 그 지역의 상황을 각각 따져보고 내가 투자할 수 있는 지역을 우선순위를 잡아보는 것 또한 매우 중요합니다. (공급에 대한 리스크 부분)

그 부분의 플러스, 마이너스를 고민하면서 투자 지역, 대상을 생각하다보면 여기서부터 머리가 아플 수 있고 계속해서 집요하게 더 좋은 투자를 고민해 나갈 수 있습니다. 여기까지 해보세요.

Q2. 더 앞마당을 만들기도 좋지만 일단 지금 순간의 마침표를 찍고 싶습니다.

    현재의 앞마당 중에서 후회없는 투자를 하는 방법은 어떻게 하는 방법이 있을까요?

A2. 현재 앞마당 중에서 일단 1호기를 하고 그 다음으로 넘어가고 싶다면 현재 내가 할 수 있는 투자금의 매물에서 5~6천만원을 더 넓혀서 매물을 보고 그 단지들의 가치를 모두 비교평가해 보세요. 꼭 순위를 매긴다는 것은 아니지만 더 넓은 범위의 단지들까지 투자대상으로 두고 비교평가를 통해서 투자 우선순위를 잡고 1번부터 매물을 완전히 털기 시작하면서 빠르게 다음 단지로 넘어가는 방법으로 해보세요. 

 당장 할 수 있는 단지보다 더 좋은 단지들에서부터 추리고 추려서 그 중에서 가장 좋은 단지 중 할 수 있는 매물에서 투자를 하는 겁니다. 이렇게 하면 지금 당장 할수 있는 것 이상에서부터 찾았기 때문에 나중에 더 좋은 매물의 싼가격이 나와도 후회가 없고 되든 않되든 좋은 것부터 보는 것이 나중을 위해서도 투자에 대한 미련을 남기지 않는  방법입니다. 

 지금 당장 해야할 일은 앞마당 전수 조사 → 투자금 + 알파 → 여기서 부터 집요한 매물 털기 로 해보세요.

Q3. 지금 제 실력으로 중소도시와 광역시의 비교가 쉽지 않은 것 같습니다. 이런 경우의 어떤 투자순서로 해야 할까요?

A3. 큰 틀에서는 광역시가  먼저인 것은 맞습니다. 왜냐하면 지방은 인구가 곧 그 수요이기 때문입니다. 하지만 그것도 지방의 도시 나름입니다. 광역시의 어떤 구는 중소도시의 대장보다 떨어지는 곳도 있기 때문입니다. 

하지만 큰 틀에서는 광역시를 먼저 보는 것이 맞고 이 부분은 수도권과 다릅니다.

용의 꼬리와 뱀의 머리로 구분해서 본다면 지방에서는 보통 용의 꼬리보다 뱀의 머리가 좋다고 생각하지만 수도권에서는 뱀의 머리보다 용의 꼬리를 좋게 보고 있습니다. 하지만 이것은 일반적으로 크게 보는 경우이고 지방은 공급 또한 함께 봐야 하기 때문에 이 부분까지 고려해서 봐야 합니다. 

Q4. 튜터님의 하루 루틴이 궁금합니다.

A4. 아침 저녁으로 반드시 하는 것은 무엇을 할 것이고 무엇을 했는지 반드시 하는 편입니다. 특히 3개월 단위로 계획을 잡아서 하고 있습니다. 그 3개월 계획에 모임이나 중요한 계획을 미리 넣고 하고 있습니다.

그리고 매일의 루틴으로는 시세보기를 꾸준하게 하고 있습니다. 하지만 매일의 루틴에서도 중간에 급한 일이 생기면 당연히 그것을 먼저하게 되기는 합니다. 그것으로 우선순위가 바뀌기도 하는데요. 

가장 중요하게 생각하는 것은 이 3개월 계획에서 반드시 하겠다고 하는 것은 무조건 하고 있고 그것을 하루로 쪼개서 매일의 계획에서 무엇을 해야 하고 무엇을 했는지 확인하는 것을 중요하게 생각하고 있습니다.

Q5. 월부에서는 독서를 강요하고 있는데 그 이유가 뭔가요?

A5. 책은 아는 만큼 보입니다. 그리고 월부에서 독서를 중요하게 이야기 하는 이유는 마음/마인드가 그만큼 중요하기 때문입니다. 그리고 책 속에는 성공한 그 사람의 이야기와 생각, 노하우들이 들어있는데 엄청나게 싼 가격으로 그 사람의 생각, 방법들을 레버리지 할 수 있는 것입니다. 

그래서 독서를 해야 하는 이유 세가지로 

1. 아는 만큼 보인다
2. 독서를 통해 마인드를 키울 수 있다.
3. 성공한 사람의 생각, 노하우를 레버리지 할 수 있다.

로 정리할 수 있습니다.

Q6. 시세보기하는 튜터님의 방법이 궁금합니다. 

A6. 시세보기는 처음에는 느리고 오래걸리는 것이 맞습니다. 하지만 그것을 계속해서 하다 보면 점점 더 머리에 들어오고 그러면서 점점 더 입지에 대해서 알아가면서도 시세를 보는 시간이 줄어들게 됩니다. 

 지금 투자를 하려고 하는 시점이라면 모든 단지의 입지와 가격을 보려고 하지 말고 투자를 하기 직전이라면 투자가 가장 우선순위가 높습니다. 그것만 목표로 해야 하고 투자를 마친 다음에는 다시 지역의 단지들의 가격과 가치를 생각하면서 시세보기를 해 보시기 바랍니다.

밥잘사주는 부자마눌님

Q1. 1년에 모을 수 있는 투자금이 적은데 앞으로의 앞마당을 지방위주로 할 지 서울/수도권을 주로 해야 할 지 궁금합니다.

A1. 질문자님의 질문을 포함해서 좀 더 일반적으로 이야기를 하자면

내가 지금 보유한 투자금이 1억 미만이라면 서울, 수도권 보다는 지방을 보는 것이 좋구요. 지금 지방이 너무 말도 않되게 좋아요. 무슨 얘기냐면 소액으로 투자하기가 너무 좋아요. 내가 투자금이 적다면 서울에 저 집을 사기 위해서 몇 년을 저축하려고 모은다면 그 방향도 틀리지는 않아요. 하지만 내가 투자로 돈을 많이 벌고 싶다면 지금 지방에 가서 소액으로 할 수 있는 정말 좋은 단지들에 투자하는 것이 맞습니다. 본인이 갖고 있는 돈이 2억보다 적다면 저처럼 적은 투자금으로 계속해서 사고 팔고를 반복하며 돈을 버셔야 합니다. 지방에서 취득세 12%를 내더라도 충분히 돈 벌수 있고 할 수 있습니다. 

 다만, 이런 행동을 하는 것이 본인의 상황이나 얼마나 몰입할 수 있느냐에 따라 달라지기는 합니다. 그래서 돈이 많지 않은데 10억을 달성하려면 사고 팔고를 많이 해야 합니다. 

   .

Q2. 지방에서의 소액 투자에 대한 마음의 벽이 있습니다.

A2. 그 마음의 벽은 제가 어떻게 할 수 없습니다.  하지만 지금 내가 투자를 하겠다는 마음을 먹었을 때 그 투자할 수 있는 매물에 투자하는 것과 투자할 수 있도록 매물을 만드는 것은 다릅니다. 나는 이 단지까지는 못할 것 같은데 하면서 거르는 것과 하기 어려운 매물에 집착하면서 집요하게 파고 한번 매물을 만들겠다 생각하는 건 다릅니다. 주인을 전세로 앉히거나 세입자를 붙잡거나 하면서 어떻게든 투자할 수 있는 물건을 만들어 내는 것은 정말 다릅니다. 이건 누가 해줄 수 없고 내가 스스로 만들어야 합니다. 그리고 그 단지의 가치를 알기 위해서는 그 단지와 비교할 수 있는 샘플 앞마당이 없어서 입니다.  내가 보고있는 단지의 환경과 비슷한 다른 지역을 비교하면서 이 단지의 가치를 판단할 수 있어야 하는데 이런 앞마당이나 연습이 부족하기 때문입니다. 

내가 투자에 대한 확신이 없다면 않하는 겁니다. 투자할 수 없구요. 

그럼 어떻게 해야 하느냐!! 내가 앞마당을 만들면서 이곳은 내 앞마당의 어디랑 비슷한데? 라는 느낌을 계속 받으면서 앞마당을 만들어야 합니다. 앞마당을 만들면서 계속해서 이런 과정을 반복해야 합니다.

 대전 서구의 중심에 있는 단지들을 보면 지방 광역시에서 입지 좋은 구축이 어디까지 어떻게 선호도를 보여주는지 알 수 있습니다. 그런 결과를 내려면 어떤 환경이 조성되어야 하는지도 알 수 있습니다.  대전이 왜 공부하기 좋냐면 2018년까지 정말 쌌습니다. 

그 이후의 전세가가 어떻게 올라오고 매매가를 어떻게 쳐서 올리는지를 보면서 지방의 입지도 알 수 있고 가격의 흐름도 알 수 있기 때문입니다. 그럼 우리는 대전이 이때 왜 이랬지를 공부해야 하는 겁니다. 대전의 환경과 주변의 상황들을 공부하면서 왜 가격이 오르지 않다가 한번에 올랐는지 알 수 있습니다.

지금 OO광역시가 어떤 상황인가요? OO시를 투자하라는 건 아닙니다. 

정리. 내가 내 투자에 대한 확신을 반드시 갖겠습니다. 확신은 한번에 만들어 지는 것이 아니라는 말씀을 기억하고 앞마당을 만드는 과정에서 더 지역과 단지의 가치를 알기 위한 노력을 하고 다른 지역, 다른 단지와의 비교도 꾸준히 해 나가도록 하겠습니다. 실력없이 큰 돈을 벌겠다는 요행이 아니라 실력을 쌓아서 돈을 벌 수 있도록 노력하겠습니다. 밥잘님이 하신 대로 저도 하겠습니다. 감사합니다. 

Q3. 저는 제가 스스로 초보라고 생각을 하고 자신이 없습니다. 그 이유는 내가 임장한 앞마당에 대해서 잘 기억도 못하고 누가 시세를 물어봐도 대답을 잘 못합니다. 제가 만든 앞마당에 대한 기억이 희미해지지 않으려면 어떻게 해야 할 지 궁금합니다.

A3. 그건 누구나 그렇고 정상입니다. 우리가 앞마당을 만든다고 하지만 누군가 평생 살고 있던 그 지역을 한, 두달만에 선명하게 남기는 것은 거의 가능하지 않습니다. 어제 무엇을 했는지도 잘 기억이 나지 않는데요. 다만, 앞마당을 만든 이후에 시세를 자주 보면서 그 지역을 계속 기억에 남겨야 합니다. 그리고 이때, 오감을 이용하면 더 좋은데요. 그 지역의 매물을 많이 보거나 전화 임장을 계속 하다보면 다른 감각을 이용했기 때문에 좀 더 기억에 오래 남게 됩니다. 그리고 매일 시세를 보면서 익히는 것입니다. 시세를 매일 보는 것이 그만큼 중요하기 때문에 내가 그 시세를 볼 수 있는 환경을 만드는 것이 중요합니다. 내가 하루에 30분 이상, 아파트 단지를 10개 이상 네이버시세를 뒤집어 깔 수 있는 나만의 계획을 잡는 겁니다. 

이렇게 계획을 세워서 실행하려면 한 달의 계획을 미리 만들어야 합니다. 한달이라는 날이 있다면 매일의 날들마다 무엇을 할 것인지 계획을 세우는 겁니다. 어떤 앞마당의 시세를 볼 것인지 달력에 넣습니다.

앞마당이 많다면 구별로 매일의 시세를 보구요. 앞마당이 많지 않다면 구 안에 생활권별 시세보기를 계획하면 됩니다. 이렇게 시세를 보고 기록하다보면 그 매물에 대해서 궁금한 점이 생기기 마련입니다. 그럼 이때 전화임장을 하면 됩니다.  이걸 계속하다보면 이 지역은 얼마에서 얼마까지 하는구나 하는 시세 그루핑이 자동적으로 이루어 집니다. 그럼 다른 지역을 볼 때 가격이 자연적으로 비교가 됩니다. 시세는 의식적으로 기억하려고 노력해야 합니다. 

이것이 결국 시세트레킹까지 이어지게 됩니다.

정리. 시세보기의 중요성을 다시 한번 느끼게 되어서 정말 감사합니다. 단지의 시세를 보면서 가격을 의식적으로 기억하도록 노력하겠습니다. 그리고 시세보기를 하고 나면 대략의 그루핑을 하고 그 가격대를 다른 지역 시세보기를 할 때 비교하는 연습을 하도록 하겠습니다. 

Q4. 실전준비반강의를 들었을 때 실준반에서 알려주는 투자는 분임, 단임, 매임, 1등뽑기, 시세트레킹의 일련의 과정이라면 내마중에서 알려주는 거주보유분리를 하면서 내가 거주할 구를 정해서 모든 단지들의 시세를 조사해서 투자할 수 있는 단지를 고르는데 왜 차이가 있는지 알고 싶습니다.

A4. 실전준비반은 투자를 위한 강의이고 내집마련 중급반은 내집마련을 하기 위한 강의입니다. 이때 투자를 위한 강의는 최고의 단지를 고르기 위한 노력을 하는 강의고 내집마련은 최고의 실력을 요구하지는 않습니다. 내집마련은 괜찮은 선택이고 망하지 않는 선택이지 최고의 선택을 위해 집을 사는 건 아닙니다. 근데 투자는 내가 가진 적은 투자금으로 할 수 있는 최고의 투자를 해내는 것이기 때문에 투자를 목적으로 한다면 아는 아파트가 많아야 하고 비교를 잘 하고 가격을 잘 알수록 그 실력이 높아지고 좋은 아파트를 살 수 있습니다. 

그래서 투자자는 앞마당을 본격적으로 만들면서 전국의 아파트를 싹싹 알아가면서 최고의 선택을 하는 것입니다. 

또 하나의 차이는 내집마련은 전고점 만으로 비교해서 집을 살 수 있지만 투자는 전고점만으로 투자하지 않습니다. 그런 차이가 있습니다. 

정리. 투자와 내집마련의 차이를 다시 상기해 보면서 투자자는 전국의 아파트를 싹싹 알아가면서 비교평가를 하고 그 단지들의 시세를 꾸준하게 알아가도록 하겠습니다. 

코크드림님은 대기줄이 너무 길어서 사진을 못찍었습니다

항상 강사와의 만남에 선정되었을 때 어떻게 선정을 하셨는지 의문이 들기도 했지만 이번에는 지난 두번의 강사와의 만남보다 좀 더 실력적인 질문을 드려볼 수 있어서 저 자신에게 감사하고 무엇보다 좋은 기회를 주신 월부 운영진분들, 그리고 두서없는 질문에도 너무 좋은 말씀해주신 튜터님들께 진심으로 감사를 드리고 특히 밥잘님, 센쓰님께 너무 감사를 드립니다. (용맘튜터님도 꼭 월학에서 뵐수 있도록 노력하겠습니다. )

얼굴을 뵙는 것만으로도 너무 힘이되고 많은 에너지를 얻을 수 있었기에 앞으로의 앞마당 만들기와 가치 알아가기를 더 힘내서 해보겠습니다. 

함께 질문을 나누었던 히비님, 스티플님, 나나파파님, 다스하우스님, 김레오님

모두 월부에서 원하는 목표를 꼭 이루시기를 응원드립니다.^^