안녕하세요 코농입니다.
저의 투자 복기는 시간의 흐름대로 작성해 보겠습니다.
저는 상황별로 복기보다 저의 1호기 투자를 위한 과정을 남기고 그 과정의 전체를
간단히 복기하며
그리고 복기 내용은 제가 저를 바라보는 관점으로 작성하며
존칭과 존대는 생략하고 작성해보겠습니다.
2025년 10월 이전 (투자할 수 없는 상황)
나는 23년 11월에 처음 월부 강의를 수강하기 시작했다.
처음 1년동안에는 강의와 앞마당 만들기만 하면서 시간을 보냈던 것 같다.
그렇게 1년정도 되어서 24년 12월쯤부터 1호기를 해야겠다는 생각이 슬슬 들었다.
그리고 그때서야 저의 자산 상황과 투자 가능 여부를 확인해 보게되었다.
이때서야 나의 상황을 체크하기 전에 가졌던 생각
투자금이 많지 않지만 1호기투자를 해야겠다.
라는 생각을 하며 와이프와 대화를 처음 시작해보면서 적지 않게 당황스런
순간이 생겼다. 바로 우리집 전세는 버팀목 전세대출이었고
내가 집을 사게 되면 버팀목 대출을 바로 상환해야 한다는 것.
이런 기본적인 상황조차 파악하지 않고 월부에서 부동산 투자를 하겠다고
생각을 하고 있었다는 것이 스스로 많은 자책을 하게 되었고
이때 마주한 문제
- 원래도 투자금이 적은데 버팀목을 상환하면 더욱 부족해지는 투자금.
- 버팀목 상환을 위해서는 이사를 해야하지만 와이프는 이사를 절대 원하지 않음.
잠깐씩이지만 와이프와 다툼이 되는 상황이었다.
(이 부분은 와이프와 나의 기억에만 남기고 생략해야겠다.)
그렇게 어쩌지 못하고 계속 시간이 흘러 25년 9월까지 투자를 못하고 시간을 보냈다.
그리고 여름 농작물 수확으로 마련된 금액으로 투자금일 확보할 수 있게 되었다.
(나의 직업은 농업이다.)
2025년 10월 지투실전 26기 듣게 됨.
먼저 10월 지투실전 수강신청을 감사하게도 할 수 있게 되었다.
10월 지투실전을 준삭스 튜터님과 싹쓰리즈 분들과 함께 시작하면서 준삭스 튜터님께서
말씀해 주신 것이 있었다.
이번달 투자 준비하시는 분들이 몇 분 계신데요.
이달이 끝날 때 쯤 투자 매물까지 꼭 뽑아서 코칭까지 같이 해볼 수 있도록
투자 매물을 잘 뽑아보시면 좋겠습니다.
그리고 그렇게 10월 한달이 지나고 마지막 최종 튜터링에서
튜터님께서 저를 포함한 투자 준비하고 있는 분들께 하신 말씀은…
여러분 결론까지 너무 고생하셨습니다.
그런데, …
이번달 투자하시겠다는 몇분들의 결론에 남긴 매물은
전혀 투자하겠다는 마음이 보이지 않는 결론입니다.
순간 크게 당황스러웠다.
그렇구나!!! 내가 이번달에도 임보를 위한 임보를 썼고
실전 투자를 위한 매물을 뽑아오지 않았구나..
그럼 실전투자를 위한 결론은 어떻게 하는 거지?
이런 혼란스러운 마음이 남는 최종 튜터링에서
준삭스튜터님께서 너무 감사한 한 말씀을 남겨 주셨다.
혹시 11월에도 투자를 하고 도움이 필요한 분들을 연락주세요.
너무 감사한 말씀이었고 그 말씀을 듣고 바로 나는 이렇게 말씀드렸다.
네. 꼭 연락드리겠습니다.
저는 지금 튜터님밖에 없습니다.
(갑작스런 나의 말에 싹쓰리즈 분들도 같이 웃어주시고 튜터님도 웃어주시고…
그리고 나는 진심이었다.)
그렇게 나는 실전투자를 하겠다는 마음으로 실전반 광클을 하지 않았고
특강을 듣거나 예전 강의 수강 복습정도만 계획했다가
서투기 (강의 + 조모임)을 수강했다.
이제 준삭스튜터님과 11월을 시작한다.
2025년 11월 (남은 시간은 15일)
11월, 나의 상황
나는 1년 중 여름과 겨울이 가장 바쁘지만 특히 나는 겨울이 더 바쁘다.
겨울 김장시기에 맞춰 배추 수확 일정(11월 13일부터)이 예정되어 있었다.
약 1달정도는 하루도 펑크가 나면 안될 정도로 중요한 시기였다.
11월이 시작되면서 준삭스튜터님께 상황을 말씀드리고 11월 중 꼭
매물코칭을 넣는다는 목표로 매물을 뽑겠다고 목표를 정했다.
매물코칭 시한은 11월 13일 이전까지..
그렇게 나는 다시 앞마당 전수조사를 시작하며 튜터님께서 말씀해주신 대로
투자 단지 리스트를 만들고 단지별 매물 정리를 시작했다.
이때 나는 계속해서 답답한 마음이 들었다.
어떻게 하는거지? 뭔가 깔끔하고 개운함이 없는데. 어떻게 투자 매물을 추려가는 거지?
이런 생각이 계속 들었지만 일단 튜터님이 방향을 잡아주시는 대로
지역을 정리하고 투자 지역과 단지들을 추리고 나서 튜터님께 보내드렸다.
튜터님과 대화를 이어가는 중에도 계속해서 드는 생각은 방향이 명확해 진다는 생각보다.
이 다음에는 어떻게 해야하는거지? 어떻게 해야할지 잘 모르겠다. 계속 좀 답답한데…
내가 너무 임보를 위한 임보만 써 왔구나.
라는 생각만 이어졌다.
그럼에도 튜터님이 계셔서 느리더라도 한 걸음씩 나아갈 수 있었다.
아마도 튜터님도 많이 답답하셨을 지도 모르겠다.
잘 모르는 부분을 빨리 질문을 드리고 해결해 나가야 하는데… 참..
그럼에도 튜터님의 응원과 계속해서 한 발짝씩 나아갈 수 있도록
길을 잡아주셔서 나아갈 수 있었다.
이렇게 수도권 1개지역과 지방에서 1개 지역을 선정하고 매물을 보러 다니며
11월 13일 이전까지 매물코칭을 꼭 넣겠다는 목표로.
매물을 보고 거주자와 매도자 상황을 파악하며 나의 상황에 맞는 매물을 찾기 위해
계속해서 노력해 보았다. 처음 매물털기를 해보는 것이다보니 어떻게 해야하는지 여전히
답답하고 막막하다는 생각이 들었다.
무엇보다 10월에 서울, 수도권 규제가 생기면서 내가 임장하는 비규제지역으로
투자자들이 들어오고 있는 상황이 느껴졌다.
몇개의 싼 매물이 거래되었는데 그 전에는 실거주자가 대부분 매수했는데 최근 투자자들
많이 다닌다는 부사님 말씀에.. (나도 빨리 보고 서둘러야겠다.) 하는 생각이 들었다.
당시 수도권 A지역은 직전까지 한산한 느낌. 아직 가격이 움직이지는 않았지만
서울의 주요 지역들이 오르는 흐름에 대한 심리가 살짝 와있었고 이것도 단지마다
느낌이 다르다는 것이 느껴졌다.
지방의 B지역은 이미 1,2등 지역의 매수세가 있어서 가격 협상이 거의 되지 않았다.
2등 지역의 관심 단지는 가격도 먼저 반응하고 조율도 쉽지 않았으며 대부분 낮은
가격의 매물들은 주인거주보다 낮은 전세입자 거주 매물들이 대부분이었다.
이런 상황은 3등 지역 관심 단지들도 비슷했다. 3등지역은 내가 전전달에 임장했던
지역이어서 2달전 가격이 날아가고 있는 상황이었다.
(역시 대단지 너무 쾌적한 느낌의 이 단지가 현재 이 가격이면 저쪽 신축보다 먼저 반응하는구나)
그럼에도 나의 투자금에는 너무 아쉽게도 들어오지 않는 상황이었다.
이제 나의 데드라인이 거의 다가오고 매물을 보고 그 중 가장 할 수 있는 매물들로
수도권 1개, 지방 1개를 뽑아서 매물 코칭을 넣었다. (자향멘토님께 코칭 받다)
이때 이 매물들로 투자가 어렵다는 건
나도 알고, 준삭스튜터님도 알고, 자향멘토님도 알고 있다.
그럼에도 목표한 대로 할 수 있는 만큼 조율해보고 가장 가깝게 할 수 있는 매물로
코칭을 넣고 맨토님께 나의 상황에 맞게 방향성과 지역에 대한 설명과
매물에 대한 설명까지 들으며 코칭을 마쳤다.
그리고 15분쯤 뒤에 멘토님께 다시 전화가 왔다.
(멘토님) 근데 코농님, 코농님은 잔금대비 안되잖아요. 아휴 내가 걱정이 돼서…
매수할 때 잔금 기한을 정하지 않고 전세 맞춰지면 그때 잔금하는 조건으로 하세요.
(나) 네?? 그렇게 해도 되나요?
(멘토님) 그럼요!!
이건 투자를 좀 해본 사람들은 다 하는거에요.
코농님은 꼭 잔금 기한을 정하지 말고 전세 맞춰지면 잔금하는 조건으로 하세요. 꼭!!!
투자도 쉽지 않은 매물이었고 여기에 잔금을 위한 대출도 어려운 나의 상황에서
멘토님은 더 걱정이 되셨는지 한번 더 전화를 주셔서 위의 말씀을 해주셨다.
가격 협상과 조건을 맞춰보기 위해 노력했지만 잘 되지 않았고
이제 나는 새벽부터 밤 늦게까지 바쁜 한달을 보내게 된다.
2025년 12월 (이제는 마침표를 찍고 싶다.)
대략 한달 정도 시간을 보고 다시 시세 조사를 하고 임장을 시작했다.
전임을 시작하고 매물을 보기 시작하면서 다시 투자 범위 내에서 잘 좁혀지지 않는 매물들을
추려서 준삭스튜터님께 다시 연락드렸다. ㅎㅎㅎ
(계속 귀찮게 해드려 죄송했지만… 정말 달리 도움을 구할 방법이 없었다.)
11월 자향멘토님께 매코를 받으며 나의 투자 방향에 대해 말씀을 듣고
지금 나에게 맞는 것은 지방이 맞겠다는 말씀을 듣고 지방을 중점적으로 다니며
튜터님께 매물들을 질문 드렸다.
후기에야 겨우 적게 되지만 사실 튜터님께 문의하는 것이 힘들게 느껴지기도 했다.
지역에 있는 모든 부동산에 다 전화해 보라고 ㅠㅠ
응원과 함께 이렇게 말씀해주시니… 특정 단지도 아니고 지역 전부 전화 ㅠㅠ
솔직히 지역의 모든 부동산에 전화를 못했다.
나의 에고가 행동을 제한한 것 같기도 하고 (이렇게까지 해야할까 하는..)
시간적으로도 쉽지 않은 것도 있었다.
그럼에도 가능하면 전화를 계속 하려는 노력은 했다. (노력이란 것도 주관적인 판단이지만)
그리고 여전히 느리게 그럼에도 한발 한발 앞으로 나가고 있었고
그 모든 과정에 튜터님이 살짝 살짝 균형을 잡아주신다는 느낌이 들었다.
밤 11시반 부사님들과 전화 통화
11월 중순부터 12월 중순까지 임장, 전임을 전혀 못한다고생각하고
아무것도 하지 않았던 시기에 튜터님께 이런 말씀을 해주셨다.
네, 코농님 임장이 쉽지 않으신 만큼 저라면 전임을 많이 해볼 것 같습니다.
이때는 이게 어느정도인지 감을 잡지 못했다.
솔직히 어떻게 하는게 전임을 많이 하는건지도 몰랐고 여전히 그냥 하던대로
하고 있었다.
그러던 중 스치듯 말씀해 주신
코농님, 저라면 밤 12시에라도 전화해서 물어볼 것 같습니다!!!!
라는 말씀을 해주셨다.
밤 12시라고 ??
이전까지 저는 전임의 데드라인 시간을 저녁 8시 반으로 생각하고 있었다.
그리고 이 말씀을 듣고 처음으로 밤 11시 반까지 전임을 해봤다.
부사님들 반응이 아직도 기억에 남는다.
저!! 누구세요? 라고 하신 분.
아!! 네 저 너무 늦게 죄송합니다. 이 매물 너무 궁금해서 많이 늦었지만 잠시만 여줘보려구요.
나도 서먹하고 부사님도 서먹하고. 어떤 부사님은 실례라는 듯 내일 전화 달라고 하시고
어떤 분은 신기한듯 이야기해주셨던 분, 나름 생각나는대로 매물 설명해주신 분
그리고 잠결에 받으셔서 이게 뭔 상황인가 하신 분.. ㅎㅎ
과연 월부의 투자를 위한 한계는 어디일까.
밤 11시 넘어서까지 전임은 이틀 정도 했다. 사실 실례가 된다는 생각도 생겼지만
적어도 내가 정말 투자를 원하다면…
내 생각과 행동에 한계를 두지 말아야 겠다는 것을 배운 순간이다.
뾰족하게 한다는 말의 의미를 아주 아주 조금씩 느끼고 배워가게 되었다.
계속 문제가 되는 부족한 투자금과 잔금대비
11월. B지역 I단지
매물을 고르고 조건과 가격 협상을 하는 과정에서도 계속 문제가 되는 것은
투자금의 범위를 살짝씩 넘는 매물들이었고 도저히 가격이 깍이지 않는 것.
혹은 가격이 너무 좋다면 전세 보증금이 너무 낮게 있었다.
B지역의 매도자들은 1천만원 조율이 안되는 상황이고 몇몇 부사님들은 1천만원 조율 의사를
매도자에게 전달조차 하지 않고 몇몇 부사님들은 전달은 해주셨지만 …
내가 안된다고 했잖아요..
라는 말만 돌아오는 상황이었다.
12월. C지역 F단지
10월 지투를 하면서 C지역을 임장했지만 왜인지 11월 투자 관심지역을
B지역에서만 열심히 찾았다. C지역의 옆에 지역에 엄청난 공급이 있어서 C지역에도
영향이 있을 것이라 생각했다.
하지만 워낙 큰 도시고 부동산 사장님들도 옆 지역의 몇 천 세대 입주에 대해서
크게 언급하거나 영향이 있다고 생각하지 않았다.
투자 관심 지역을 B지역에서 C지역으로 바꾸고 우선순위 단지 중 F단지를
우선 검토했다.
보통 관심 단지를 정한다면 내가 가진 투자금에서 2~3천만원 높은 단지들을
추려서 보게 된다. 그런데 문제는 2~3천만원이 깍이지도 않을 뿐더러
이런 매물들은 전세가 낮게 낀 매물들이고 세입자가 조건을 맞춰주시 않는다.
주인거주 매물을 타겟으로 보면 투자금은 훌쩍 올라기기가 대부분이었다.
투자 매물을 좀처럼 찾지 못하기는 F단지에서도 마찬가지였다.
매매 호가가 쑥쑥 차이가 나기 시작하고 저층과 전세 낮게 낀 매물만 가격이
싼 수준이었고 가격이 잡히지 않는 상황이었다.
부모님 혹은 동생네 명의로 투자 고민
계속해서 가격이 정말 아쉬운 정도로 투자금을 좁히기가 어려웠다.
딱 1천만원 만 더 있었으면 이거 투자할 수 있는데!!
하는 매물을 앞에 두고 투자를 못하는 상황에 마음이 자꾸 힘들어 졌다.
그러면서 하지 말아야 하는 방법까지 생각을 하게 된다.
부모님이나 동생네 명의로 투자를 하는 것.
당시 나는 전세거주중이었고 주택을 매수하면 버팀목 전세 보증금 상환을
해야 하는 상황이었다.
그래서 부모님이나 동생 명의로 투자를 하면 버팀목 대출 상환을 하지
않아도 되고 전세 보증금으로 남겨둔 돈을 투자금으로 쓸 수 있으니
이 방법이 좋겠다는 생각을 하게 된다.
이틀정도 고민했던 시간 동안, 정말 가족 명의로 하겠다는 생각이 강하게
들었었고 가족 명의로 투자 할 경우의 편익, 비용을 적어보기도 했다.
일단 결과적으로 이렇게 하지 않았지만 버팀목 상환금액으로 투자를 한다면
이 단지에 투자할 수 있겠다는 즐거운 상상?을 열심히 했었다.
정말 따끔한 충고 덕분에 마음을 접을 수 있게 해주신 허씨허씨 튜터님
너무 감사합니다. 허씨튜터님께 가족 명의 질문을 남기고 다음날 오후가
되어서야 잠시 통화를 할 수 있었지만 그 때까지 섣불리 투자를
선택하지 않고 기다린 것이 정말 다행이었고 가족명의의 위험함을
알 수 있어서, 그리고 잃지 않는 투자를 하는 것을 다시 배울 수 있어서
정말 감사했다.
(이제 다시 다른 매물 털기 시작)
이 단지에는 안 되는 건가? 그냥 저 단지에 할까?
아주 약간이지만 매매 호가가 살짝 올랐고 무엇보다 상승 분위기가
퍼지기 시작해서 매매가 조율이 안되는 분위기였다.
그나마 몇개 매물이 아쉬운 듯 잡히지 않는 상항에서 심적으로
좀 지쳐가고 있었고 무엇보다 와이프가 정말 힘들어 했다.
전력으로 했던 건 지난 10월부터였지만 1호기를 하고 싶다는
마음은 25년 내내 가지고 있었고 그런 강박이 와이프에게도
전달되면서 점점 힘들어 했다.
나의 문제는 내가 해결해야 한다는 생각으로
내가 힘든 것은 내가 감당해야 한다는 생각으로 해오고 었지만.
매일 몇 십통의 매물들 상황 파악하는 전임. 시간나면 다녀오는 매임에
와이프는 정말 힘들어 했고 튜터님의 요구사항들을 감당할
자신이 없어지고 있었다.
정말 힘들다는 말을 하고 싶지 않았지만.
고민하다가 한 번 말씀을 드렸다.
매물에 대한 얘기를 멈추고 튜터님과 가족과의 시간,
와이프의 상태, 그리고 내가 어떻게 해야 하는지 스스로 찾아갈 수 있도록
여러가지를 이야기 해주셨다.
매일 전임의 시간을 줄이고 잠시 속도를 줄이면서 와이프와 대화시간을
갖는 방향으로 정했다.
(복기 글을 쓰는 지금도 당시의 준삭스튜터님의 글들을 보니
너무 감사함 뿐이다.)
아직 투자 매물이 잡히지는 않지만 일단 속도를 줄여서 가기로 했다.
장부 물건과 전세 대기자
매물을 보러 너무 먼 거리지만 몇 차례 내려오다 보니
네이버부동산에는 없던 장부물건도 알게 되었다. 최근 거래 가격보다 500만원 정도
호가가 높았지만 500만원의 가격 조율은 할 수 있다고 부사님께서 말씀해주셨다.
매도자 상황
매도자 (할아버지)는 빨리 매도 원함. 할머니께서 공원 운동 중 넘어지셔서
거실에 침대를 옮기고 누워만 계시는 상황으로 건강이 매우 좋지 않으심.
매도 후 딸들 집(전주 혹은 대구) 근처로 이사가서 할머니 요양 도움
받아야 하는 상황.
또한 할머니 건강이 좋지 않으셔서 계속 집 보여주기 쉽지 않으심.
그래서 네이버부동산에 광고를 꺼리고 한개 부동산에만 광고 없이 내놓음.
한달 전에도 매수가 조율이 있었지만 매도자 할아버지께서 가격 500만원
깍아줄 수 없고 잔금기간도 3개월씩 기다릴 수 없다고 하셔서 조율이 무산되었다.
이후 한달이 지났고 부사님께서는
그때 하자고 할 때 했어야 했다는 얘기를 매도자에게 전달하면서 500만원만
깍아주시고 잔금도 전세 맞추는 기간 3개월 정도 주셔야 거래가 된다고
가급적 성사시키기 위한 방향으로 전달을 해주셨다.
이 매물을 투자하려면 가격을 2.5천만원 깍는 방법 혹은
500만원 조율이 된다면 전세시세를 2천만원 높여서 맞추는 방법이 있었다.
2.5천만원 조율은 말도 안되는 분위기였고 겨우 500만원 조율과 전세 잔금 3개월
기간까지는 협의가 되었다. 이제 잔금이 안되는 나로서는 전세 대기자를
찾아내는 일이 최고 원씽이 되었다.
저층에만 x.0억 매물 2개가 있었고 최근 x.2천만원에 한번 전세 실거래가
찍히기도 했었다. 이제 나의 희망 회로가 작동되면서 다시 전세 대기자
1명만 찾아내자는 생각이 작동되기 시작한다.
C지역에서 KTX타고 오는 2시간 내내 전임
중개 부동산에서 나오면서 바로 주변 단지들을 워크인하며 전세 대기자가 있는지
있다면 3.2억에 가능하지를 물어보고 다녔다.
주변 단지들을 바로 돌면서 물어보고 다니다가 KTX 시간에 맞춰 역으로 이동하고
역에서도, KTX에서도 계속해서 주변 부동산 마다 전임을 했다.
그런데 이 매물은 매도자 할아버지께서 집의 동과 호수가 노출되는 것을 매우
싫어하셔서 부동산에 매물을 설명할 때도 몇 동의 대략 몇층에서 몇 층 사이 정도로
설명하다 보니 좀 더 적극적으로 전세입자 구하는데 애매함이 있었고 그 반응은
부사님들을 통해서 느껴졌다.
매수 진행 여부와 컨디션, 상황을 구체적으로 물어봐 주시는 부사님.
동과 호수를 정확히 알아야 전세 찾는 사람한테 설명할 수 있다고 하는 부사님.
가계약이라도 하고 다시 전화하라는 부사님.
아.. 드디어 그거 계약 하는거에요? 라며 전세 찾는 사람 연락준다는 부사님.
내가 내려야 하는 천안아산역까지의 2시간이 정말 훌적 지났다.
올라오는 KTX에서 전임을 했던적은 있었지만 2시간 내내..
눈에 보이는 부동산에 계속 돌린 적은 처음이었다.
그래도 그 중.
한 부동산에서 전세 대기자 있고 x.2억에 가능한지 물어보겠다는 곳을 찾았다.
너무 마음이 쿵딱거렸고 바로 준삭스튜터님께 상황 설명하고 매코를 진행해
보기로 결정했다.
다행히 다음날 매코를 신청할 수 있었고 다시 하루가 지나서 빈쓰 멘토님께
매물 코칭을 받을 수 있었다. 멘토님께서 지역의 가치와 단지의 가치.
그리고 지금 상황에서 어떻게 하면 좋을 지 구체적으로 가이드를 해주셨다.
멘토님과 이야기 중 문의 리스트에 없던
가격이 많이 싼, 그렇지만 전세입자 보증금도 너무 낮은 매물을
좀 더 투자금을 들여서 할 수 있다면 이것도 검토해 보면 좋겠다는 말씀까지.
투자에 대한 확신과 방향을 잡아주셔서 너무 감사했다.
무엇보다 멘토님께서도 지금은 무엇보다 사는 것이 가장 중요하다.
그리고 이 매물은 이런 리스크가 있지만 감당 가능한 매물이므로 꼭
매수를 하라고 하셨다. 꼭꼭!!!
500깍아주기로 했던 매도자의 변심 & 사라진 전세 대기자
이제 기쁜 마음으로 중개 부동산에 가계약 하고 싶다고 말씀드렸지만
부사님은 매도자분이 다시 500만원을 올린다고 했다.
이 매물을 조율 할 때 부사님께서 며칠전에 몇동 몇호가 X.48억에 거래되었다.
그래서 매도자 할아버지가 알면 분명히 안깍아주실테니 그 전에
빨리 가계약 해야한다고 말씀하신 상황이다.
이 매물의 실거래가 뜨지는 않았지만 그 사이에 여기 저기 소문을 들으신
매도자분은 최근 높게 거래된 것을 알게 되셨고 다시 원래대로 X.35억에
매도하겠다. 못 깍아준다고 하신 상황이다.
많이도 아니고 겨우 500만원 조율 한 것도 최근 실거래가 수준인데.
정말 투자금을 최대로 모아서 겨우 맞출 수 있는 상황이었는데 다시
500만원을 올리시다니..
더욱이 x.2억에 전세 대기자도 다른 곳에 하게 되었다는 연락을
그쪽 부동산 사장님께 전해 들었다.
잔금 리스크때문에도 반드시 전세입자를 찾아 놓고 계약을 진행해야 하는데
다시 마음이 쉽지 않게 되었다.
어디가세요!! 끝까지 해봐야죠!!
이렇게 12월 말이 되면서 마음 한편으로 이런 생각을 하고 있었다.
이제까지도 못했는데 한달 더 못한다고 뭐.. 그까짓거!!!
튜터님이 정말 많이 도와주셨는데 너무 죄송하다. 정말 투자하고 싶었는데.
이런 생각이 마음 한편에 남아 있었다.
그리고 운 좋게 26년 1월 지투실전을 다시 수강할 수 있게 되어서.
일단 여기까지 하고 다시 1월부터 지역 선정과 단지 리스트, 매물 전임을
해야겠다는 생각을 한편으로 가지고 있었던 것 같다.
그러면서 문득 준삭스 튜터님께
여기까지 정말 튜터님 덕분에 그냥 사지 않고 올 수 있었습니다. 감사합니다.
란 글을 남겨버렸다. ㅎㅎ
더 낮은 가치의 단지에 투자할 수도 있었는데. 혹은
준비가 되지 않는 매물에 계약할 수도 있었는데 여러번 중심을 잡아주셔서
다행히 제어를 할 수 있었다.
이 날이 12월 26일 이었는데 튜터님은 지투실전 하기 전까지
끝까지 해봐야 한다. 어디 가지 말라고 다시 잡아 주셨다.
문득 멍해졌던 정신을 차리고 차리고 어디 안가겠다고 말씀드린 뒤에
다시 지금 상황에서 행동할 수 있는 것을 정리하고 마음을 추스렸다.
또 하나의 장부 물건.
그렇게 다시 할아버지 매도자 분과 가격 조율을 조금씩 시도해 보고
전세 대기자를 찾는 과정을 계속 했다.
부사님도 많이 아쉬워 하시면서도 계속해서 도움을 주려고 하셨다.
그러던 중 장부 물건을 소개해주셨던 부사님께서
이제까지 24평만 보고 있었는데 투자금이 2천만원 정도 더 들지만
34평을 할 수 있는 게 있는데 보겠냐고 하셨다.
34평 매물의 거주자 상황.
매도자 아주머니께서 최근 심근경색으로 건강이 좋지 않음.
꽤 회복은 하셨지만 병원을 다니셔야 함.
근처 역세권 단지에 분양을 받음.
분양받은 단지가 병원 바로 앞이어서 이쪽으로 이사 원함.
입주때까지 더 거주하면 약간 더 오를 수 있음은 알지만
그런거 신경쓰고 싶어하지 않고 빨리 팔고 주인전세 거주 원함.
매도가격, 전세가격 등 시세 거의 잘 모르심.
당시 34평은 투자금 자체가 약 4~5천만원 더 들어가서 전혀
고려할 수 없는 상황이었지만 처음 주인전세로 제시한 가격이
시세보다 2천만원 높게 거주해 주겠다는 조건이었다.
나는 눈이 반짝 뜨이고 이거 무조건 잡아야 겠다는 생각이 들었다.
1호기 투자 매물의 협상 과정
시세보다 2천만원을 높여 주시긴 했지만 여전히 나의 투자금 범위에는
들어오지 않았다.
그래서 나는 부사님을 통해서 조심스럽게? ㅎㅎ
주인전세로 계셔 주시는거 너무 좋은데 혹시 전세를 X.2억에서 2천만원만
더 올려주시고 지금 매매가격이 약간 높은 것 같으니 500만원만
조율해주시면 거래하고 싶다고 전달했다.
너무 감사하게도 매매가 500만원 조율은 쉽게 되었다.
반면 매도자 남편분께서 너무 높은 전세가에 많이 화를 내는 상황이었고
이렇게 높게 전세는 해주면 나중에 나갈 때 돈을 못 받는 부담을 갖고 있었다.
처음에는 이 부분을 정확하게 파악을 못했다.
그래서 처음에는 매매가격을 500만원 깍은 것 때문인줄 알고 이 부분을 처음
원하던 금액으로 해드리겠다고 말씀드렸다. 하지만 매매가가 아니라
높은 전세가인 것을 알게 되었고 부사님을 통해서 천천히 상황을 파악하면서
천천히 조건 조율을 시작했다.
일단 너무 급하게 대처하지 않기 위해서 매도자분과 남편분의 의중을
파악하면서 다음날까지 기다렸다. 부사님도 오늘은 심기가 많이 불편한
것 같으니 일단 내일 남편분 출근하면 다시 찾아가서 이야기
해보겠다고 하셨다.
다음날 직접 방문해서 다시 이야기를 나눠보셨지만
매도자 아주머니는 그냥 매도를 원하셨지만 남편분께서 반대를 강하게 하시는
상황이라 부사님도 아무래도 안되겠다고 해주셨다.
하지만 도저히 포기할 수 없었다. 일단 그동안 접근하기 투자금의 매물이었고
옵션도 좋고 컨디션도 좋으며 로얄동은 아니지만 충분히 선호할 동과 층의
매물이었다. 무엇보다 이 매물이 아니면 다시 다른 매물을 찾으러 갈 엄두가
나지 않았다.
어차피 시세보다 4천만원 높은 전세가를 낮출수는 없다.
그렇다면 매도자 분들을 안심시킬 조건을 제시해 봐야겠다는 생각이 들었다.
그래서 추가로 제시해드린 조건은
27년 1월 네이버부동산 전세 시세가 전세 보증금보다 낮으면 차이만큼 보전 해드리고
시세가 보증금보다 높으면 이대로 유지한다.
의 조건을 추가로 제시했다.
이 조건에 대해서도 준삭스튜터님과 상의를 한 다음
지금보다 혹시 전세가 안 오르더라도 4천만원에 대한 보전은 할 수 있겠다.
그리고 지금 C지역은 공급이 말라가고 있고 전세가가 오르는 시작단계여서
위의 내용이 리스크는 되겠지만 감당할 수 있다는 판단하에
저녁때 쯤 부사님께 이 조건을 매도자 분께 전달해 달라고 말씀드렸다.
전화기 너머로 부사님도 약간의 희망을 다시 가지신 듯 잘 얘기 해보겠다고
하시면서 전화끊으셨고 몇 분뒤 매도자분들께서 내일 점심때쯤 연락을 주겠다고
하시는 전화가 왔다.
그리고 다음날이 되었다.
약간은 초조하게 약간은 기대감과 살짝 불안한 마음으로 오전을 보냈다.
하지만 점심때가 지나도 오지 않는 전화..
전화가 오지 않는 것을 보니 고민을 더 많이 하고 계시다는 생각이 들었고
매도자 아주머니와 남편분의 살짝 부부싸움?? 이 예상되면서
매도자 아주머니를 마음속으로 응원하고 있었다. 그리고 시간이 늦어질수록
왠지모르게 불안감에서 되겠다는 생각이 커졌다. (근거는 없었지만 ㅎㅎ)
그리고 오후 4시가 넘어서 온 부사님의 전화.
최대한 차분하게 받으려고 노력했다. 그리고 부사님의 말씀!!!
하시겠데요..!
아.. 그래요.. 알겠습니다. 사장님 그럼 위에 내용들 특약에도 넣어야 하니
제가 간단하게 정리해서 보내드려보겠습니다.
이후, 특약 부분도 부사님께서 조금은 불편해 하셨지만 워낙 꼼꼼한 투자자라고
불러주시면서 그래도 내용들을 다 넣어주셨다.
가계약 할 수 있게 되었다는 것을 준삭스튜터님께 말씀드리면서 튜터님께서도
속이 다 시원하네요.
라고 말씀해주실 정도로 튜터님도 잘 풀리지 않는 상황을 느끼고 계셨다.
1호기 투자를 통해 느낀 점.
이제 겨우 1호기 투자였고 투자 과정을 지나오면서 느꼈던 가장 큰 부분은
실력이 부족하다는 것이었다.
언제든 투자할 수 있는 준비가 많이 부족했던 점.
앞마당 관리와 선호도를 제대로 파악해 오지 않았던 임장과 임장 보고서.
투자에 있어서는 안되는 것은 없다는 생각의 벽을 쉽게 넘지 못했던 점.
1호기 투자를 하면서 부족한 것이 무엇인지 여실히 보게 되었고
이런 점들을 제대로 보완하기 위해서라도 앞으로 더 열심히 임장을 하고 임보를
써야겠다는 생각을 하게 되었다.
그리고 월부라는 환경안에 있어서 너무 감사했고 주위에 응원을 아끼지 않고
1호기 투자 화이팅 해주신 많은 동료분들!!! 너무너무 감사했다.
무엇보다 10월 지투과정부터 12월 30일 가계약 하는 날까지
지역, 단지, 매물에 대한 계속된 질문과 피드백, 그리고 할 수 있다는 응원들.
저 스스로도 멈추고, 그냥 쉽게 투자하고 끝내야겠다는 생각을 할 때도
절대 후회를 남기지 말고 다음 단지로 넘어가도록 이끌어주신
준삭스튜터님께 너무도 감사를 드립니다.
튜터님의 도움이 없었다면 1호기 투자를 많은 아쉬움을 남기고 했거나
아직도 투자 매물을 찾아 다니고 있을지도 모르겠다.
저는 가계약을 할 때 조금 설레기는 했지만 계약날도 잔금날도 생각보다 기쁘다는 생각이
들지 않았습니다. 그보다 운이 좋았던 1호기 투자였다.
2호기는 어떻게 하지? 잘 할 수 있을까? 운이 따라주지 않았다면 1호기는 어떻게 됐을까?
하는 생각들이 더 컷다.
그럼에도 다행스러운건 많이 힘들어하던 와이프도 잔금날 함께 가서 도장을 찍고
매수한 집을 잠깐 둘러보고 나와서 단지를 걸어다니는 동안 많이 기분좋아했다.
와이프가 기분 좋아하니 나도 기분이 좋고 다행이란 생각이 다시 들었다.
앞으로도 더 열심히 해야하니 미리 미안하다는 말과 고맙다는 말을
속으로나마 남겨야겠다.
감사한 분들.
투자 단지리스트를 만들지 못하고 모두 전임도 못했지만 월학하면서도
전화통화해 주시고 1호기 투자준비하면서 정말 많은 응원을 해준 꿈이있는집님.
매물별로 부동산 매물 정리하는 방법과 어느 부동산을 먼저 전임해봐야 할지
자세히 설명해주신 진수도리님.
월학중에도 2호기 투자를 해내시면서 투자 경험담과 응원을 보내주신 훈훈한님.
에이스 과정중이신데 전세와 매매 특약에 대해서 질문드렸는데 부분들 잘 이야기해주신
짱2튜터님. 밤 임장 함께 해주신 짱2님과의 기억은 잊기 어렵습니다^^
첫 실전반에서 성장에 대한 부분을 알려주시고 지금까지 마음에 담고 있습니다.
이번 1호기에서도 욕심을 내려놓을 수 있고 잃지 않는 선택의 중요함을 알려주신 허써허씨튜터님
계약날 갑자기 특약 내용을 추가하는 점에 대해서 차분히 대응은 못했지만 섬세하게 짚어주시고
튜터님의 계약처럼 고민해주신 제리파파튜터님.
항상 월닷에서 응원 보내주시는 수미바다님, 코루마블조장님, 운칠기삼님
함께 임장한 임장지에서 투자할 수 있어서 더 감사하네요.
꾸준하게 응원 보내주시는 호상이조장님.
대구가 아닌 다른 곳에 투자했지만 투자할 수 있다고 응원해주면서 더 기뻐해주신 모습 감사합니다^^
독서모임 함께 이어가며 매달 1호기 투자 응원해주신 봄봄봄7님, 맑은수정님, 해맑아님, 은퇴설계님, 준까스님.
조용히 따봉 눌러주고 가시는 한여름밤의꿈님. 훌륭한코끼리님, 흰둥부님 (법무사님 소개 감사합니다^^)
언제나 꾸준하게 함께 해주시는 쎈타인님^^
무엇보다 10월 지투를 함께 한 이후에도 두달동안 1호기 투자까지 함께 해주신 준삭스튜터님께
너무 감사를 드립니다.
감사한 분들 닉넴을 적다보니 너무 많아서 죄송하게도 다 적지 못했습니다.
항상 응원해주시는 분들 모두 감사합니다. 저도 더 열심히 앞으로도 해 내가고
응원도 열심히 드리면서 함께 해 나가겠습니다. 부족한 1호기 투자 복기 글이지만
이만 마치겠습니다.
감사합니다.
많은 분들이 쓰고 계신 투자 경험담이지만 막상 작성을 해보려고 하니 좀 막연하기도 한데요.
강의 후기 쓰듯, 생각나는 대로 일단 쓴다.. 는 생각으로 타이핑 중입니다. ㅎㅎ
제가 1호기 투자를 해야겠다고 마음을 먹기 시작한 것은 24년 12월쯤인 것 같습니다.
그 이후로 계속 투자를 하지 못하다가 25년 12월 가계약을 하게 되었는데요.
그 과정들 중 10월 지투실전을 하며 실제 1호기를 준비하는 과정부터 복기해 보겠습니다.
1호기 할 수 있는 투자금
저의 직업은 농업인데요. 그렇다보니 매달 예측 가능한 수준의 소득과 지출, 저축을 하기 어려운 점이
있습니다. 수입 역시 농작물 수확 시기에 맞춰 2~3번 들어오게 됩니다.
이렇게 수확한 농작물의 가격은 그 해 시세에 따라 편차가 큰 편입니다. 그리고 그에 따라 저의 수입 역시
불규칙하게 생기기 마련입니다.
항상 1호기 투자를 생각하고 있고 노력은 해오고 있었지만 얼마만큼의 수입이 생길지는
부동산 아파트 가격이 언제 얼마나 오를지 알 수 없는 만큼 농산물 시세도 예측하기 힘듭니다.
부동산 투자 역시 보수적인 판단이 필요하고 잃지 않는 투자가 중요한 것 이상으로
농업 역시 이번 농사가 잘 되지 않을 것을 생각하고 수확을 할 때까지 필요 자금을
넉넉하게 준비해야 합니다.
이런 부분이 투자를 준비하는 과정에서 선 뜻 앞으로 나아가지 못하는 상황이 되었습니다.
그럼에도 25년 9월 말, 생각보다 많은 수입이 생기게 되었고 본래 준비했던
전세 보증금을 이용한 투자
25년 10월 지투실전과 함께 1호기 투자의 본격적인 시작
10월 한달을 보내며
이 중에 정말 투자하겠다는 분은 안보이네요.
11월 10일 매코 받으며 투자 ㅁ못함.
코농님 전임 많이 하셔야 할 겁니다.
그리고 절임배추 한달 보냄
12월 초 다시 전임부터 시작
앞마당 중 투자 우선 순위 단지를 고른다.
늦게 끝나서 밤 12시까지도 전임을 해볼 것 같아요.
대구와 부산에 하나 단지씩 우선 선정학소 매물을 보기 시작.
먼저 대구와 부산 단지 약간 빠르게 거래ㅐ가 되면서 약간씩 호가가 올라가고
매도자가 물건을 거두는 상황이 대구에서 먼저 생김.
부산도 이미 싼 매물은 거의 거래가 되고 일부 급하지 않은 매물들의 호가가 올라가거나
싼 매물들은 전세가가 너무 낮은 물건들만 있음.
갱신시 전세금 올려주는 조건 제시 전혀 먹히지 않음.
어차피 하나만 찾으면 된다. 생각하며 계속 다님
그 중 광고 안하는 장부 물건 할아버지 거주 중임.
이때 매물 보던 중 다른 부사님이 전세 대기자도 있다 이거 하면 바로 전세 빼주겠다
했지만 매코때 맨토님이 저는 믿지 않았어요 ㅎㅎ
1차 조율 했던 투자자가 500만원 네고에 전세로 잔금 할 수 있게 3개월 제시했으나 거절됨.
그렇게 안나가다가 내가 붙어서 처음에 1천만원 제시했다가 다시 500만원까지는 겨우 설득하시고
3개월로 이야기 됨
하지만 투자금이 1천만원 살짝 오버되는 상황이어서 고민했음.
기차역에서 ktx에서 올라오는 2시간동안 계속 전임하며 주변 부동산에 전화돌리고
전세대기자 있는지 문의함.
이 중 2군데서 전세 찾는 사람있었다 내일 물어보고 연락주겟다 함.
특히 잔금이 어려워서 3일정도 고민하던 중
부모님과 이야기 해서 해결해보자 결정하고 할 수 있겠다 판단들어 하려고 하니
할아버니 가 이미 4.38억 거래된 것도 알아서 원래대로 4.35억 받아야겠다고 함
이런 상황에서 부사님이 34평 중 주인전세 가능하고 시세보다 2천만원 올려서 거주할 읫 있는 맴물 있다고 함.
이때부터 다시 의욕을 갖고 조건 조율 시작함.
코농님 이 매물보다 더 좋은 단지 알고 있나요 코농님 앞마당 중 투자 가능 단지중 이게 가장 좋은 거 아닌가요?
가계약 시 놓친 부분.
(상황)
주인전세 매물이었고 전세금을 너무 높게 설정하는 것에 대해
매도자 남편분이 많이 불편해 하는 상황.
(나의 행동)
1. 처음 매도자가 제시한 조건 (매매가 5.5억 / 전세가 4.2억)
전세가를 올려주기로 한 조건에 매매가 5억 5350만원과
27년 1월 전세 호가 기분으로 전세금을 최종 돌려주겠다고 조건 2가지를 동시에 들어준것.
(아쉬운 점)
1. 매도자가 원하는 부분에 대한 파악의 아쉬움
ex) 매도자가 정말 불편해 하는 부분이 350만원 올리는 것보다 전세가가 높았던 부분임을 감지했다면 350만원
올리는 것보다 27년 1월 전세가를 시세대로 조정하는 것을 먼저 협의 했어야 함
즉, 매도자가 정말 원하는 것이 무엇인지 제대로 파악하지 못한점.
=> 결코 시간은 내 마음보다 촉박하지 않음을 생각하고 부사님을 침착하게 설득하면서 매도자의 마음 상황을
제대로 파악해보려는 노력 부족.
2. 위의 내용을 전달하기 전에 다른 조건으로 좀 더 마음을 돌려볼 수 있는 방법을 제시해 보는것이 필요했다고 생각됨.
=> 나의 대응도 가능할 것 같고 전세 시세도 올라와 주겠지.. 라는 매우 안일한 마음이었던 것.
=> 보증보험 가입만으로도 전세금을 안전하게 지킬 수 있다는 것 설명하며 부사님과 몇 번 더 설득을 해보려는 노력 부족.
=>
계약 시 놓친 부분
(상황)
계약 당일 부동산 방문했을 때 전세권 설정 이야기를 듣게 됨.
(나의 행동)
부사님에게 이 내용을 듣고 그자리에서 승낙 함.
(아쉬운 점)
1. 굳이 불편하게 해서 좋을게 뭐가 있을까 하는 매우 소극적, 주관적 판단을 함.
2. 이 역시 충분히 생각하고 (계약까지 30분 시간 있었음) 결정하지 않음
3. 전세권 설정은 최악의 경우 내 집이 경매로 넘어가는 것이기 때문에 보증보험으로 최대한 유도하지 않은 점.
4. 전세권 설정에 대한 특약의 대처도 거의 못하고 구두 승낙함.
이번 제이리 튜터님의 강의를 다시 수강하면서 이부분이 특히 귀에 들어오게 되었습니다.
위의 부족했던 점들을 복기하고 무엇보다 상황이 변하면 나의 행동이 즉각적이기 보다 차분하게 생각하고
결정해도 충분함을 꼭 기억하고 그에 대한 대비나 도움을 매우 적극적으로 취하기 위해서도 노력해야겠다는
생각을 했습니다.
