[행]동은[관]식처럼 [지]갑은[학]씨처럼..되고싶은
행관지학 "험블즈" 금룡이🐉입니다.
이번 26년 4월 실전반을 통해 진행한 1호기는 아니지만,
너무나도 소중했던 첫 지방투자실전반의 경험을 통해
지방 임장 4개월, 실전반 보름 만에 지방광역시 1호기를 매수했던 경험을 복기해 보려 합니다.
제가 월부에 와서, 처음 지방투자 기초반을 듣기 시작한 것은
작년 1월 매우 추운 겨울이었습니다
지금 생각해도 참 부족했지만 미련하게
열심히 첫 지방 앞마당을 만듭니다.
1월이 끝나고, 2월에온 급매연락
급히 반차를 쓰고 KTX로 인천-울산을 질러내려가
그 1건의 물건을 보러갑니다.
물건은 OK 하지만 좀더 네고되었으면 하는 마음
하지만..
당시에는 처음 방문한 첫 지방 앞마당이었기 때문에
저는 확신할 수 없었습니다.
아마도 조급하게 투자를 했다면 그 뒤에는 위기에 버틸 수 있었을지?
그래서 떠나보낸 물건에 대해서는 아쉬움이 전혀 없었습니다.
월부에서 그렇게 배웠으니까요
하지만,
곧이어 2월 마산을 다녀오고서는 생각이 달라졌습니다.
희미했던 울산이 선명해지는 경험을 하게 됩니다.
110만 공업도시 울산 내 배드타운역할을 하는 북구
100만 공업도시 창원 내 배드타운역할을 하는 마산
생긴것도 너무 비슷하고 거주형태도 매우 비슷했습니다.
다만, 공급이 이미 줄어들어 있어
전세금이 오르고 투자금이 많이 줄어있는 울산
아직 부산과 창원중심부의 공급여파가 남아 있어
보합중.. 아직은 투자금이 많이 들어가는 마산
심지어, 일자리의 양과 질에서 우위에 있는 울산
그리고 광역시라는 위상..
같은 금액이라 하더라고 울산에 투자하는 것이 맞다는
확신을 마산행을 통해 다지고 온 상황
[정확히 1년 전, 첫 지방투자 실전반 w몽몽쓰]
그리고,
실전반을 통해 다녀온 부산의 중하위급 구와의 비교
말로 다 담을수 없는 실전반 강의
이미 울산 여러구를 앞마당으로 가지고 있는 동료들
몽부내튜터님과의 소중한 튜터링시간을 통해,
제 개인적인 역량은
1월에 비하면 성장해 있음은 틀림없었습니다.
그리고, 3달동은 미루어두었던
울산 동구를 5월 둘째 주에 방문하게 됩니다.
갑/툭/1호기??
사실 5월 8일까지
4월 실전반 마지막 모임의 강행군이 이루어졌던 터라..
사실 1주일 정도는 쉬고 싶었던 마음이 컸습니다.
하지만, 이때 등장한 제 첫투자의 촉매제들
5월첫주 광주실전반이 끝나지 않았음에도 쉬지않고
울산북구를 다시 털고 1호기를 지르고 온
1월지투기 동기의 전화는 저에게 큰 울림이 되었습니다.
그렇게 5/8일(목요일) 튜터링을 마친 저는
한 주도 쉬지 않고 계획해 두었던 울산행 비행기에 곧장 몸을 실었습니다.
일단 가자. 내눈으로 가서 보고 오자는 마음
같은 시각 2월 마산을 같이 갔던 동료는
조용히 마산을 내려가있다는 소리를 전해들었죠
(모두가 여전히 열심히였습니다)
그리고 며칠뒤 들려온 계약 소식ㅎ
이때 꾸준히 연락을 하고 있었던 북구는 토요일에 방문하여
이미 가격이 올라,
투자금범위에서 벗어나는 순간을 현장에서 확인할수 있엇고
동구는 일요일에 처음가본 상태였기에
아직 가치등을 확인을 하지는 못했던 상황
그렇게 돌아와 2주간
울산 북구의 시세와 동구의 시세를 꾸준히 모니터링하기 시작합니다.
그리고 2주뒤 방문, 떠나간 북구는 보내주고,
동구마저 떠난다면 울산은 이제 놓아줘야할 수도 있겠다는 마음으로
금/토 모두 매임하겠다는 마음으로 하루 연차를 쓰고 내려가게 됩니다.
그리고 현장에서 발견한 사실..
- 원래 보고자 했던 단지는 2주 전과 상황이 이미 매물이 말랐다.
집주인들이 매물을 다시 걷어 가고,
가격을 상향 조정해서 내놓는 상황. 급매를 다시 기다려야 한다.
- 매물이 없다고 생각했던 단지는 아직 가능성이 있다.
하지만 현재 전세가는 투자자의 희망가격이며,
전세보증보험에 가입하지 못하는 가격이다.
그렇게 떠나온 첫 번째 부동산,
하지만 두 번째 부동산 사장님은 방법을 알고 있었다.
투자금 범위에 넣을 수 있는 방법을..
그렇게 첫 1호기 후보를 만나게 되었습니다.
그리고 다음날 재방문하여 물건을 상세히 점검하였고,
27층 Best물건임을 최종 확인, 추가 Nego 시도
사실 그 때만 해도 안 될거같았고,
다른 부동산 방문 일정이 있어서 일단 지르고 그 부동산을 나왔습니다.
그리고 1시간뒤 부사님께 걸려온 전화..
(부사님) 집주인분이 그 금액에 계약하자네요
이렇게 저는 목표매수가에서 1000만원을 Nego하였습니다.
하지만 한번 더 심호흡
조급하지 말고 절차대로 하라고 실전반에서 배웠으니까요
재이리튜터님께 배웠던,
실전반 과제로 휴대폰에 저장한 체크리스트를 빼들었습니다.
그리고 이미 앞마당이었던 실전동기들에게 긴급 호출
저말고는 모두 1호기 경험이 있는 분들이라,
저보다는 좀 더 꼼꼼하게 살필 부분을 체크해주셨습니다.
그렇게 연락가능한 동료들에게 모두 확인을 한 후,
재이리님 체크리스트에도 이상이 없음을 확인. 한 후에야
가계약금을 송금하였습니다.
읭? 매코는요?? (쉿~ 그얘기는 다음 후기에..ㅎ)
동료에게 전해들은 튜터님의 말씀이 떠오릅니다.
"1호기는 교통사고처럼 다가온다"
이제 울산은 떠났다고 생각하고 현장에 와보지 않았으면,
과연 1호기를 잡을 수 있었을까..라는 생각
그렇게 예정된 일정을 생각보다 일찍 마치게 되었습니다.
심지어 계약을 하게되었던 부사님은
금요일날 뵙기로 했던 일정을 토요일로 착각하셔서
거주자분들과 방문예약을 안해놓으신 상태
하지만 당황하지 않고
"에이~그래도 근처까지 왔는데 그냥가면 되겠나,
얼굴이라도 보고 가지예~" (강제 워크인ㅋㅋ)
하고 방문해서
예약된 물건도 없는데 부사님과
1시간을 넘게 수다를 떨면서 심리적 장벽 낮추기!!
(쌀농사짓던 외갓집얘기까진 왜 했노ㅋㅋㅋ)
자연스럽게 30년을 넘게 해당지역에서
중개업을 하셨던 소장님의 동네브리핑을 받을 수 있었고
그 과정에서 앞 부동산에서 보고 온 물건이,
협상가능하다는 사실을 발견하게 되었답니다.
그렇게 저는 1호기와 마주하게됩니다.
[부록] 독/강/임/투 + [인]
제 현재 거주지는 인천입니다. 1호기는 정반대편 울산이구요.
본계약은 전자계약으로 했지만,
멀리 있다보니 인테리어를 위한 재검이 필요하더라구요..
역시나 이때도 동료분들이 영웅처럼 등장해주었습니다.
지투기 동료인 울산큰형님..이 흔쾌히 방문해주셔서
매의눈으로 수리가 필요한 부분 한 번 더 챙겨봐주시고,
상급물건임을 재확인!!
인테리어 견적 및 제눈으로 최종확인을 위해
월요일 연차를 쓰고 내려갔다왔고,
내집보다 더 깨끗하게 청소를 시전하였습니다.
매임다닐때
살고싶었던 느낌을 주었던 기억속의 집들의 모습을 BM도 했구요
월부에서 배운데로 경쟁물건들과 가격도 모니터링하고 있습니다.
이번주와 차주 부분 수리들이 끝나면 해야할 것들도
차곡차곡 준비했습니다.
이 모든것들은 제 혼자의 실력으로는 감히 불가능한 일들이었습니다.
튜터님들이 직접/간접적으로 전해주신 인사이트들
선배님들의 우당탕탕 경험담들
그리고 저보다 늦게 오셨지만, 더 열심히 하고 계시는 동기분들
모두의 도움을 받고 있습니다.
저는
조톡방에서 부끄러움이 많다고 얘기하는 분들께 항상 말씀드립니다.
앞마당 싸움이라고는 하지만, 이건 사람도 매우 중요하다.
- 같은 조 동기들에게도 항상 진심으로 대하고
- 놀이터에가서 부족한 것이 있으면 질문하고
- 또, 아는게 있으면 질문에 답해주고,
- 사소한 것들도 서로 응원하세요
저는 아직도 저에게 먼저 다가와주신 선배/동료분들에게
제가 무슨 도움이 되었는지는 잘 모릅니다.
그냥 좋아하는 것을 하고 있고,
제가 좋아하는 것들을 동료분들에게 나누었고
진심으로 대하였을 뿐..
그렇게 제 주변에는 너무나도 고마운 동료들이 많습니다.
많은 동료들이 혼자가 아닌 오래 함께 달려갔으면 합니다.
10개월 후, 결과 복기
계약당시에는 몰랐지만 잔금후에 확인해보니
같은시기 앞뒤열흘내외로 동일평수로 셋팅 된 투자물건이 있었다.
내가 봤을 때도 4.4~4.3물건들이 있었고
아마도 내가 봤던 물건일거다.
당시 컨디션은 내 선택지가 1등인건 확실했다.
혹은 공실이라 셋팅하기가 더 용이했거나..
| 룡🐉 | - | 냥🐱 |
동/층 | 105/27 | > | 103/16 |
매수 | 4.2 | -0.2 | 4.4 |
전세 | 3.8 | +0.1 | 3.7 |
투자금 | 0.4 | -0.3 | 0.7 |
잔금완료 | 11주 | -2주 | 13주 |
누군가와 비교하는것은 아니지만
[결과만 놓고 보면]
A. 조금 더 좋은 물건을 (층)
B. 2천 더 싸게 매수하였고
C. 전세는 1천 더 높게
D. 그리고, 기간은 더 짧게
(소소한 인테리어와 청소로 1등만들기)
→ 결론은, 투자금도 3천 적게 들었다
그 결과는 튜터님,선배님들의 가르침
그리고 열기부터 실전반까지 차곡차곡 이어진
내 발걸음에서부터 시작된 결과라는 것은 자명하다.
잘한점
: 기본 원칙대로 앞마당을 넓혀 투자한것
(동급지역내 비교군, 타지역 동급지방, 해당생활권 1등단지)
전세 1등 만들기 위해 최선을 다했고,
내 물건보다 먼저 나온 경쟁 물건보다 잘 세팅되었다.
아쉬운점
: 단지는 OK, 하지만 당시 매물 털기는 최선이었나
다음 투자에 반영할 점
: 첫 투자에서 1천만원 Nego는 내가 만들었다기보다는,
지나서 보니 이미 암묵적 OK 되어 있는 가격일 뿐이었다
(다음 2호기에는 미xㄴ칼부림처럼)
#투자 경험담, #실전 투자, #매수 후기, #임대 후기
