채권최고액이 높고, 세입자가 거주 중인 아파트 매매 문의

안녕하세요

생애최초로 내집마련을 계획중인

예비신혼부부입니다.

현재 저희는 부동산중개소를 통해

일산의 3호선 역세권의 매매가 6.3억의 30여년된 구축 아파트를 매수하려고 하는 중입니다.

매수하려는 아파트는 같은 단지 동일 평수의 아파트 평균 호가(시세)보다

3000~5000만원 가량 낮은 급매 물건지이고, 현재 세입자(월세)가 거주중입니다.

(정식적인 월세 계약만료까지는 1년여 남은 상황)

다만, 집주인이 융자를 많이 받은 상태라 원리금 상환 등을 버거워하여 

최대한 빨리 해당 아파트를 처분하고자 세입자에게 비슷한 컨디션의 월세집을 알아봐주고,

계약만료일까지의 월세비용의 차액 보전 및 이사비용 지원 등을 해주는 조건으로 

올해 7월 월세입자가 이사하는 시점에 맞춰 잔금을 치루기를 희망하는 상황입니다.

부동산중개소에서도 원래는 

융자를 많이 끼고 세입자도 있는 상태의 아파트라

다른 매물들 위주로 보여주고 굳이 이집을 우선 추천하지는 않지만, 

집주인이 최대한 빨리 팔고싶어서 적극적으로 알아봐달라는 요청이 있었고,

저희가 원하는 입지조건 및 주거 컨디션의 6.5억 이하의 매물과 맞아떨어져서 보여드린다며

계약하게되면 최대한 빨리 잔금을 치루고 끝내는게 부동산 입장에서도 저희 입장에서도 좋을것이라고 하더라고요. 

(즉, 4월말~5월초 계약하고 중도금 없이 7월 초 잔금치루면서 세입자 퇴거 및 소유권 이전)

최근 해당 물건지의 등기부등본을 떼어봤을 때

해당 물건지에 근저당권이 2건 설정되어있었으며 채권최고액이 5.9억원인 상황이고, 계약만료기간이

1년넘게 남은 세입자도 있는 상태라 상당히 부담은 되지만, 

저희의 자금 및 대출여력, 희망하는 주택조건 등을 따져봤을 때 해당 아파트의 매매가와 주거조건 등이

아주 메리트가 있어 계약을 결심하고 부동산중개소에 계약을 하겠다고 얘기한 상황입니다.

그리고 그 과정에서

매매가(6.3억) 대비 채권최고액(5.9억)이 높은 점, 세입자(보증금 5000만원)가 있는 점 등을 근거로 하여

계약금은 매매가의 10%가 아니라 최대한 낮추길 희망하여 협의 끝에 

계약금은 2000만원으로 하고 우리가 원하는 특약사항(안전장치)은 최대한 넣겠다고 얘기가 된 상황이고

그 이후, 부동산중개인과 세입자는 7월 이사 갈 거처를 알아본 것까지 진행된 상태입니다.

그리고 나서 계약을 위해 약속을 잡는 과정에서

부동산중개인을 통해서 해당물건지 등기부등본에 가압류기입사건이 접수되었다고 뜨니,

지금 당장 계약은 어렵고, 다음주 중으로 날짜를 다시 잡아보자고 해서,

확인해보니, 신용카드사에서 가압류 등기를 신청해두었더라고요. 

부동산중개소에서는 집주인이 집을 급매로 내놓을 당시부터 해당 내용에 대해 얘기를 해줬고,

그래서 최대한 빠르게 계약해서 잔금까지 치루려고 했던거라고, 저희한테 얘기를 몇차례 했었다고 합니다.

이것보다 더 복잡하고 어려운것도 별일없이 다 처리를 했으니 걱정하지 않아도 된다.

법무사도 끼고, 계약금도 매도인에게 바로 보내는게 아니라 법무사 통해서 채권자(신용카드사)에 바로

변제해서 가압류등기말소 처리하는 것을 계약과 동시에 진행할거라고 합니다.

그리고 특약사항에 안전장치를 다 걸고, 이것 외에 다른 압류 등의 사항이 있으면 계약파기 등에 대한 것까지

다 넣고 진행할거고, 해당 집주인과 거래를 여러차례하면서 

한번도 말썽이 있었던 적 없는 분이니 믿고가도 된다고 합니다.

저나 제 여자친구 둘다 부동산 거래는 처음이라 이것저것 많이 알아보면서 진행을 하는데도 모르는 것이 많아,

혼란스럽기도 하고 잘못된 선택으로 좋은 기회를 날리거나 혹은 큰 손해를 보지 않을까 염려가 큽니다.

저는 세입자가 갑자기 말을 바꾸어 못나가겠다고 하거나, 압류와 같은 일이 더 생겨서

저희의 계약금이 묶이는 상황이 생기면 어쩌나 싶어, 

해당물건지를 포기하고 다른 물건지를 찾아보고 싶은 마음과 

이정도 입지조건에 이 가격의 물건지는 이제 더 이상 없을 것 같으니 

부동산중개인의 말을 믿고 진행을 해야하는지 두 마음으로 고민이 깊네요.

그래서 이렇게 장황하게 긴글을 쓰면서 부동산 선배님들의 고견을 여쭙게 되었습니다.

(1) 해당물건지와 같은 상황의 부동산 매매도 법무사를 끼고 하면 원활하게 이뤄지는 편이고, 

     주의는 요하는 계약이긴해도 부동산 세계에서는 흔히 일어나는 매매구조인지 궁금합니다.

(2) 해당 물건지 매매를 추천하는지, 다른 물건지를 조금 더 여유를 두고 알아보는걸 추천하는지요?

(3) 매매해도 괜찮다면, 특별히 신경써서 주의해야하는 것들이 무엇이 있을까요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!