[지투28기 대번에 흙수저 탈++출을 향해, 26 🚀 새벽활동] 미루고 미루던 1호기 투자 복기글

2024년 1월, '내마기'를 시작으로 월부에 입성한지 8개월 만에 1호기 매수한 복기글 남겨봅니다.

가족의 행복과 투자의 본질 사이

서울 5급지 0호기에 살며 강의를 들었는데, 강의에서는 항상 투자하기 정말 좋은 시기라는 이야기를 해주셨습니다. 들을수록 투자해야겠다는 마음은 커졌지만 투자금이 넉넉지 않았습니다. 

결국 0호기를 전세 주고 나온 돈으로 투자하는 방향을 생각했습니다. 

하지만 아내의 생각은 달랐습니다. 이제 막 초등학교 4학년이 된 아이의 안정적인 주거와 학군이 최우선이었죠. "이동할 거면 무조건 학군지"라는 아내의 제안에 저는 제 앞마당을 뒤졌습니다. 

당시 앞마당은 동작, 하남, 평촌 세 곳이었는데, 학군을 생각하면 당연히 평촌뿐이었습니다. 

아내에게 평촌에 대해 설명했고, 와이프도 직접 이것저것 알아보더니 괜찮다며 허락해 주었습니다.

500만 원의 네고와 쏜살같은 가계약

24년 7월 7일, 라즈베리 튜터님의 투자 코칭을 받고 0호기의 가치를 확인하니 행동할 용기가 생겼습니다. 

그 후 예전에 작성한 첫 임장지 평촌 임장보고서를 폈는데, 투자에 의미 있는 내용이 많이 부족했습니다. 

안 되겠다 싶어 3주 정도 평촌 매물 임장을 돌았습니다. 

그러다 3주째에 32평 RR 매물인 수리 안 된 기본 집을 발견했습니다. 

어차피 인테리어 계획이 있었기에 집 상태는 크게 신경 쓰지 않았습니다.

부동산 사무실 안, 먼저 온 손님이 협상 중이었습니다. 그 사이 저는 아내를 설득해 허락을 받아냈고,  

망설이던 앞 손님이 나가자마자 제가 바로 가계약금을 입금했습니다. 

앞 손님이 깎아놓은 500만 원 덕분에 얼떨결에 네고까지 성공했습니다. 

하지만 그때는 몰랐습니다. 

매물 코칭을 건너뛰고 준비되지 않은 상태에서 저지른 '대충'의 대가가 얼마나 힘들 것인지를 말입니다. 

당시 저는 등기사항전부증명서도 제대로 볼 줄 몰랐고, 

미리 준비한 특약도 없어 중개사님이 써주신 내용으로 가계약을 진행했습니다.

9월의 대출 규제

8월 말 계약서를 쓰고 얼마 되지 않아 '9월 대출 규제' 이슈가 몰아쳤습니다. 

스트레스 DSR 2단계, 유주택자 주담대 제한 등 사방이 막히는 기분이었습니다. 

0호기 전세를 빼야 하는데 규제로 세입자를 구하지 못할까 봐, 경험해보지 못한 상황에 다급해지기 시작했습니다.

강의 내용처럼 주변 전세가를 전수 조사하고 적정 금액을 설정한 덕분에 다행히 빠르게 전세를 맞출 수 있었습니다. 하지만 이사 갈 집을 미리 알아보고 입주 시점을 조율했어야 했는데, 

"월세는 쉽게 구할 수 있다"는 중개사님의 말만 믿고 입주 날짜부터 정한 것이 화근이었습니다.

전세 계약 전에는 매물이 어느 정도 보였는데, 막상 구하려니 조건에 맞는 월세가 없었습니다. 

결국 우리 가족은 급하게 학원가 주변 빌라 월세를 구하게 되었습니다. 

갑작스러운 환경 변화에 고생하는 가족들을 보며 "내가 무슨 짓을 한 건가" 싶어 가슴이 미어지는 날들이었습니다.

매수한 집이 기본 집이라 전세가도 낮아 전세를 줄 수도 없었고, 

인테리어를 하려 해도 잔금을 치러야 진행할 수 있는 상황이었습니다. 

잔금일이 다가올수록 금리는 오르고 은행 문은 좁아졌습니다. 

게다가 계약서에 넣은 '세입자 일정에 맞춰준다'는 문구 때문에 대출 일자조차 확정 짓지 못해 속만 타들어가며 전전긍긍했습니다. 

우여곡절 끝에 주담대를 받고 인테리어를 마친 뒤에야 실거주 입주를 할 수 있었습니다.

잘한 점

• 절대적 저평가 시기에 매수
• 적정 전세가로 빠르게 전세 맞춘 점
• 행동한 점 

아쉬운 점

• 가계약 전 특약사항 준비 부족
• 조건을 유리하게 만드는 노력 부족
• 매물코칭 미신청
• 규제 대응부족
• 강의에서 나온 내용들을 적용해 보지 못한 점

적용할 점

• 투자에 활용할 수 있는 임보 작성
• 매수,전세 계약관련 체크리스트 정리
• 대출, 규제상황 체크
• 투자 시기에 투자로 고려했을때 할 수 있었던 단지를 찾아보고 현재 기준 수익률 비교해보기 

"대충의 대가는 정말 비싸다"

1호기 과정을 복기해보며 재이리 튜터님이 강의에서 해주신 "대충은 정말 비싸다"는 말을 뼈저리게 경험했습니다.

"특약을 미리 준비했더라면..."

"계약서를 꼼꼼히 체크했더라면..."

"매물 코칭을 받았더라면..."

실수 투성이인 1호기 매수였지만, 

지금 생각해보면 절대적 저평가 시기에 행동에 옮긴 부분은 정말 잘했다고 생각합니다. 

복기글을 쓰며 느끼는 점은, 이번 재이리 튜터님의 강의를 그때 미리 들었더라면 하는 아쉬움이 남지만

이미 지나간 일이고, 

이번에 배운 소중한 강의 교안을 잘 간직하고 있다가 다음 투자에서는 수월하게 투자를 진행해 보겠습니다.

이번 과정을 통해 대충 하면 안 된다는 것을 절실히 느꼈고, 

부족한 부분들을 열심히 채워나가겠다는 각오를 다질 수 있었습니다. 

힘든 투자였지만 24년을 같이한 동료분들이 큰 도움이 되었습니다. 

늦었지만 감사의 인사를 전합니다.

그리고 대흙 튜터님의 귀한 가르침과 지투실 이륙조 동료들의 열심히 하는 환경 덕분에 

투자경험 복기글도 쓰고 한 달 잘 마무리해 봅니다. 

감사합니다.