안녕하세요.
부동산 규제로 주택담보대출이 복잡해져서 정리해봤습니다.
※ 10/15 대책 대출규제 정리
| 구분 | 규제 | 비규제(수도권외) |
| 생애최초 | LTV 70% | LTV 80% |
| 무주택 | LTV 40% | LTV 70% |
| 유주택 | LTV 0% | LTV 60% |
| DSR | 40% | 40% |
| 대출한도 | 15억 이하 6억 15억~25억 4억 25억 초과 2억 ※ KB시세 기준 | 제한 없음 |
| 전입의무 | 6개월 이내 | |
| 특이사항 | 처분조건부 1주택 포함 | |
| 생활안정자금 | 1주택 최대 1억 한도 | LTV, DSR 범위 내 |
| 다주택 금지 | ||
| 수도권, 규제지역 내 주택보유수 기준 | ||
| 신용대출 1억 초과 | 대출실행일로부터 1년 간 규제지역 내 주택구입 제한 | |
| 전세대출 | 소유권 이전 조건부 금지 | |
| 전세대출 보증비율 | 80% | 비수도권 90% |
| 전세대출 한도 | 1주택자 2억 | |
| 특이사항 | 전세대출 보유 차주 : 규제지역 내 3억 초과 아파트 취득 불가 | |
| 규제지역 내 3억 초과 아파트 취득자 : 전세대출 제한 | ||
대출의 종류에는 정책자금, 일반은행, 서민/실수요, 그 외로 구분되기도 합니다.
정책자금은 디딤돌, 보금자리론, 신생아특례가 있으며, 연소득, 주택 가격, 대출 한도가 비교적 작은 편입니다.
일반은행 대출은 소득이나 주택 가격 제한이 없지만 생애최초의 경우에는 LTV 70%까지 가능합니다.
※ 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료
다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일로 종료됩니다. 그래서 정부에서는 팔고 싶어도 팔 수 없는 다주택자들에게 팔 수 있는 기회를 부여했습니다.
1) 대상
① 조정대상지역 주택
② 다주택자 매도자
③ 무주택자 매수자
일 경우 매수자의 입주 및 전입신고 의무를 유예해주었습니다.
2) 유예기간
① 2026년 2월 12일 기준 이미 체결된 임대차계약 '최초 종료일'까지 적용
② 최대 2028년 2월 11일까지 입주 완료 필수
③ 주택담보대출 실행시 전입신고 의무 유예
'대출 실행일로부터 6개월' 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 유예 가능
3) 무주택 여부 판단 시기
① 토지거래허가 신청일 기준
② 대출신청일 기준
※ 생애최초 후순위 대출
| 구분 | 금액 | 비고 |
| 매매가 | 1,400,000,000 | |
| 대출 한도1 | 980,000,000 | LTV 70% |
| 대출 한도2 | 400,000,000 | DSR 40%, 연봉 7천, 금리 6%, 30년 |
| 현금 | 1,000,000,000 |
매매가가 14억인 경우 LTV, DSR을 계산했을 때 대출 가능한 금액은 9.8억과 4억 중 작은 금액인 4억입니다.
따라서 현금 10억이 필요합니다.
| 전세 보증금 | 700,000,000 | 전세가율 50%, 후순위 대출X |
| 대출 가능금액 | - |
다주택자 매물을 살 경우 후순위 대출이 가능하다고 해서 계산해 봤는데,
매매금액이 14억일 때 대출 가능 금액이 4억이기 때문에 전세 보증금이 7억인 경우 대출이 불가능합니다.
| 월세 보증금 | 250,000,000 | |
| 대출 가능금액 | 150,000,000 | 4억 - 2.5억 |
하지만 월세일 경우 보증금이 대출 가능 금액보다 작다면 차액만큼 대출이 가능합니다.
대출 가능 금액 4억, 월세 보증금 2.5억인 경우 1.5억까지 대출이 가능합니다.
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