주택담보대출에 대해서 문의드려요

용맹한 선구자님 안녕하세요! 정말 좋은 고민이시네요. 부모님이 빌려주실 수 있다니 감사한 상황이기도 하고요. 결론부터 말씀드리면, 부모님 차용 + 자발적 원금상환 조합이 가장 유연하고 효율적입니다. 세무적으로도 4~5억에 4% 이자면 완벽히 안전한 구간이에요. 아래에 자세히 정리해드릴게요. [두 가지 숫자 비교] 은행 대출 4.5억 / 4% / 30년 원리금균등 기준 • 월 상환액: 약 215만원 • 30년간 총 이자: 약 3.2억 • 장점: 매월 자동으로 원금이 줄어듦, 소득공제 가능 부모님 차용 4.5억 / 4% / 이자만 납부 • 월 이자: 약 150만원 • 매월 65만원 절약 • 단점: 원금 4.5억은 그대로 남아있음 ["이자만 내면 안 좋은 건가?"에 대해서] 솔직히 말씀드리면, 이자만 계속 내는 게 나쁜 건 아닙니다. 핵심은 절약한 돈을 어디에 쓰느냐예요. 매월 65만원을 아낀다고 치면: • 그걸 적금/투자에 넣으면 → 부모님 차용이 압도적으로 유리 • 그냥 생활비로 쓰면 → 은행 대출의 강제저축 효과가 나음 예를 들어 월 65만원을 연 5% 수익률로 10년 투자하면 약 1억이 됩니다. 이게 곧 원금 상환 재원이 되는 거예요. [추천 구조] 부모님께 차용하시되, 이렇게 짜보세요: • 매월 이자 150만원 + 원금 50만원 = 200만원 납부 • 은행 대출보다 월 15만원 적게 내면서도 원금이 줄어감 • 여유 있는 달에는 원금을 100만원씩 더 갚기 • 목표: 10~15년 안에 절반(2억) 상환 이렇게 하면: • 부모님은 매월 용돈 받으시니 좋고 • 본인은 은행보다 유연하게 운영 가능하고 • 원금도 꾸준히 줄어들어서 심리적 부담도 감소 [세무 이슈 - 이 부분 꼭 알아두세요] 부모님한테 빌리는 거라고 해서 그냥 주고받으면, 나중에 국세청에서 "이거 증여 아니냐"고 물어볼 수 있어요. 세법상 기준 (상증세법 시행령 제31조의4): • 법정 이자율: 연 4.6% • 비과세 기준: (법정이자 4.6% - 실제 지급 이자) x 차용금액이 연 1,000만원 미만이면 증여세 없음 [무이자로 빌려도 되는 한도] 이자를 아예 안 줘도 증여세가 안 나오는 금액이 있습니다. 1,000만원 나누기 4.6% = 약 2억 1,700만원 즉, 2.17억까지는 부모님한테 무이자로 빌려도 증여세 0원입니다. [질문자님의 경우 - 4~5억, 4% 이자 지급] 증여재산가액 = (4.6% - 4%) x 4.5억 = 연 270만원 1,000만원 미만이므로 → 증여세 완전 비과세 참고로 4% 이자를 지급하면 이론상 16.67억까지도 세무상 문제없는 구간이에요. 금액별 정리: • 2.17억 이하, 무이자 → 증여세 없음 • 2.17억 초과, 무이자 → 증여세 과세 • 4.5억, 4% 이자 지급 → 증여재산가액 270만원 → 증여세 없음 • 16.67억, 4% 이자 지급 → 증여재산가액 1,000만원 → 경계선 4~5억에 4% 이자는 세무적으로 완벽히 안전한 구간입니다. [반드시 지켜야 할 5가지] 1. 차용증 작성 - 금액, 이자율, 상환기간, 이자 지급일 명시 2. 공증 받기 - 비용 10만원 내외, 확정일자 효과 3. 매월 이자를 계좌이체로 - 현금 절대 안 됨, 이체 기록이 증거 4. 연 1회 이상 원금 일부 상환 - 상환 의지 증명 5. 차용증에 상환 스케줄 기재 - "매월 이자 납부, 원금은 O년 내 분할상환" 등 [만약 거짓 차용으로 적발되면?] 실제로 갚을 의사 없이 차용증만 쓰면 국세청이 전액 증여로 간주합니다. 국세청이 의심하는 패턴: • 이자 지급 기록 없음 (차용증만 있고 실제 이체 없음) • 수년간 원금 상환 실적 0원 • 차용인 소득으로 상환 불가능한 금액 • 차용 직후 부동산 취득 → 자금출처조사 발동 • 만기 후 연장만 반복, 실질 상환 의지 없음 적발 시 결과: • 차용 전액 증여 간주 • 5억 기준 증여세 약 8,000만원 • 신고불성실 가산세 20% + 납부불성실 가산세 추가 • 합산하면 1억 넘게 나올 수 있어요 [종합 비교] 은행 대출: • 월 부담 215만원 (고정) / 원금 자동 감소 / 총 이자 3.2억 확정 / 소득공제 가능 / 유연성 낮음 / 조기상환 수수료 있음 부모님 차용: • 월 부담 150만원 (유연) / 원금 본인 의지 / 총 이자 조절 가능 / 소득공제 불가 / 유연성 높음 / 조기상환 수수료 없음 / 차용증+이체기록 필수 [최종 정리] 부모님 입장에서도 은행 예금이자(3%대)보다 높은 4%를 받으시니 윈윈이에요. 매월 이자만 내는 게 불안하시면, 이자 150만원 + 원금 50만원 = 200만원씩 함께 갚아나가시는 걸 추천드려요. 심리적으로도 편하고, 세무적으로도 상환 의지를 보여주는 증거가 됩니다. 차용증 공증 + 매월 이체기록, 이 두 가지만 확실히 해두시면 4~5억 차용은 세무상 전혀 문제없습니다. 좋은 집 구하시길 응원합니다! 자이코 드림

용맹한선구자님 안녕하세요? 주택담보대출과 부모님께 차용증 고민하고 계시는군요! 댓글을 읽다가 차용증을 공증하지 않을 경우 일어날 수 있는 일에 대해 덕분에 저도 알게 되었습니다 : ) 원리금을 상환하여 매달 갚아 나가는 이자 외 원금은 저축의 개념으로 보기도 합니다. 그렇지만 아시다시피 원리금 중 아주 이자를 제외한다면 적은 금액의 원금을 갚게 나가는 구조가 될 것이고요! 저라면 부모님께 돈을 빌리고 이자를 드리되 원금으로 갚지 않는 돈은 오히려 더 뭉쳐서 저축하는 구조를 더 갖출 것 같습니다. 그 돈으로 다른 투자를 해볼 수도 있는 기회비용을 가져갈 수 있을 듯 해요 부모님 역시 현금 흐름이 중요하신 나이라서 위에 분 말씀대로 윈윈 전략이지 않나 싶습니다. 부모님께서 빌려주실 여력이 되신다니 참 감사한 일이네요 참고하시고 잘 선택하셔서 내 집 마련까지 잘 해나가시길 바랍니다. 파이팅입니다!!!

안녕하세요 용맹한 선구자님! 부모님께 차용할지, 은행 주담대를 빌릴지 고민 중이시군요! 제가 용맹한님이라면, 부모님께 차용하는 걸 선택할 것 같습니다 이유1) 화폐가치 하락 4.5억이라는 원금은 30년 후에도 명목상 그대로지만, 실질 가치는 훨씬 작아집니다. 연 2~3% 인플레이션만 가정해도 30년 뒤 4.5억의 실질 가치는 지금의 절반 이하입니다. 즉, 원금을 나중에 갚을수록 실질적으로 더 적은 돈을 갚는 셈입니다. 이자만 내면서 원금 상환을 최대한 미루는 게 오히려 유리할 수 있습니다. 이유2) DSR 여력 확보 은행 대출을 받으면 월 250만원이 DSR에 잡혀 추가 대출 여력이 크게 줄어듭니다. 반면 부모님 차용은 DSR 산정에 포함되지 않기 때문에, 향후 필요할 때 은행 대출을 추가로 활용할 수 있는 여지가 생깁니다. 레버리지 옵션을 열어두는 것 자체가 큰 자산입니다. 부모님 차용이 단순히 "월 납부액이 적어서"가 아니라, 장기적·구조적으로 유리해 보입니다. 다만, 나중에 세금조사로 증여로 간주되면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 꼭 차용증을 쓰시길 바랍니다! 상황과 미래 계획에 맞게 현명한 선택하시면 좋겠습니다 :)