안녕하세요.
전세입자 퇴거 문제, 잔금일 매도자 물건 처리
https://weolbu.com/s/M2n9WIqb7a
본계약 당일 협의 문제
https://weolbu.com/s/M2uoob2zyY
때문에
QnA 게시판에 살다시피 하고 있습니다. ^^
먼저 어제 부사님과 연락이 되어 특약 초안을 받았습니다.
전자계약서 기본 내용인가요?
제가 봤을 때는 아닌 것 같아서요.
중도금, 잔금, 날짜가 적혀 있는데 저것도 협의하에 작성 되는 거 아닌가요?
잔금 날짜도 이상하고 당일 협의하자고 하는 거 초안 보내달라고 한건데 소통이 너무 안되어 힘드네요.
그리고 특약 2번.
보통 민법상 따른다고 하지 않나요?
어제도 통화하면서 느꼈지만 매도자, 세입자 편에서만 생각하시네요.
그래서 특약 정말 꼼꼼하게 준비해야겠다 생각하고 정리했습니다
꼼꼼하게 봐주시고 덧붙여야 할 것과, 빼야할 것들은 왜 빼도 되는지 부가 설명도 부탁드립니다.
본계약시 특약사항 요청할 부분
1. 계약금은 매매금액의 10%, 중도금은 계약일로부터 1개월 이내 협의, 매매잔금은 8월 26일로 한다.
2. 제세공과금 및 관리비는 잔금일 기준으로 정산하며, 선수관리예치금은 매매대금과 별도로 매수인이 매도인에게 지급하기로 한다.
3. 본 계약은 매매계약의 효역을 지니며 계약해제 시 매도인은 계약금을 위약금으로 하여 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
4. 현 등기사항증명서 상 근저당은 없으며, 잔금일까지 권리변동 사항이 없게 유지한다.
5. 매도인은 현재 임차임의 명도(퇴거)를 책임지고 2026년 8월 26일까지 완료하여 목적물을 매수인에게 인도한다. 만약 정해진 기한까지 명도가 완료되지 않아 매수인의 입주 및 대출 실행에 차질이 발생할 경우, 해당 계약은 무효로 하며, 매도인은 매수인에게 중도금과 계약금을 전액 반환한다.
6. 현 시간 이후로 등기상의 권리변동이 없는 것으로 하며, 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은 계약을 해지할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
7. 현 시설물 상태에서의 매매계약이며, 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련법규를 따른다.
8. 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.
9. 잔금일까지 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.
세입자가 이사만 나가고 주소지 이전을 안 했다라는 문의 글을 봐서
특약에 매도자는 완전한 소유권 상태로 이전해준다는 내용도 넣고 싶습니다.
5번에 매도자 짐도 잔금날까지 처리 부탁한다고 넣고 싶은데 괜찮을까요?
뭐라고 넣어야 될지 모르겠습니다.
퇴거확인서 는 전세계약자 본인이 작성해야 한다는데
위임 받은 대리인이 작성은 못하나요?
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댓글
아보카도사과님 안녕하세요 부사님이 보내준 초안이 매도인 위주라 답답하셨을 거라고 생각됩니다. [잔금 및 인도일] 매매대금의 10%는 계약금으로 하고, 중도금은 계약일로부터 1개월 이내에 협의 지급하며, 잔금일은 2026년 8월 26일로 하되 상호 합의 하에 앞당길 수 있다. [명도 책임] 매도인은 본 객체에 거주 중인 임차인의 명도(퇴거) 및 매도인의 모든 소유물(짐) 반출을 책임지고 완료하여 잔금일까지 목적물을 비어있는 상태(공실)로 매수인에게 인도한다. [공적 장부 정리] 매도인은 잔금일까지 해당 주소지에 등록된 임차인 및 세대원 전원의 전입신고 말소(주소지 이전)를 완료하여야 하며, 위반 시 매수인은 잔금을 거부할 수 있다. [권리 제한 금지] 계약 체결 당시의 등기부상 권리 관계를 잔금일 익일까지 유지한다. 만약 잔금일 익일까지 새로운 근저당 설정 등 추가적인 권리 변동 발생 시 본 계약은 무효로 하며, 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 위약금으로 지불한다. [시설물 및 하자보수] 현 시설물 상태에서의 매매계약이나, 매도인은 잔금 시까지 선관주의 의무를 다하며 공고되지 않은 중대한 하자(누수, 결로, 섀시 불량 등)에 대해서는 민법 규정에 따라 매도인이 담보책임을 진다. [제세공과금] 대상 물건에 대한 제세공과금 및 관리비 등은 잔금일을 기준으로 정산하며, 장기수선충당금은 매도인이 잔금 시 매수인에게 반환한다. (선수관리비는 매수인이 매도인에게 지급한다.) 질문에 대한 답변은 - 매도인 짐 처리 문구는 2번 항목에 포함시켰습니다. "매도인의 모든 소유물(짐) 반출을 책임지고 완료하여 공실로 인도한다"는 문구가 들어가면 좋습니다. 만약 잔금 날 짐이 남아있을 경우를 대비해 "미이행 시 발생하는 창고 보관료 및 폐기 비용은 매도인이 부담한다"는 문구를 추가하면 더 강력합니다. - 세입자 주소지 이전(전입신고 말소) 문제는 3번 항목을 꼭 넣으셔야 합니다. 간혹 세입자가 이사만 가고 전입신고를 빼지 않아 매수인이 대출을 못 받거나 전세 세입자를 못 구하는 경우가 있습니다. 잔금 당일 '전입세대확인서'를 통해 세대원이 모두 퇴거했는지 확인하는 절차를 부사님께 미리 요청하세요. - 퇴거확인서, 대리인이 작성에 대해서는 원칙적으로는 임차인 본인이 작성하는 것이 가장 안전합니다. 하지만 인감증명서가 첨부된 위임장이 있다면 대리인이 작성할 수도 있습니다. 다만, 나중에 임차인이 "나는 모르는 일이다"라고 주장할 리스크가 있으므로, 가급적 임차인 본인의 서명과 신분증 사본을 받는 것이 좋을 것 같습니다. 그리고 잔금 날짜 불일치 사진 속 전자계약서 초안에는 잔금일이 10월 27일로 되어 있는데, 본계약 시 8월 27일인지 확인 하시면 좋을 것 같습니다. 부사님께 "매수자로서 이 내용들이 포함되지 않으면 계약 진행이 어렵다"고 단호하게 전달하시어 권리를 꼭 챙기시길 바랍니다! 화이팅하세요!!!
