안녕하세요.
성장하는 투자자 딸기라씨입니다.
실전반 첫 강의는 권유디 튜터님께서 해 주셨는데요,
새롭고도 도전적인 내용들이 많아서
사뭇 긴장하면서 들었던 것 같습니다.
하지만 결국 결론은
‘지금 내가 하고 있는 것을 더 열심히 하면 되겠다’
였습니다.
[인트로]
투자는 점이 아니라 선이다.
점을 잘 찍고 선까지 이어가려고 노력하라.
가격의 변화에 신경쓰면 안된다.
가격이 싼가 아닌가만 판단해야한다.
절대적 저평가가 아닌 상대적 저평가를 판단해야 할 때이다.
투자금이 떨어져서 목표를 달성했나를 생각해라.
갈아타기 할 시간이 언제 올지 모른다.
기회가 언제 올지 모른다.
계속적으로 상급지 앞마당을 만들어야 한다.
보유세 정책이 나온 뒤에 행동해도 된다. 그 이후 집중하면 된다.
지금은 시장의 중요한 분수령이다.
- 점으로만 생각했던 지난 시절의 제 모습이 떠오르면서,
점을 선으로 잇기 위해 좀 더 열린 자세와 여유로운 마음으로
조급함을 없애며 실력을 쌓아야겠다고 다짐했습니다.
26년 4월 수도권 시장의 모습
2008년 이후 통화량이 GDP를 넘어섰다 즉 자산으로 넘어가고 있다는 뜻이다.
통화량지수와 서울집값지수는 우상향한다.
저평가지수(위험지수)( 매매가/통화량) 가 93이 되면 위험한 것이다. 다음에 이 가격을 볼 수 있다.
26년 1월 94.28이니 위험한 구간이다. 싼 것은 아니다.
수도권은 일부 상급지가 비싼 구간이다. 매수 후 하락 가능하지만 장기적으로 우상향할 수 있다는 생각으로 매수해야 한다.
4,5급지의 매매건수가 증가하고 매매가가 오르고 있기 때문에,
5급지의 안 좋은 단지도 오를 수 있고, 주변 경기도까지 그 영향이 갈 수 있다.
수지가 많이 올랐던 이유는 분당이 많이 올랐기 때문이었다.
지금 구리가 오르고 있으니 광명, 그 이후에 부천이다.
동대문구도 오르고 있으니 구리도 오를 것이다.
2016년 시장에서 전고점을 찍고, 계속 최고가를 갱신하는 그 때도
지금 시장에서 돌아보면 싼 가격이었다.
규제로 인해 상급지 가격이 하락하고, 4,5급지가 전고를 돌파하는
이 시장은 혼란스럽지만 기회가 될 수 있다.
그리고 더 이상 공급도 없다.
더 이상 망설일 이유는 없다.
- 그냥 봤을 때 별로였던 단지, 지금 가격이 오르지 않는 단지는
선호가 떨어지는 단지가 아닌가 의심했던 적이 있습니다.
아직 상승 기회가 오지 않았을 뿐이라는 생각으로 투자 단지를 더 열심히 찾도록 하겠습니다.
2. 수도권 투자 기준
‘좋은 것’에 갇힌 투자자 vs. 내 상황에서 ‘최선’을 찾는 투자자
급지 판단이 아닌 단지까지 가치판단을 해야 한다.
해당 단지의 가치로 판단하라
해당 랜드마크의 입지 요소를 확인하면 그 지역의 선호도를 알 수 있다.
직장+ 교통 : 총 소요시간 (환승시간, 도보가능한지 까지 면밀하게 파악한다)
연식, 커뮤니티: 역세권 구축은 이미 올랐고, 역세권에서 조금 벗어나지만 신축이고 전세가가 높은 단지들이 아직 싼 것들이 있다. 임장지에서 잘 찾아보자.
- 직장+ 교통을 좀 더 면밀히 분석하고,
역세권에서 벗어나지만 신축이라 투자 기회를 주는 단지도 열심히 찾아보겠습니다.
3. 저환수원리의 디테일
-저평가: 전고점 대비 하락률 의미가 없다.
가격이 안 올랐다? 더 오를 여지가 있는 곳이라고 판단하고
마음에 들지 않는 단지더라도 건물을 지우고 땅의 가치만으로 판단하라.
전고점의 가격이 다음 상승장의 무릎 가격이다.
무엇이 더 나은 가치인지 식별하는 통찰력이 중요한 때이다.
약수하이츠 > 영등포삼환 > 관드타
-환금성: 매도 가능한가? + 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움질일 때 같이 움직일 만한 단지인가?
하락장에서 팔릴까?
-수익성: 전세가율로 매수를 결정하는 합리적 의사결정이 아닌 투자재로 부동산을 보고 있다. 수익률보다는 수익이 중요한 시장이 되었다.
-원금보존성: 전세가율이 아니라 최악의 경우 전저점까지 떨어질 수 있다고 생각하고 투자한다.
-리스크: 전세가의 5% 정도 준비하는 것이 필요하다.
새로운 세입자 필요할 경우 특약 넣기: 매수자는 새로운 전세입자를 구해서 잔금을 치를 예정이므로 전세계약자가 매도자와 전세계약을 맺고 싶다는 의견을 표명했을 때 매도자는 이에 협조한다.
- 현재 매도를 준비하면서 환금성이 중요함을 느꼈습니다.
하락장에서도 매도할 수 있는 물건을 투자해야겠습니다.
매물을 볼 때 땅까지 보는 연습,
보유의 관점까지 생각하고
리스크에 대비할 수 있는 투자자가 되도록 하겠습니다.
4. 기준을 적용한 수도권 투자 사례
매도: 저승사자 부사님 찾기
매수: 임대동이라는 약점을 기회로 만들기, 내가 쌓은 노력들이 결국 빛을 발할 수 있다.
- 매도를 위한 팁, 매수를 할 때 약점을 기회로 만드시는 모습을 보고 많이 배웠습니다.
어렵고 힘들다고 피하지만 말고 한 번 해보는 마음으로 용기를 가지겠습니다.
5. 10억 달성 로드맵
(1) 세금 - 종부세, 양도세
(2) 포트 폴리오
판단 기준 : 확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직인다.
1주택자 방향성 :
갈아타기 vs 추가투자
시기와 가격에 집착하지 않고 더 좋은 자산으로 계속 갈아탄다.
( 베스트 타이밍: 상급지, 하급지 모두 눌려있는 시기
하급지가 상급지보다 더 많이 오르는 시기 )
수도권 키맞추기 시작되기 전에 갈아탈 곳을 미리 정해둔다.
1호기를 2년 이내 매도해야 할 때
양도세 부담 vs 갈아타기 이익
갈아탈 자산이 ‘확연히 좋은’ 자산인가?
그게 안 되면 보유하고 앞마당을 늘린다.
규제 발표 전 지금 해야 할 일
지금 당장 갈아타지 못하더라도, 상급지 후보군을 끊임없이 확장한다.
흐름이 열리는 순간 즉시 이동할 수 있도록- 앞마당 확장을 멈추지 않는다.
- 언제든지 기회는 올 수 있으니 지금 하지 않을 이유가 없습니다.
열심히 하겠습니다. 기회가 왔을 때 놓치지 않는 투자자가 되겠습니다.
지금도 바로 그 때입니다.
더 힘내서 매도 후 매수 가겠습니다!!!!
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