안녕하세요. 끈기아빠입니다.
1호기 투자 시 세낀 물건을 투자를 하였고 그 전세의 만기가 도래하여
신규 임차인과 계약을 하고 전세 퇴거, 입주까지 준비할 사항과 알아둬야 할 사항들을 복기하려 합니다.
전세를 처음 돌리면서 두근거리기도 하고 무엇을 해야 하는지 우왕좌왕하기도 했는데요.
이번 복기를 통해서 한층 더 성장한 투자자가 되는 밑거름이 되고 또, 동료분들에게도 살짝 도움이 되었으면 합니다.
[신규 전세를 맞추기 위한 단계]
1. 전세 만기 4~6개월 전 갱신 여부 확인하기
: 이 단계부터 기존 세입자와 약간의 트러블(?)이 있었습니다.
만기 6개월 전에 갱신 여부를 세입자분에게 문자로 여쭤봤습니다. 돌아온 답변은 너무나 차가웠습니다.
“6개월 전에 이사 여부를 물어보고 대답을 해주는 사람이 어디 있나?”
“법적으로 세입자는 2개월 전까지 통보해도 되도록 법으로 보장되어 있으니 2개월 전에는 알려 드리겠다.”
Q. 전세 갱신 여부를 2개월까지 알려줘도 되는 것이 세입자에게 보장된 권리인가?
A. “NO” / 갱신 통지 기간을 법적으로 정한 것이지 세입자의 권리가 아니다.
세입자분의 잘못된 지식(본인 기준 대로 생각)을 바로 잡고자 노력하지 않았습니다.
굳이 싸우면 나중에 집 보여주기, 이사 날짜 맞추기 등 협조가 잘 안 될 수 있기에 감정적으로 대응하지 않고
지정한 날짜까지 고민해 보시고 갱신 여부 답해 달라 말씀 드렸습니다.
예문) 신규 세입자분의 전세 보증금을 받아 전세 보증금을 반환해 드려야 하기 때문에 안전하게 진행하기 위해서 미리 갱신 여부를 여쭙습니다. 00월00일까지 고민해보시고 갱신 여부를 답변해주시면 감사하겠습니다.
요청한 날짜에 연락이 없었지만 며칠을 더 기다려 보니, 세입자분이 이사 나가겠다고 답변을 주셨습니다.
2. 신규 전세가 설정 : 단지 내 전세 개수 /최근 실거래가/주변 전세 개수 및 전세가 파악
: 해당 단지와 주변 단지의 최근 전세 실거래가와 전세 개수를 파악했습니다.
제 매물의 전세 가격이 최근 실거래가 중 최고가 여서 5% 상향이 보수적인 접근이지만 최고가 찍는 것에 대한 부담으로 3% 정도만 올렸습니다. 부사님은 10% 올려도 나간다고 하셨지만 너무 쫄려서 3%만 올렸습니다.
: 다행히 수도권은 전세가 씨가 말랐고, 전세 대기자도 있어서 광고도 올리지 않고 신규 세입자를 바로 구할 수 있었죠.
(지금 시점에 최고 전세가는 제 전세가보다 약 20% 높은 금액으로 거래되었네요..)
: 전세 맞추기에 대한 자세한 내용은 열중 강의 강추드립니다. 양파링 멘토님께서 A~Z까지 다 알려주십니다.
3. 전세 계약 특약 맺기
: 카톡에 나에게 보내기로 전세 특약을 보내 놓아서 별도로 찾아보지 않고 바로 부사님께 특약 조율을 요청 드렸습니다.
이렇게 미리 준비해 두면 필요할 때 바로 쓸 수 있어 좋습니다.
신규 임차인 분은 너무 쏘쿨한 분이셔서 특약 변동에 대한 사항은 없었습니다.
(예시) 카톡 나에게 보내기로 전세 특약을 보내 놓았습니다.
4. 이사 날짜 조율하기 / 전세금 일부 먼저 돌려 달라는 세입자
: 너무너무 쏘쿨한 신규 입차인분이 언제든 날짜 맞출 수 있다고 하셔서 기존 입차인 분의 이사 날짜에 맞춰 보기로 했습니다.
: 기존 세입자분이 은행에 전세대출을 받아놓은 상태로 전세 보증금은 은행에 반환해야 했습니다.
그런데 세입자분이 나갈 집 계약금이 모자라 전세금 일부를 먼저 줄 수 있느냐고 말씀을 하셨습니다.
: 은행,부사님,주변 동료분들 통해 알아본 결과, 신규 입차인과 계약이 되어 있고 이사 날짜가 정해진 상황에서 전세 대출로 은행에 근질권 설정이 되어 있는 경우 이사비 명목으로 보증금 일부를 세입자에게 줄 수 있었습니다. 그러나 꼭 해줘야 하는 것은 아니다.
배우자와 오랫동안 신중히 상의하고 세입자와 이야기를 하여 최종적으론 필요한 금액에 대해 먼저 돌려주었습니다.
이 부분은 전세 맞추면서 처음 알게 된 내용이라서 많이 놀라기도 했습니다.
5. 신규 세입자의 전세 대출 여부를 확인하여 대출금 입금 시간 체크하기
: 신규 세입자분도 은행에 전세 대출을 받아야 했습니다. 그래서 세입자분에게 대출 실행 시간을 당일 영업시간 시작 후 즉시 실행 될 수 있게 은행과 협의 해달라고 부사님을 통해 말씀을 드렸습니다.
: 만약 대출이 예상 시간보다 늦게 실행이 되면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있어서 챙길 필요가 있습니다.
6. 만기날,,,갑자기 잡힌 해외출장(부사님께 집상태 체크 부탁하기)
: 이사날 당일 해외출장을 가야하는 일정이 갑자기 생겨 집 상태를 확인하지 못하게 되었습니다.
그래서 부사님께 말씀 드리고 짐이 빠지면 내부 상태를 체크해달라고 부탁드렸습니다.
: 내부 상태를 사진으로 전달 받고 보증금은 정해진 전세대출 반환 계좌로 입금하였습니다.
: 부사님은 세입자 분과 한 번더 내부 상태를 체크해 사진을 두 번 전달 받았습니다.
7. 기존 세입자의 관리비 정산 및 장기수선충당금 내역서 확인
: 기존 세입자는 퇴거 시에 관리비를 정산하고 장기수선충당금 내역서를 임대인에게 보내주면 임대인은 장기수선충당금을 퇴거 세입자에게 입금해줘야 합니다.
: 이때 집 내부 상태에 따라, 세입자의 과실로 인한 하자가 있을 경우 세입자와 협의하여 해당 금액 차감하여 입금하도록 협의 할 수 있습니다. (그래서, 부사님께 먼저 확인해서 사진을 찍어 달라고 했었습니다.)
: 다행히 큰 하자가 없어서 이상 없이 마무리 지었습니다.
느낀점.
전세를 새로 맞추면서 전세금 상승으로 목돈이 들어왔습니다.
일상 생활을 하며 몇 시간도 채 들지 않았지만 그 결과 내가 1년을 모아야 할 목돈이 들어오게 되었습니다.
해외 출장을 가는 비행기 안에서 기분이 묘했습니다. 이것이 시스템화 되면 주기적으로 돈이 쌓이겠다는 생각이 들었습니다. 가치 있는 자산을 비싸지 않은 가격에 또는 싸게 사서 보유하면 이렇게 현금 흐름이 생길 수 있겠구나를 느꼈습니다.
최근 정부의 규제로 다주택자의 길이 어려워 졌다고 느끼지만 내 자산이 일하여 현금 흐름을 만들어야 함은 변함이 없기에 그 속도와 방향이 잠시 추춤할 뿐이지 멈추는 것이 아니기에 앞으로의 투자도 더 열심히 집중해서 해야겠다는 큰 동기부여가 되었습니다.
