[그린블루s] 이재명시대 부동산 독서후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 이재명시대 부동산

저자 및 출판사 : 삼토시/위즈덤하우스

읽은 날짜 : 26.5.2

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가율 #주택구입부담지수 #미래가치

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :

1. 저자 및 도서 소개

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삼토시 : 부동산 데이터 분야에서 최고라는 수식어가 따라붙을 정도로 가장 신뢰할 수 있는 전문가. 과거 부동산 상승장에서 많은 전문가가 탄생햇지만, 오랫동안 자신만의 데이터와 근거로 말하는 사람은 삼토시가 유일하다. 저자는 상승과 하락 어느쪽의 의견에도 치우치지 않고 시장 방향성에 부합하는 전망을 꾸준히 이야기해왔다.

2. 내용 및 줄거리

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p17

  나는 부동산의 ‘펜더멘털’을 판단할 때 전세가율과 주택구입부담지수 두가지를 주요 지표로 본다. 전세가율은 매매가에서 전세가가 차지하는 비중이다. 전세가가 ‘주택의 사용 가치(주거 가치)’를 매매가 ‘주택의 사용 가치(주거 가치)+투자 가치(미래가치)’를 반영한다고 본다면, 전세가율이 낮다는 것은 매매가에서 투자가치가 차지하는 비중이 크다는 뜻이다. 즉, 전세가율이 낮아질수록 매매가가 실거주 가치보다 과도하게 높아졌다는 뜻, 다시 말해 버블이 커졌다는 신호로 해석할 수 있다. 

전세가율이 지나치게 낮은 경우(강남) 사람들은 집을 거주 자체로 보지 않고 투자대상으로 인식을 했다는 뜻이다.

우리가 강남의 자산을 가지고자 꿈꾸는 것은 그만큼 트로피자산이깃 때문이다. 누구나 가지고 싶어하고 갈아타기를 해서라도 그곳에 가고 싶어하는…

그만큼 지금은 부동산으로 돈을 벌 수 있다는 사람들의 인식이 강해져서 선호도 있는 자산은 투자의 기회를 짧게 주거나 아예 기회를 주지 않고 달아나 버린다.

p67

  그런데 서울 입주 물량과 서울 전세가 상승률 사이의 상관계수는 -0.30, 수도권 입주 물량과 서울 전세가 상승률 사이의 상관계수는 -0.49로 나타났다. 이는 서울 전세가 상승률이 서울 입주 물량보다는 수도권 입주물량과 더 강한 반비례 관계를 가진다는 의미다.

  이러한 분석 결과는 서울 전세가의 향방이 서울 내부의 공급 상황 보다는 수도권 아파트 입주 물량에 더 크게 좌우된다는 점을 시사한다. 결국 수도권 입주 물량이 많아지면 서울의 전세 수요 일부가 수도권으로 이동하면서 서울 전세가 상승 압력이 줄어든다는 해석이 가능하다. 이 같은 흐름을 염두에 두고, 최근 연도별 수도권 아파트 착공 물량 추이를 살펴볼 필요가 있다.

서울만 따로 볼 수 없고 수도권은 한판으로 움직인다. 서울에 거주를 하고 싶어하나 거주비가 비싸서 하지 못하면 수도권으로 이동할 수 밖에 없다. 그래서 수도권 공급에 따라서 서울에서 이탈하여 수도권으로 이동하는 수요가 많을 수 밖에 없다. 

p74

  결국 재정 확대와 금리 인하는 시간의 문제일 뿐, 이미 예정된 미래다. 이는 결국 유동성 확대를 불러와 자산 시장을 들썩이게 만들 가능성이 크다. 물론 이재명 정부는 유동성을 주식 시장으로 유도하기 위해 다양한 정책을 펼칠 것이다. 그러나 부동산 공급 부족 심화 또한 이미 예고된 수순이다. ‘유동성 확대’와 ‘공급 부족’이 맞물릴 경우 어떤 일이 벌어질지는 더 이상 설명이 필요 없다. 다만 그 시점이 언제인지, 상승 폭이 어느 정도일지는 수급 상황과 정책 변화에 따라 달라질 수 있다.

공급이 없는 지금 현재 상황에서 앞으로의 정책방향이 궁금하다. 규제 방향으로 계속 간다면 투자 매물이 없어서 전세가 없어지는 것은 자연적이 현상일 텐데 사람들이 전세에서 월세로 이동하여 전세가 없어지는 수순을 예상하는 기사도 많지만 그렇지는 않을 것 같다. 우리나라에만 있는 전세제도는 비록 투자자에게만 유리한 제도는 아닐 것이다. 전세제도가 있으니 그나마 생활하기 편리한 환경에서 유지하면서 사는게 아닐까.

지금도 전세난이지만 앞으로 닥칠 전세난이 전세전쟁이 될지 정말 공포에 가깝지 않을까?

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

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자산을 가지는 게 중요하다.

지방은 공급이 가장 밀접한 역할을 하고 수도권은 정책과 금리가 영향을 많이 받는다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

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보수와 진보의 정치적 상황에 대한 부동산을 평가를 주로 한 듯 보인다.

정책의 영향도 많이 있지만 굳이 진보라고 해서 그 시기에는 꼭 오른다는 것은 아닌 것 같다.

시기가 맞물리고 상황을 규제로 만들려고 억지로 하다 보니 시장은 정책만으로 해결되지 않는

사람들의 심리가 엮여져 있어서 그 반작용을 하게 된게 아닐까.

결국은 부동산도 사람들이 사고 파는 일이라

사람들의 심리가 중요한 것 같다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

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