안녕하세요. 투자자로 성장하고 싶은 그린 블루입니다.
지방공시가격 2억이하 주택 취득세 중과 배재
공시지가 2억 미만 주택은 2025년 1월 2일 이후 지방에서 취득하면
취득세 중과가 배제되고, 해당 주택은 다른 주택 취득 시 주택 수에서 제외됩니다
다들 공시지가 2억 미만의 주택에 관심이 많으신지요?
예전엔 정말 핫했었는데
요즘은 워낙 부동산 정책이 강화되어서인지 관심이 좀 덜해진 것 같습니다.
제가 관심을 갖게 된 이유는
기존에 가지고 있던 0호가 때문이었는데요
앞으로 이제 취득을 하려고 하면 취득세가 8%로 넘어가는 상황이라서 그런지
취득세 절감을 위해서 많이 알아봤던 것 같습니다.
1. 제도 핵심 요약
■ 적용 대상
- 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 적용
- 비수도권(서울·인천·경기 제외)
- 공시가격 2억 이하 주택
- 잔금 지급일이 취득일 기준
※ 정비구역·사업시행구역 등 일부 지역은 제외
■ 취득세 & 주택 수 적용
- 지방 공시가격 2억 이하 → 보유주택 수와 관계없이 기본세율 1% (6억 이하 기준)
해당 주택은 추후 다른 주택 취득 시 ‘주택 수 제외’
다만 예외가 있습니다.
- 2025년 1월 2일 이전 취득한 1억 초과~2억 이하 주택은 주택 수 포함
- 공시가격 1억 이하 주택은 종전과 동일하게 주택 수 제외
- 법인은 취득세 중과는 제외되지만 주택 수 제외는 적용되지 않음
- 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권은 금액 무관 주택 수 포함
그러다가 작년에 투자코칭을 마스터님께 받게 되었는데요
의사결정에서 중요한 부분은 뭐냐면 내가 비교평가르 해서 가치 있는 물건을 찾고 봤더니 걔가 공시지가 2억 이하이면 오케이인거에요
공시지가 2억 미만의 세금 트렌드를 쫒다 보면 이게 물려버리게 되거든요.
지방 안에서 내 투자금으로 들어갔을 때, 신축, 준신축이라서 괜찮은 생활권의 단지를 봤더니 공시지가 2억 이하이다
이렇게 의사결정이 나와야 합니다. 그럴때에는 매수해도 나쁘지 않은 거에요
세금때문에 공시지가 2억이하로만 찾겠다고 하고
저가치 물건을 가지고 오면 고생할 수 있다.
지방 중소도시를 하나 더 산다고 했을 때
일단 단지가 중요하고
가격도 저평가 구간인지가 중요하고
그래서 그 안에서 층을 봤더니 나쁘지 않았다.
그러면 진행해 볼 만 한 것이다.
2. 잘못된 접근 방식
❌ “취득세 중과 피하려고 공시지가 2억 이하만 찾아야지”
이렇게 되면 문제가 생깁니다.
- 저가치 단지 매수
- 매도하려고 할 때 공시지가 2억이 넘으면 매리트가 없음
공급리스크
세금은 아꼈는데
출구가 막히는 상황이 생길 수 있습니다.
3. 올바른 의사결정 구조
순서가 바뀌면 안 됩니다.
① 먼저 비교평가
- 지방 중소도시라면 단지가 중요함
가격이 저평가 구간인지
② TOP3 선정
③ 그 중 하나가 공시가격 2억 이하라면?
→ 그때 “세금 메리트까지 덤으로 얻는 것”
이게 맞는 구조입니다.
결국은 가치가 우선이 되어야 한다.
본론은 취득세 중과 때문에 공시지가 2억의 리스트를 선별하고
그 리스트 안에서 나의 투자 물건을 찾는 것 보다
내가 이번에 비교평가를 해서
top3를 찾고 보니
그중에 단지가 공시지가 2억미만에 들어오더라
이러면 할 수 있다는 얘기입니다.
위의 단지는 중소도시의 가치가 있는 30평대로
7층 이상부터 공시지가가 2억이상임을 알 수있습니다.
그리고 이번 월부학교 프메퍼튜터님의 강의에서
울남남구 A단지와 울산 동구 B단지의 사례를 들어서
22년 그때는 울산남구, 중구는 조정대상지역으로
2주택은 8%, 3주택은 12%가 되는 반면
울산북구, 동구는 비조정지역으로 1%, 3주택이상은 8%로
취득세를 고려하면
연식 차이도 있고, 수리비까지 고려하고
취득세까지 고려하여 투자금 +5~6천차이로
투자금 적게 하는 것이 잘하는 투자가 되지 않겠냐고 생각하고
울산 동구 B단지를 선택했을때
순간의 선택으로 누구는 +1.1억의 수익을 얻고
누구는 0원의 수익을 보았습니다.
지방은 원할 때 매도 되는 것이 중요합니다
그래서 항상 본질인 가치가 먼저입니다.
이런 사례를 들어서
결국은 지방은 매도가 잘 되는 게 중요하고
취득세 고려하지 말고 가치있는 것을 사야 함을 알 수 있습니다.
4. 핵심 결론
✔ 취득세 중과 배제는 분명한 기회다
✔ 하지만 세금은 “보조지표”일 뿐
✔ 지방은 매도 유동성이 본질
✔ 결국 가치를 먼저 보고 → 세금 검토 순서가 맞다
