안녕하세요. 커디윤입니다 :)
드디어 마지막 5주차 주우이님 강의까지 마무리되었는데요.
연말과 연초를 함께한 실전반이라 더더욱
마무리하려니 아쉬움이 큰 것 같습니다
5강은
2024년 1월
[열반스쿨 실전반분들이 궁금해하는 것들]
이라는 제목으로
현재 시장 진단부터
초보투자자가 기억해야되는 부분,
잃지 않는 투자를 넘어서는 방법,
진짜 부자가 되는 방법 까지,
정말 수강생들의 궁금증을
A~Z까지 모두 해결해주시는 시간이었습니다.
중간중간 투자 꿀팁들을 한아름 알려주셔서
정말 유익했답니다 :)
인상깊었던 내용 위주로
정리해보겠습니다 ★
(1) 서울 거래량은 얼마나 되었을 때
적당하고, 많다는 판단할 수 있을까요?
서울 평균 거래량은 1달 6천개 가량이라고 합니다.
시장 흐름을 보기 위해서는
거래량도 있지만 뉴스 기사를
더 면밀히 체크해야 합니다.
(2) 수도권과 지방의 싸이클
수도권의 싸이클은 10년,
지방은 5년이라고 생각할 수 있습니다.
강남에서 노원까지 가격 흐름이 닿는데 1년 6개월이 걸렸구요.
인천까지는 2년 이상이 걸렸습니다.
공급은 선호도가 높은 곳에서 더 생기기 마련이므로
공급이 시작되어서 수도권 끝까지 가는데 거의 3년이라고 볼 수 있습니다.
거의 지방 몇 바퀴 돌리고 나서 진입해도 될 만큼
장기적 흐름이라고 볼 수 있습니다.
기준을 세운다면,
전세가율을 10% 채우는데 2년이 걸리기에
전세가율 60%까지 2년
70% 까지 4년이 걸립니다.
서울이 전저점일 때 전세가율이 60% 이었는데요.
그렇기에 아직 전저점이 아닐 수 있습니다.
서울 투자를 할 때는 욕심부리지 말고
전세 상승을 5% 만 진행해야 합니다.
그렇게 해야만 나중의 역전세에
감당할 수 있는 힘이 생기기 때문입니다.
1~3급지보다 4~5급지의 기회가 더 빨리 오는 이유는,
전세가율이 높기 때문에 조금만 전세가 올라도
소액투자 하기 좋은 기회가 올 수 있기 때문입니다.
그렇기에 우리들은 최소한 4~5급지는 꿰뚫고 있어야 합니다.
어디 전세가 소진되고,
어디 전세가 상승하고,
어디 매매가격이 주춤하고,
급매가 나오고 있는지를
알아야 하는데요.
그게 바로 진짜 투자자들이 알아야하는 내용이
아닌가 싶습니다
그리고 그러한 것들을 모른다면
투자할 때 반드시 헷갈릴 수 밖에 없습니다.
호재를 판단하는 방법
해당 교통 호재로 강남까지 갈 수 있는 거리가 가까워지는가?
그리고 호재로 인해 강남까지 빠르게 갈 수 있는 거리만큼 걸리는
다른 아파트들의 시세와 어떻게 다른가?
지하철이 새로 개통된다면
(1) 중심업무지구나 강남을 지나가는지 살펴보고
(2) 환승을 통해 중심 업무지구로 접근성이 개선되는지를 봐야합니다.
현재 핫한 노선으로 동북선과 신림선이 있는데요.
동북선은 중심업무지구로 바로 갈 수는 없지만
왕십리역에서 환승하여 접근성이 개선됩니다.
신림선은 여의도고 바로 갈 수 있으며 신림역을 가서 9호선 환승이 가능합니다.
단, 현재 하락장 흐름으로 가격이 반영되어있지 않습니다.
우리는 현재 호재가 반영되어있지 않는 노선을 유심히 보아야 합니다.
아쉬울 수록 숨어있는 기회
완벽하지 않는 곳일 수록 전세가격이 올라올 때까지 기다려줍니다.
언덕과 같은 단점들이 오히려 기회로 다가올 수 있으니 유심히 보아야 합니다.
주우이멘토님께서는 구성남 단지들을 예시로 들어주시며
천지개벽하는 곳에 투자가 가능한지 여부에 대한
생각을 말씀해주셨습니다.
마지막으로 인상깊었던 멘토님의
말씀으로 마무리하며 후기를 마치겠습니다.
모두들 2024년도 노력하는 한해 되시길 바랍니다!
실력에서는 뒤쳐질 수 있어도
노력에서는 뒤쳐지지 않는 여러분들이
되셨으면 좋겠습니다 ★
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