투자기준 정립, 현재시장 대응법
1차시)
본질에 따라 투자하는 중심이 바로잡힌 최고의 투자자
매수, 보유, 매도 전 과정에 집중
실전반 과정에서 큰 성장을 해낸 사람은?
목표를 철저하게 계획
실행, 복기 다시 실행
가격의 변화에 집중하면 매수 하기 힘들어짐
상대적 비교 평가로 접근
수도권 투자 기준
전저점 대비 많이 오른 좋은 단지는 하락의 폭이 클 수 있지만 장기적으로 봤을 때 크게 상승
덜오른 단지가 있다면 좋은 단지보다는 덜 오를 수 있지만 하락의 폭이 낮다
2차시)
투자금보다 '가치'에 집중하고 가치를 제대로 알기 위해 노력
지역, 생활권 단지 선호도와 가치를 구체적으로 비교해
가치 대비 덜 오른 단지와 평형을 매수
해당 단지의 가치는?
입지별로 파악
투자의 본질은 '가치'대비 싼 것을 사는 것
단지별 가치를 파악
1. 급지
2. 선호도
3. 직장+교통
4. 환경(커퓨니티, 연식)
지역별 선호도로 구분
지역마다 선호하는 요소가 다름 무조건 강남접근성이 좋은게 아님
ex. 마포는 5호선
- 커뮤니티확인(지역부자, 학군지, 소득), 입지요소(직장/교통/학군/환경)
- 입지 비슷한데 가격차이가 나는 경우 눈에 보이지 않는 커뮤니티가 있을 수 있다
- 선호도와 입지가치 기준으로 투자(호재는 플러스 알파)
[직장 교통]
1) 7대 업무지고 접근성 임보에 녹이기
2) 버스+지하철, 환승, 자차 소요시간
3) 역까지 버스타고 20분걸리는 비역세권이라도
업무지구까지 1시간 내 출퇴근 가능한 거리라면 의미 있음
[환경(커뮤니티,연식)]
역과 멀지만 신축이라 전세가격이 상승하여 기회를 줄 수 있다
좋은 입지, 좋은 선호도를 가진 연식 좋은 아파트 먼저 투자
3차시) 저환수원리
[저평가]
전고점 이하의 가격이라면 같은 투자금으로 더 좋은 아파트 선택, 시간이 흐를수록 입지나 선호도에 따라 가격차이 벌어지기 때문
[환금성]
매도가 가능한가?
주변 단지가격이 움직일 때 같이 움직일 만한 단지인가?
전저점이 형성되는 시기가 지나치게 늦다면?? 덜 좋은 것 거래가 안돼서
(대부분의 단지는 22년말 23년초 형성)
[수익성]
투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가
[원금보존성]
전세가율로 원금보존을 따시는 시기는 대세 상승장 이후
-매매가가 많이 올라 언제든 하락 할 수 있어서
지금은 그런 시기가 아님
전저점까지 떨어질 때 버틸 수 있는 마인드가 되는지
[리스크]
잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근
*저환수원리 5기준 모두 충족되는 물건에만 투자
-투자자의 상황에 따라 각 기준의 중요도가 달라질 수 있다
★수도권 투자 기준 핵심 메세지
급지, 생활권 선호도에서 단지의 가치까지 날카롭게 가치 판단
저환수원리 내 기준에 따른 중요도
4차시)
갈아타기 할 때 갈아탈 수 있으면 갈아타기
공실로 만들 수 있는 조건이라면 ‘금융비용’은 기꺼이 지불하는 것이 좋음
★특정단지에 집착하지 않고 우선순위에 맞게 빠르게 움직임
(돈 되는 걸 보면 된다)
네이버에 급매가 적혀있어도 급매가 아닐 수 있다
(네이버 부동산에 올라오기 전 급매)
평소에 했던 작은 노력들이 결국 다 돌아온다
*절대적 저평가-전고점 이하
*상대적 저평가-투자금 내에서 가치가 우수한 물건
대출 풀어줬을 때가 제일 싸다
5차시) 10억 달성 운영 로드맵
1)세금
2)포트폴리오-팔까? 버틸까? 갈아탈까?
인별공제, 1세대 1주택 특례가 유리한지 계산
운영-판단기준
입지 상품성 환금성 미래가치
★확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직인다
★그게 아니면, 보유하며 갈아탈 앞마당 늘려나간다
[생각 및 적용점]
- 저환수원리가 중요한 건 알고 있지만 그 기준에 대한 의미를 크게 알아보려고 하지 않았습니다. 한번 더 내용을 알려주셔서 그 기준에 맞게 투자해야겠다는 생각을 다시한 번 느꼈습니다. 그리고 그 기준이 각자의 상황에 따라 중요도는 달라질 수 있어 본인의 상황을 고려해서 적용해야 될 것 같습니다.
- 가치를 중심으로 계속 말씀해 주셨는데 가격대비 가치가 있는 물건인지를 생각해보고, 선호도 파악 및 추후 갈아타기를 위해 앞마당을 늘리며 안목을 길러야겠습니다.
- 임보에 녹일 부분으로 7대 업무지구 접근성 까진 아니더라도 강남뿐만아니라 1시간 이내 업무지구 접근성이 괜찮은 곳을 버스 포함해서 알아봐야겠습니다
- 세금부분은 아직 어려워 이런게 있다는 정도로 알고 나중에 교안을 통해 확인해야할 것 같습니다
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