지방 2채를 매도하고 10억 이상의 가치로 갈아탔습니다(4건의 투자 기록) [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

올해 1월부터 적극적으로 매도와 매수를 준비하면서 

여정은 쉽지 않은 길이었지만

지난달 마침내 매도 2건, 매수, 전세 계약까지

지방 자산을 수도권 자산으로 갈아타면서

배우고 느낀 점들을 정리해보려고 합니다.

1. 내가 가진 물건 상황에 맞춰 ‘잘’ 매도하기

갈아타기를 위해 가장 먼저 행동했던 점은 

보유하고 있는 물건 상황을 정확히 인지하고

행동 계획을 세우는 일이었습니다.

제가 매도할 수 있는 2가지 지방 물건의 상황은

세입자 만기가 많이 남아있는 상황이라

상대적으로 조건이 좋지 못했습니다.

1호기 : 공급이 많은 중소도시, 세입자 만기 1년 10개월

2호기 : 공급이 적은 광역시, 세입자 만기 9개월

[1호기 매도 과정]

1호기의 물건을 매도하려고 싼 가격에 내놨지만

공급이 워낙 많았던터라 투자자들은 거의 볼 수 없었고

실거주자 위주의 거래가 간간히 이루어지고 

상대적으로 싼 전세가에 예상외로 전세가는

방어는 잘되고 있는 시장이었습니다.

매도를 결정했지만 전세를 4년 계약 하셨던 

세입자분의 만기가 많이 남으셨기에

양해를 먼저 구하기 위해 매수에 대한 의사를 

먼저 여쭤보고 현재 자세한 상황에 대해 

이야기를 나눌 수 있었습니다.

세입자분의 상황은 당시 신혼부부셨지만 2년 사이 

둘째 아이의 출산까지 계획중이셨고 

청약까지 당첨된 상황이라 세가 껴있는 상황에서 

싸게 매도를 할 수 밖에 없는 상황을 인지하고 

적정 매도가를 정했고 몇 달 전, 제가 산 가격보다

싼 가격에 매수콜이 들어왔던 투자자를 찾으며

빠른 시간내에 매도를 결정할 수 있었습니다.

✔︎ 기억할 것

➊ 세입자분에게 먼저 양해 구하기(나쁜 임대인 되지 않기)

만기가 남아있으신 상태에서의 매도는 보다 세입자분의 불편함을 먼저 생각해서 매수를 먼저 제안드리고, 현재 상황은 어떠신지 파악한 후 집을 잘 보여주실 수 있도록 최대한 예의를 갖추고 협조를 요청드려야한다.

➋ 정확한 매도가 설정 비교(투자 vs 실입주 매도가 차이 체크)

세입자가 있는 투자 물건 vs 실입주가 가능한 물건의 매도가의 차이를 먼저 알아보고 적정 매도가 설정이 필요하다. 

➌ 과다 공급, 조건이 불리한 상황에 가장 중요한 건 ‘1등 가격’(누가 봐도 싼 가격)

투자자에게 매도해야할 상황이라면 역지사지로 생각해서 매력적인 가격 설정이 필요하다.

[2호기 매도 과정]

2호기의 물건은 1호기와 반대로 내년까지도 

공급이 적어 전세가가 빠르게 올라오고 있었지만

매매가가 흐름은 조금 더딘 상황이었고,

마침 뉴스에서 정책 변화와 전쟁 이슈로 

사람들의 매수 심리가 부정적으로 변하면서

거래가 쉽사리 되지 않았습니다.

이 때도 마찬가지로 매도를 결정하고

세입자분께 말씀을 드리는게 먼저였습니다.

매수 의사를 먼저 여쭤봤으나

곧 출산을 앞두고 계신 상황이었고

만기일까지 계속 사시다가 아이를 생각해서 

상위 학군지 생활권으로 이사 계획을 

갖고 계신 상황이었습니다.

다만 문제는 9월이 2년 만기 시점이라

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위해

9월 이후로만 잔금이 가능한 상황이었는데요.

그러다보니 9~10월에 입주하실 분을 

8개월 이상 먼저 구한다는 점이 쉽지 않았습니다.

이 때는 1호기 매물과 달리 더 많은 사장님들께 

광고를 했고, 보다 싸게 매도하는 조건으로

잠시 임대로 거주를 해주실 분을 찾거나

먼저 계약하시고 후에 입주하실 분들 찾아 

직접 현장으로 가서 직거래 사이트에 등록하고

매수하실 분들을 찾아보기도 했습니다.

예전에 전세를 뺐던 경험처럼 

매일, 매주 현재 상황이 어떤지 매물들을 체크해나갔고 

운이 좋게 기간에 맞춰 입주하실 신혼부부를 찾아 

5주 만에 매도를 진행할 수 있었습니다.

✔︎ 기억할 것

➊ 전화, 현장, 직거래 사이트 등 다양한 방법 활용(은근히 직거래 사이트도 많이 연락왔던!)

매일 틈틈히 전화임장으로 현장 상황을 판단하고, 조금이라도 고민하고 있는 매수인분들의 사정에 귀기울이고, 가능하다면 직접 현장에 방문해서 사장님들을 뵙고 발품을 팔았을 때 현장에서 더 많은 매수 손님들을 잡을 수 있고 해당 지역 방문 후 인증해서 직거래 플랫폼도 적극적으로 활용할 수 있었다.

➋ 가격만큼이나 중요한 ‘시장 상황’ 고려(전쟁, 금리… 갑자기 닫는 지갑)

가격이 아무리 싸다해도 흐름이 오지 않거나 당시 시장 상황이 좋지 않으면 매도가 쉽지 않을 수 있음을 인지해야한다. 그러기 위해서는 직접 자주 가지 못해도 다른 생활권까지 전화임장으로 현장 분위기를 꼭 알아야한다.

3. 언제든 달려갈 수 있는 갈아탈 단지

매도하고 매수를 빠르게 하기 위해서

동시에 가장 먼저 준비되어야 하는 점은

‘매도하고 어디로 갈아탈지에 대한 확신’이었습니다.

사실 저도 만기가 좀 더 남았던지라

만기 시점에 맞춰서 매달 갈아타기 계획만 해놓고 

매물들을 계속 추려내기만 했지

직접 매물을 보기까지는 확신이 서지 않았는데요.

매도가 되기만을 기다리는 게 아니라

내 물건이 팔리는 즉시 달려가 계약할 수 있는

단지들을 추려내고 계속해서 매물을 보는 건

매도를 하는 과정에서도 매수를 하기 전까지 계속해서

물건을 만들어가는 과정이 무엇보다 중요했습니다.

매달 TOP3를 뽑는 것에만 집중하지 않고

내가 매도하고 나올 수 있는 금액대별 매물들,

규제 지역과 비규제 지역까지 함께 비교하면서

대출까지 활용해본다면 최대 어느 정도의 

매물까지 볼 수 있는지를 확인하고 

매달 해당 매물들을 열심히 보고 다녔습니다.

참고글 : 서울 실거주 vs 비규제  지역 _ 당장 투자가 가능한 계획법

여기서 중요한 건, 매도가 정확히 얼마에 될지 모르기에

각각 매도할 물건들마다 +-2천 내외로

예상 매도 금액을 적어두고 가용가능한 금액을 계산해서

앞마당에서 할 수 있는 가장 좋은 매물들을 

추려내는 작업이었습니다.

이렇게 매물을 추려낸 후에는 

투자금으로 할 수 있는 단지들을 5~10개 이내로 추려놓고 

매도를 진행하면서 계속해서 미리 물건들을 만들기 위한

‘갈아타기 밑 작업’을 시작해두기 시작했어요.

상대적으로 투자금이 부족하지만 저를 도와주시는

일잘러 사장님들을 찾아 함께 물건을 만들어보기도 하고,

상대적으로 지금 시장에서는 어려웠던 잔금을 

조금 길게 가져가야할 물건들, 현금 전세 세입자 찾기 등

여러 물건들을 파악해가며 

“매도 계약금만 들어오면 바로 계약한다”는 마음으로

적극적으로 매물들을 만들어가는 과정이 중요했습니다.

✔︎ 기억할 것

➊ 예상 매도 금액 +- 2천 내외로 예상 회수금 정하기(핸드폰 메모장에도 갈아타기 매도 금액별로 다 정리해둘 것!)

저는 갈아타기 시트에 따로 매도 시트를 만들어서 각각 예상 매도를 세분화해서 만들어두고, 양도세까지 계산해둬야 추후 매수자가 나타났을 때 빠르게 결정할 수 있다.

➋ 촘촘한 자금 스케쥴링(정말 중요했던 날짜 및 자금 계산)

잔금일이 좀 더 길게 남은 경우, 월별로 헷갈릴 수 있는 자금 계획을 촘촘하게 적어두는 게 좋다. 보통 지금 서울, 수도권 같은 경우는 대체적으로 더 좋은 자산으로 갈아타려는 매도인들이 많기 때문에 중도금, 잔금 등에 대한 이슈가 많은 편이기에 내가 현재 갖고 있는 현금, 매도하고 나오는 계약금과 중도금, 잔금일 등 보다 세부적으로 정리해서 매도 잔금일과 무리없이 진행할 수 있도록 시간차를 두면서 계약을 진행하는 게 꼭 필요하다.

4. 매도-매수 동시에 ‘잘’ 매수하기

갈아타기를 하면서 느꼈던 점은 

앞에 이야기했던 3가지를 동시에 해야한다는 점이

가장 힘들었지만 매도를 진행하면서도 

동시에 갈아탈 단지들을 잘 만들어두었다면

매도 계약금을 받고 나서는 그동안

협상 직전까지 갔던 물건들, 지켜보고 있던 물건들을 

적극적으로 협상하면서 물건을 ‘잘’ 매수하는 일은 

생각보다 빠르게 진행할 수 있었습니다.

하지만 그 과정에서 예상치 못한 복병은

전세입자의 대출 제약이었습니다.

전세가가 올라오고 있는 시장이었음에도 

전세가가 일정 수준 이상 높아지자 

대출 한도에 걸려 들어오고 싶어도 

들어오지 못하는 세입자분들이 계셨고 

특히 1주택자 전세자금대출 한도 등

규제에 걸려 리스크적으로 가장 고민이 되었습니다.

운이 좋게도 몇 개월동안 함께 물건을 만들어가며

미리 현금 여력이 충분하거나 자금 동원 능력이

확실한 세입자를 갖고 계신 사장님을 만난 건

저의 큰 행운 중 하나였습니다.

진심을 다해 사장님들께 도움을 요청드리며

소통했던 시간들이 결코 헛되지 않았었고

저를 도와주실 귀인같은 사장님들을 만나게 된

운이 따라와 준 것 같습니다.

이렇게 이번 한 달동안 매도와 매수, 

전세 계약까지 하고 나니 가장 크게 배운 점은 

결국 사람과 사람 사이의 마음이었습니다. 

매수할 때는 더 싸게 사고 싶고,

매도할 때는 더 비싸게 팔고 싶은 게 

사람의 본능이더라구요

하지만 거래의 순간마다 

저의 집을 사시는 매수인분의 마음으로

저에게 집을 파시는 매도인분의 마음으로

저의 집에 사시던 세입자분의 마음으로

한 번 더 생각하려 노력했습니다.

사람과 사람이 하는 거래다보니 

감정적인 부분들도 있었지만 그럴 때 일수록 

서로에게 좋은 자산들이 될 수 있도록

이성적으로 판단하되 감정적인 배려를

놓지 않으려고 노력한 것들이 결국 꼬인 실타래들을

푸는 열쇠가 되었던 시간이었습니다.

이번 계약일에 저의 엄마가 꼭 같이 가보고

싶다고 하셔서 같이 다녀왔는데요.

그동안 저를 항상 믿어주셨지만 

지방 투자에 대해서 내심 불안감도 많으셨다고

솔직한 마음을 털어놓으시면서

너무 좋아하시는 엄마의 모습을 보면서

“곧 엄마도 꼭 이런 좋은 집에 살게 해드리겠다”고

약속을 드리고 나니 이번 투자가 오히려 

그때서야 실감이 났던 것 같습니다.

그동안 주변 동료들은 서울 투자를 하면서

내심 부럽기도 하던 시기도 많았지만,

제 상황을 인지하고 24년 지방 소액 투자 

3억대를 시작으로 그저 제가 할 수 있는 

투자들을 끊임없이 이어갔습니다.

덕분에 처음 투자에 비해 4배 이상의 자산을

가지게 되었는데요. 3년 전만 해도 꿈꾸지 못했던 

자산을 갖게 되었다는 사실에 그저 감사한 

마음이 많이 들었던 것 같습니다.

이번 투자가 제 투자 여정의 끝이라 생각하지 않습니다.

오히려 이번 갈아타기는 

더 넓은 세상으로 나아기가 위한 시작이자

다음 성장을 위한 소중한 한 스텝이라 생각합니다. 

이 길을 함께 열어주신 멘토님들과 튜터님들께

진심으로 감사드리고, 늘 응원주시고 

도움주신 동료분들께 모두 감사드립니다.

앞으로 더 좋은 자산으로 갈아타실 분들,

그리고 할 수 있는 최선의 투자로 저와 함께

오늘도 힘내고 계실 분들 모두 응원드립니다🤍