#53 서울 실거주 vs 비규제 지역 투자 - 당장 투자가 가능한 계획법 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

오늘은 규제 지역과 비규제 지역에서의

투자에 대해 이야기를 나눠볼까합니다.

요즘 임장지를 다니면서 정말 9억 이하의

매물들은 생각보다 너무 빠르게 거래되는 모습에

제 마음도 슬슬 요동치기 시작합니다..!

‘정말 가능만 하다면 실거주를 먼저 하고

2년 뒤에 전세 뺄 계획을 세워볼까?’

‘아직 기회가 있는 비규제 지역 투자부터 할까?’

저처럼 이렇게 고민하시는 분들이 많으실 것 같아서,

이번 달에는 다른 것들보다도 이 로드맵을 

세우는 데만 대출 상담사부터 

수 많은 전화통화를 하고 로드맵을 세우며

상황 판단이 되었던 이야기를 드려볼까합니다.

Step1. 정확한 투자금 계산

가장 먼저 중요한 건 정확히 내가 가지고 있는

자산과 투자금을 알아내는 일입니다.

이것부터 되지 않는다면 마냥 생각만 하다가

이번 달도 다음 달도 그대로 임장지만 

늘린 채 투자를 진행하기 어려운데요.

결론 부분에 똑같은 순서로 한 번 정리해두면

한 번에 머릿속에 정리가 되실거에요!

1) 투자 캘린더

먼저 저는 이렇게 각 투자한 자산들을 

캘린더로 하나씩 년도, 월별로 세입자의 현황,

전세금 상승분이 나오는 월 등을 표기해둬요.

(그리고 그 아래 칸에는 

큰 공급들을 따로 적어두기도 합니다.)

이렇게 정리해두면 내가 언제 2년 비과세인지,

세입자의 연장 여부를 언제 확인할지까지

매달 확인하면서 잊지 않을 수 있어요. 

이렇게 투자 캘린더로 제가 현재 갖고 있는

자산을 정리하고 매도하고 갈아탈지,

아니면 새로 매수할지까지 계획을 세워봅니다.

그리고 첫 장에는 우리 실전반에서

인턴튜터님이 알려주셨던 매달 저축액까지 적으며

실제 투자 가능한 금액과 기간을 체크해둬요.

2) 투자 로드맵

2번째로는 현재 갖고 있는 지방 물건을 

더 좋은 물건으로 갈아탈 경우 

얼마에 매도하는 게 좋은지

정확하게 매도 금액들을 정해둡니다.

그래야 얼마 정도까지 협상이 왔을 때

바로 결정할 수 있고

내가 가질 수 있는 현금들이 명확하게

계획이 세워집니다.

이렇게 1채면 1개, 2채면 2개 모든 방안으로

로드맵을 디테일하게 세워보는겁니다.

만약 3채를 가지고 있다면

언제 팔았을 때 양도세가 얼마인지,

그럼 내가 가질 수 있는 현금은 얼마인지

따로따로 계산하며 

여러가지 플랜까지 세워보는거에요. 

지금 모두 투자한 상태로 투자금은 당장 없지만

이렇게 다양한 방법들을 더 깊게 파고들며

A-B-C 플랜까지 계획을 세워보는겁니다.

A플랜 : 1, 2호기 2년 보유 매도 + 3호기 전세 상승분

B플랜 : 1, 2호기 2년 보유 매도 + 3호기 매도(1년 보유시)

C플랜 : 3채 모두 매도했을 때

이렇게까지 계획을 세우고 나면 

명확하게 나와야하는 건 단 하나입니다.

그래서 지금 내가 투자할 수 있는 금액은 얼마인가?

매도는 사실 얼마에 될지 정확히 알 수 없지만

대략적으로 100%~120%까지만 잡고

계산을 해서 제가 지금 투자로 쓸 수 있는 금액이

총 어느 정도선인지 정해봅니다.

Step2. 내 상황 인지하기

투자금까지 명확하게 나왔다면

가장 먼저 중요한 건 바로 내 상황을 

정확하게 인지하는 방법입니다.

항상 저는 TOP3를 뽑기 전에 이렇게 

크게 현재 상황 및 조건들을 적어두고

대출가능 규모도 간략하게만 파악했었는데요.

문제는 바로 이 대출가능 규모였습니다.

실제로 지금 현재 규제에 맞춰서 내가 얼마 정도까지

감당 가능한지를 정확하게 알아보는 것이

우선적으로 봐야하는 부분입니다.

그래야 내가 지금 할 수 있는 행동이

규제 지역 실거주로 먼저 볼 수 있는지

아니면 투자로 볼지 큰 로드맵이 

확실하게 그려지기 시작하실거에요.

대출 현황은 개인마다 너무나도 다르지만

저는 일단 제 상황들을 하나씩

나열해보기 시작했습니다.

만약 내가 실거주까지 가능한 상황일까?

로드맵 플랜에 제 신용 정보와

매도했을 때 나오는 금액, 보유한 현금,

현재 집의 보증금까지 계산해서

서민실수요자 대출까지 이용할 수 있는지

그럼 얼마 정도가 나오는지

LTV와 DSR까지 계산하며 정확하게

그 수준을 알아내는 겁니다.

부동산계산기.com

부동산계산기에서 미리 주담대나

갖고 있는 신용대출 등의 정보까지 넣으면

현재 DSR이 어느 정도인지 알아볼 수 있어요.

하지만 여기서 정말 주의 깊게 보셔야 할

복병이 하나 있습니다.

바로 스트레스 DSR입니다.   

쉽게 이야기하면 실제 내가 내는 이자가 

4%라고 해도 은행이 대출 한도를 계산할 때는 

나중에 금리가 오를 수도 있으니 

7% 이자를 낸다고 치고 빌려줄게라고 

보수적으로 평가하거든요.

서민실수요자 대출이니까 

‘6억 기준 4억까지는 무난하겠지?’라고 

예상했다가는 큰 코 다칠 수 있어요.

스트레스 DSR이 적용되면 

내가 생각했던 한도보다 수천만 원, 

많게는 1억 원 가까이 대출이 줄어들 수 있다는 점을 

꼭 기억하고 보수적으로 자금 계획을 세우셔야 해요.

연봉에 따라 이 또한 다르기에 

2금융으로는 DSR이 50%까지 가능하지만

4억 이하로 가능하고, 더 구체적으로 알아보기 위해

대출 상담사를 통해서 신용정보와 함께

말씀드리면서 현재 신용대출이 없는 상태에서

주담대가 어느 정도까지 나오는지 확인해볼 수 있습니다.

물론 갈아탈 단지가 명확하게 나온다면

더 정확하게 판단되실거에요.

본래 4억선까지는 나오겠지?라고 생각했지만

실제 계산해보니 약 3.2억이 최대더라구요.

그렇다면 현금과 최대 주담대까지 사용했을 경우

내가 한 달에 얼마 정도까지 감당가능한지

그리고 그 금액으로 할 수 있는 단지는 무엇인지

다음 과정으로 넘어갈 수 있을겁니다.

Step3. 내 앞마당 N억대 물건

마지막 순서입니다.

그럼 여기까지 모든 로드맵에 맞춰

제가 가진 실제 투자금과 계획금까지 

명확하게 나오게 되는데요.

A플랜시 : 투자 가능 2억 → 비규제 지역 투자

B플랜시 : 투자 가능 2억 중반 → 비규제 지역 투자

C플랜시 : 실거주 2년 후 투자 → 규제 지역 가능 N억대

그럼 이 상황에서 제 앞마당을 들여다 볼 때입니다.

실제 바로 투자 가능한 

2억~2억 중반 금액까지의 비규제 지역 물건과

실거주가 가능한 상황이라면 N억대에서

감당 가능하고 가장 좋은 물건을 찾습니다.

지금까지 막연하게

‘3억 정도면 사실 서울 여기가 좋은데…!’

라고만 생각하고 물건을 뽑기 보다

무엇보다 중요한 건 지금 그래서 

내가 바로 투자 가능한지,

그게 얼마인지, 그 돈으로 할 수 있는 물건은

어떤 게 있는지 아는 것이 가장 중요한 거더라구요.

저희 튜터님께서도 

늘 저희들에게 해주시는 이야기가 있는데요.

“그래서 뭐 살거에요?”

“지금 바로 투자 가능한 건 뭐에요?”

매일 임장지에서 TOP3를 뽑기 보다는

이제는 진짜 투자자로서 

생각을 확장시키고 구체적으로 

지금 내가 할 수 있는 금액과 단지를 아는 것, 

이 두 가지를 가져가셨으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다

#33 당신의 직업은 무엇인가요? 세입자 면접까지 본다는 요즘 시장

#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요?

#35 그냥 너무 힘들고 재미없어요. 저만 이런가요?

#36 그 때 영끌했다면.. 제 인생은 이렇게 달라졌습니다

#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중

#38 낮엔 직장인, 밤엔 월부인 : 이중생활의 기술 

#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유

#40 놓친 물건 때문에 울고 있을 동료에게

#41 판교급 공급 물량과 청약통장 무용론

#42 이미 6년 전부터 너나위님이 알려주신 투자법

#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요)

#44 3040, 지금부터 5년이 중요한 이유

#45 3기 신도시, 왜 계약을 포기하게 될까

#46 구축 전세가 오르기는 할까요?

#47 규제 이후, 오피스텔로 몰리는 사람들

#48 입지 좋은 구축 vs 외곽 신축

#49 바로 투자로 이어지는 2가지 협상법

#50 하루도 쉬지 않은 선택이 3억이 되기까지

#51 서울 아파트는 집이 아니라 계급이 되었다(f.추적 60분)

#52 다주택자 양도세 중과, 5월 급매를 기다리는 분들이라면

#53 서울 실거주 vs 비규제 지역 투자 - 당장 투자가 가능한 계획법