[서투기 31기 한계에 9애 받지않조 내가집을] 몇달도 안 되어 들은 서투기. 너무 달라진 방향

몇 달 만에 다시 들은 강의, 달라진 시장

작년 말에 듣고 몇 달도 채 되지 않아 다시 듣는 서투기지만 

그 짧은 시간 동안 시장의 방향성이 크게 바뀌었는지를 실감할 수 있었습니다.

당시에는 토허제가 막 시행되던 초기였기에 

가격도 지금처럼 오르지 않은 상황이었고, 

매물이 부족하다는 이야기는 있었지만 

지금처럼 극도로 마른 상황은 아니었습니다. 

무엇보다 보유세까지 손댈 것이라고는 예상하지 못했기에

주택 수를 늘리는 것에 대해 크게 걱정하지 않았습니다.

다주택자 양도세 중과 유예 폐지를 사흘 앞둔 이 시점에 

다시 이 강의를 들으니 앞으로의 방향성을 잡는 데 있어 

이전보다 훨씬 선명하게 다가오는 내용들이 있었습니다.

"강남 사면 끝"이라는 생각이 흔들리다

부동산 투자를 시작한 초창기부터 최근까지도

저는 강남은 불패라고 생각했습니다. 

강남을 사면 그것으로 끝이지 않을까 하는 막연한 믿음이 있었습니다.

그래서 부동산에서는 하이 리스크 하이 리턴, 로우 리스크 로우 리턴이라는 

일반적인 투자 원칙이 적용되지 않는다고 생각했습니다. 

강남은 리스크는 낮으면서 최고의 수익을 얻을 수 있는 자산이고

단지 투자금이 너무 많이 필요해 내가 접근하기 어려울 뿐이라고 여겼습니다.

그런데 이번 토허제의 결과를 통해 그 생각이 흔들렸습니다.

강남 3구와 용산은 서울 가격 상승을 가장 빠르게 이끌었지만

빠르게 오른 만큼 현재 조정 폭도 큰 상황입니다. 

그러다 보니 오히려 지금 강남 3구와 용산이 

저평가 구간이라는 이야기까지 나오고 있습니다.

물론 버틸 수 있는 상황이라면 현금화하지 않은 이상 

일시적 조정으로 볼 수 있어 큰 문제가 되지 않습니다. 

하지만 어떤 이유로 우량 자산을 매도해야만 하는 상황이라면

그것이 얼마나 골치 아픈 일이 될 수 있는지를 이번에 실감하게 되었습니다.

대출 규제의 영향으로 서울 내 절대가가 낮은 단지들이 

15억을 향해 키맞추기하는 시장을 보면서

장기적으로는 방향이 있지만 단기 조정은 외부 변수에 의해 

얼마든지 달라질 수 있다는 것을 다시 한번 느꼈습니다.

보유세, 버티면 된다고 쉽게 생각했다

강의를 통해 "보유세를 잘 버티면 낸 것 이상으로 더 큰 수익을 얻을 수 있다"는 이야기를 

여러 번 들어왔기에 보유세쯤이야 그냥 버티면 그만이라고 생각했습니다. 

매수와 매도의 어려움에 비하면 보유는 상대적으로 쉬운 일이라고 여겼습니다. 

그 정도 보유세를 낼 수 있는 자산이라면 스스로도 가치를 체감할 수 있을 테니까요.

그런데 강의에서 직접 수치를 보고 나서 생각이 달라졌습니다. 

공시지가 10억 기준으로 연 3,000만원 수준의 보유세가 

나올 수 있다는 것을 숫자로 마주하니 그 무게가 달랐습니다. 

사회초년생에게는 월급보다 더 큰 금액일 수 있고

누군가의 1년 저축액을 넘는 세금입니다.

이를 해마다 내야 한다는 것은 생각보다 훨씬 폭력적인 숫자입니다.

장기적으로 자산 가치는 우상향할 수 있겠지만

당장 현금 흐름이 버티지 못하는 구조라면 자산은 있으나 

생활이 무너지는 상황이 올 수 있습니다. 

게다가 비거주 1주택에 대한 규제 가능성도 찌라시로 돌고 있는 지금

세금 규제는 이제 시작일 수 있다는 생각도 듭니다.

한 가지 마음에 걸리는 부분도 있었습니다. 

현재 대출 규제로 인해 비규제 지역이 규제 지역보다 대출에 있어

유연성이 있다보니 비규제 지역이 빠르게 가격 상승을 하고 있습니다.

그래서 수도권에 거주하지 않는 입장에서는 

실거주 요건이나 토허제 조건으로 인해 

선택지가 강제로 좁아진다는 사실이 아쉽게 느껴졌습니다.

가격 왜곡 속에서 원칙을 붙들어야 할 때

토허제와 보유세라는 외부 요인이 맞물리면서

지금 시장은 가치가 아닌 규제에 의해 가격이 왜곡된 상황입니다.

이런 시기일수록 혼란이 오기 쉽습니다. 

기존에 알던 기준과 실제 가격이 맞지 않으면

자신의 판단에 확신이 없는 투자자는 가치에 의심을 품기 시작합니다. 

그리고 그 결과는 대개 같습니다. 

가치 있는 자산보다 빠르게 오른 자산

또는 이미 비싸진 자산을 뒤늦게 쫓게 됩니다.

그렇기 때문에 지금 같은 시기에 투자자에게 필요한 것은 

시장을 감정이 아닌 데이터로 냉철하게 해석하는 눈입니다. 

그리고 좋은 가치의 자산을 싸거나 비싸지 않은 가격에 사서 

모은다는 원칙을 흔들림 없이 붙드는 것입니다. 

시장이 어수선할수록 원칙이 더 선명해져야 한다는 것을 

이번 강의를 통해 다시 한번 확인했습니다.

[BM List]

1. 세금 및 대출 규제 변화 주기적으로 업데이트
2. 시세 딸 때 규제 지역과 비규제 지역 구분 없이 가치 중심으로 보기