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주우이, 너바나, 자음과모음
https://n.news.naver.com/article/119/0003087809
기사 요약
배경
다주택자 양도세 중과 재개 이후에도 수도권 부동산 시장 안정을 위해 정부가 비거주 1주택자를 대상으로 한 추가 세제 손질을 검토 중
핵심 내용
정부의 시장 관리 기조
- 현황: 다주택자 매도 물량을 무주택자가 소화하며 투자→거주 수요 전환 성과 확인
- 수치: 올해 3월 다주택자 매도 물건 중 무주택자 매수 비율 73.0%(전년 월평균 56.1%에서 증가)
- 목표: 실수요 중심 시장 재편 지속을 위해 비거주 1주택자 매물 출회 유도
비거주 1주택자 규모 및 타겟
- 대상 규모: 서울 전체 237만 가구 중 약 83만 가구가 서울 내 다른 구 거주 또는 서울 외 거주
- 정책 취지: 투기 성향이 짙은 비거주 1주택자들의 매물 출회를 통한 실수요자 중심 공급 확대
장기보유특별공제(장특공제) 개편 방향
- 현행 제도: 1주택자 보유·거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩 총 80%까지 양도세 공제
- 개편 검토: 보유 기간에 따른 공제율 축소 또는 폐지 방향으로 논의
- 정부 입장: "실거주 위주 주택시장 재편에 맞는지" 문제의식 표출
정책 실행의 쟁점 및 우려
- 핵심 쟁점: '투기성 수요' vs '실수요성 비거주'의 구분 기준 설정
- 예상 부작용:
- 단기: 매물 증가 가능성
- 장기: 임대 공급 감소, 세입자 퇴거 후 집주인 거주 전환
- 편법: 투기성 회피를 위한 문서 위조 등 부작용 우려
- 업계 우려: 실질적 매도보다는 임대차 시장 불안 심화 가능성 제기
집을's 생각
다주택자 양도세 중과 유예 폐지로 다주택자 규제가 마무리 단계에 접어들면서 정부의 다음 타겟은 비거주 1주택자로 향하고 있습니다. 실수요 중심 시장 재편이라는 큰 틀에서 보면 자연스러운 수순이라고 볼 수 있습니다.
비거주 1주택자 규제 방식으로는 대출 규제와 세금 규제가 모두 가능하지만, 현재 가장 활발히 논의되는 것은 장기보유특별공제(장특공) 개편입니다. 기존에는 보유 기간과 거주 기간에 대해 각각 별도의 공제율을 적용받을 수 있었지만, 앞으로는 거주했을 경우에만 공제율이 증가하는 구조로 바뀔 가능성이 높아 보입니다. 즉, 비거주 1주택자는 보유 기간이 길어도 세제 혜택을 받기 어려워지는 방향입니다.
다만 장특공이 모든 1주택자에게 적용은 되나 실질적으로 큰 영향을 미칠 구간은 12억 초과 고가주택이기 때문에 중하급지 단지들에는 당장 직접적인 영향은 끼치지 않을 것으로 보입니다. 하지만 안심하기는 이릅니다. 이미 10.15 부동산 대책에서 대출 한도를 최대 6억으로 제한하고 비거주 매수 가능 지역을 대폭 축소한 전례가 있기 때문입니다.
세금 규제가 확대될 경우 두 가지 방향이 가능합니다. 첫째는 현재 논의 중인 보유 기간 공제율 축소 또는 폐지, 둘째는 양도가액 기준 자체를 낮추는 방법입니다. 하지만 후자의 경우 실거주자들도 양도세 부담을 피하기 위해 강제적으로 장기 거주해야 하는 상황이 되어 주거 이동의 자유를 크게 제약하게 됩니다. 실거주자까지 영향을 받으면 정책 반발이 클 수 있고 특히 15억 미만 단지 매매가격이 상승 추세인 상황에서 양도가액 기준을 함부로 건드리기는 어려울 것으로 보입니다.
실수요 중심 시장 재편을 위해 먼저 다주택자를 규제하였고, 이제 비거주 1주택자를 규제하려고 하고 있습니다. 그러면 정부의 다음 주요 타겟은 고가주택 보유자가 될 가능성이 큽니다. 고가주택 보유자는 실수요자인데 뜬금없는 방향이라 느낄 수 있습니다.
하지만 이 방향이 마냥 이상한 것은 아닙니다. 정부의 가장 큰 목표는 부동산 시장 안정화, 즉 급등도 급락도 없이 인플레이션 수준의 완만한 상승을 유지하는 것이기 때문입니다. 그런데 다주택자 양도세 중과 재개로 급매 물량이 줄어들면서 1급지 가격이 회복세로 돌입할 가능성이 있습니다. 고가주택 대출 규제로 인해 거래량이 폭발적으로 늘지는 않겠지만, 호가 수준은 현재와 다른 양상을 보일 것으로 예상됩니다.
특히 고가주택은 입지 가치로 인한 장기 우상향 기대감이 크기 때문에, 가격이 일시 하락해도 보유자들이 쉽게 매도하지 않는 특성이 있습니다. 이런 상황에서 매물 출회를 유도하려면 '보유 부담'을 늘려야 하고, 그래서 현재 보유세 강화 논의도 함께 진행되고 있는 것입니다. 다주택자 규제 목적도 있지만, 고가주택 보유자에게도 동일한 압박이 가해지는 구조입니다.
고가주택 기준을 살펴보면, 1주택자의 종부세 중과 기준이 공시가격 12억 초과, 장특공 양도가액 12억 초과 기준, 대출 규제 15억 기준 등을 종합할 때 정부는 12~15억대를 고가주택 기준선으로 설정한 것으로 보입니다. 이 구간대 주택들이 향후 정책 변화의 핵심 타겟이 될 가능성이 크다고 판단됩니다.
