안녕하세요 부자로 가는 장거리 여행중인 목부장입니다.
저번 학기 3강은 지방과 관련된 내용이었던 것 같은데
이번 학기는 월부학교 학생이 대부분 1주택자이기에
갈아타기와 매도에 대한 강의를 들을 수 있었습니다.
현재 갈아타기를 준비하고 있고 입장에서
‘기준’에 대해서 많이 고민을 하였는데요.
그러다 보니 이번 강의가 와닿는 부분도 많았고
배울 수 있는 부분도 유독 많았던 것 같습니다.
하락장이든 상승장이든 갈아탈 수 있습니다. 그럴려면 기회를 잡을 준비가 되어 있어야 합니다.
흔히 갈아타기라고 하면 하락장에서
상급지 또한 저평가 되어있을 때 갈아탈수 있다고 생각을 했습니다.
하지만 상급지에서도 갈아탈 수 있다는 것을
사례로 보여주시면서
결국 핵심은 “내가 가진 자산 보다 더 좋은 자산”
그것도 준비가 되어 있어야 가능하다고 말씀하셨습니다.
저도 이번에 갈아탈 단지를 준비하면서
가장 먼저 할 일이 이 단지를 팔면 갈 수 있는 곳이 어딜까를 고민해봤습니다.
수도권 1시간→ 4급지 대장 3급지 후순위까지 갈 수 있기에
상승장에 진입을 했지만
더 좋은 자산이기에 갈아탈 수 있다고 판단했습니다.
다만, 아쉬운 부분은 갈아탈 단지를 보고
매물을 알고 있었지만 바로 실행에 옮기지 못한 부분이 아쉬웠다고 생각했습니다.
→BM 포인트: 단지까지 알지 말고 매물까지 행동으로 옮기기
매도를 고려해 볼 수 있는 상황은 1. 더 좋은 자산 2. 리스크 3. 기회비용입니다.
매도를 고려하는 기준은 수익이 충분히 나고 기회비용이 크고
좋은 단지로 갈아탈수 있을 때 매도를 할 수 있다고 하셨는데요.
결국 매도라는 것은 단지를 팔고 나서 더 좋은 곳으로 갈 수 있을때
고려를 해볼 수 있는 것이고 만약 애매한 단지라면
“보류” 선택지도 있다고 하셨습니다.
2번의 매도에서 이 ‘기준’을 지켰을까?
생각해보니 우선 모두 더 좋은 자산 관점에서는 오케이 였습니다.
1호기 → 2호기 중소도시→강남 1시간
2호기 매도 →실거주 고려 투자 강남 1시간→ 3급지 or 4급지
더 좋은 자산으로 갈아타기 위해 매도를 결정했습니다.
이 부분은 잘 선택한게 아닌가 라는 생각을 했던 것 같습니다.
매도 부분까지는 그래도 기준을 지키면서 투자를 했다고 생각합니다.
매도를 위해서 전화임장을 하고 그 정보를 이용해서 매도 가격과 협상을 진행해야합니다.
매도를 하는 실전사례에서 젤 중요한 것은 ‘매도하고 있는 시점에서의 시장 분위기’라고 느꼇습니다.
특히 전화임장을 통해 현재 주변 지역 및 단지의 물건 상황 및 거래 현황을 파악하는 것이 중요하다고 느꼇습니다.
2번의 매도에서도 현재 시장 분위기
특히 매수자 매도자 전임을 통해서
실제 내 물건이 브리핑되고 있는 지
안되고 있다면 어떤 문제가 있는지 확인을 해보았고
이러한 부분이 실제 물건을 ‘1등’으로 만드는데 도움이 되었던 것 같습니다.
다만, 이번 매도에서는 아쉬웠던 것은
세낀 물건이지만 현재 다른 후순위 상위 순위 단지의 물건이 세낀 물건의 투자금이 많이 들어가는 상황이어서
오히려 금액을 올려서 매도를 시도 해봐도 좋지 않았을 까 생각도 들었습니다.
매도에서 가격을 먼저 이야기하지 말라고 하셨지만, 오히려 먼저 이야기를 하면서
스스로 물건 상태를 낮췄던 것 같습니다.
이부분이 아쉬운 선택이지 않을 까 생각했습니다.
→ BM 포인트
- 매도 직전에 전임 통해서 물건 가격 다시 조정
- 물건 가격을 먼저 말하지 않기
추가로 현재 매도가 어려운 단지를 매도를 시도하고 있는데요.
그러다 보니 문자도136군데 뿌려보고
아실이나 당근에도 올려봣지만
시장 자체에 사람이 없는 문제로 잘 매도가 되지 않고 있습니다.
그렇지만 1달에 1건 정도 거래가 되는 것을 확인했고
앞으로 방법으로 상태 업그레이드를 한번 시도해볼 수 있다고 생각했습니다.
조건 업그레이드도 결국
가진 물건을 ‘1등’ 만드는 것이라고 생각했습니다
→ BM 포인트: 1. 매도 물건 뿌리기 2. 상태 업그레이드 3. 조건 업그레이드 4.중개비 카드
갈아타기 할 때는 순서가 중요합니다. 그 순서가 바뀌면 사고날 수 있습니다.
최종으로 결국 더 좋은 자산으로 갈아타기를 위해서
매도를 하는 것인데
이때 매수와 매도 특히 규제지역에서는 거의 동시에 이루어져야하며,
무작정 매도를 하면 안된다는 것을 말씀해주셨습니다.
이 부분이 가장 공감이 가고
이번 갈아타기에서 뼈아프게 실수한 부분이라고 생각되는 데요.
우선 예산에 맞춰 갈아탈 단지를 생각을 했지만,
실제로 그 단지들이 날아가면서
다음 단지로 눈을 돌렸어야했지만
바로 그것을 하지 못한 부분이 아쉬웠습니다.
매도를 하고 나서 매수할 단지의 물건을 매수계좌를 받고 진행했어야하지만
그렇게 하지 않고 매도 부터 진행을 한 부분이 매우 아쉽다고 생각했습니다.
다만, 아직 매도한지 얼마 지나가지 않았지만
기회를 주고 있는 단지들이 있기에 빠르게 매수해야겠다고 생각했으며
평상시에 갈아탈 단지의 물건을 미리 매물까지 준비를 해야겠다고 생각했습니다.
→BM 포인트: 미리 갈아탈 매물을 뽑아서 준비하기 5분위시세표
이번 3강은 오하 튜터님이 매도 +갈아타기로
정말 현실적인 부분까지 말씀을 많이 해주셔서 공감이 많이 되고
필요한 부분까지 들을 수 있어 좋았습니다.
오하튜터님 좋은 강의 감사합니다!!
