'무조건 30평대' 라는 편견을 버려야하는 이유 [하몰이]

안녕하세요

하루하루 몰입하는 투자자

하몰이입니다.

오늘은 투자하면서 깼었던 편견에 대해

이야기해보려 합니다.

무조건 84 해야지라는 편견

저또한 지방투자를 준비하고 임장임보를 해나가면서

항상 고민이 되었던게 있었습니다.

“지방에서는 30평대만 해야하는거 아닌가?”

수도권에서는 땅의 크기에 비해 수요가 넘쳐나고

아이를 한 명만 갖는 시대적 변화에 의해

20평대 수요가 매우 탄탄합니다.

20평대 수요가 더 탄탄하다가 아니라,

서울은 20평대, 10평대까지 입지독점성이 있는 지역이기에

웬만하면 가치가 있다는 것을 의미합니다.

그렇기 때문에 가격이 비싸고,

투자를 검토를 할 때 크게 생각하지 않습니다.

그럼 지방은 어떨까요?

최근 서울시장에 비하면 부산,대구 안에서도 

상급지인 해운대/수영구/동래구 , 수성구 등을 제외하면

대부분의 단지가 여전히 절대적으로 싼 시장입니다.

위와같은 연제구의 연제롯데캐슬앤데시앙 단지도

전저점에 비해 1억초반정도 올랐지만 작년에 비하면 

많이 오른 느낌은 아닌 것 같습니다.

이처럼 여전히 30평대 가격이 싸기 때문에

과거의 저도 20평대를 보더라도 “지방은 무조건 30평대”라는 

근거없는 룰을 세우기 시작했습니다. 넓으니까 좋겠지.. 국평84

그렇게 20평대가 투자물건후보로 들어와도

“가치가 없어서”가 아닌, “지방 20평대여서”라는 근거로

후보에서 제외시켰습니다.

근거없는 판단이 만든 수익 차이

유명한 2개 단지를 예로 들어볼까요? 

동래삼정그린코아포레스트('이하 동삼포) 는 사직생활권 안에서는 다소 외진느낌이지만,

달북초 , 온천중을 단지내에 품고있고 사직쌍용예가 학원가를 누릴 수 있는

가성비 준신축입니다.

반대로 거제센트럴자이('이하 거센자)는 상대적으로 언덕이 덜하고

거제생활권에서 꽤 선호도가 높은 단지인데요,

이사벨중 뿐만 아니라 여명/내성중까지 배정받을 수 있으며

사직-거제생활권 평지의 학원가를 누릴 수 있습니다.

즉, 거센자가 동삼포보다 가치가 높으며

같은 평형, 같은 투자금이라면 우선순위로 볼 수 있습니다.

작년초(25.1~2월) 2개단지의 시세는 위와 같았는데요,

[동삼포 84] 4.8/3.2 → 투자금 1.6억

[거센자 59] 5.3/3.6 → 투자금 1.7억

이 때, 무조건 84라는 편견을 갖고 있었고

가치는 좋지만 평형이 작기에 동삼포를 선택했다면

어떤 결과를 가져왔을까요?

같은 투자금이었지만, 

거센자의 경우 투자금만큼의 수익 (90%)을 벌었고,

동삼포는 좋은 성과지만 투자금의 40%정도의 수익을 벌었습니다.

결국 본질은 가치입니다.

열반기초반에서 저환수원리를 배웠습니다.

저는 작년 부산을 임장하면서 

단지에 대한 “저환수원리”만 따져봤던 것 같습니다.

다만, 저환수원리를 따지기 전에

“가치”가 판단되어야 하고

2개단지라면 어떤게 더 가치있는지에 대한

답을 내야 합니다. 

그리고 이 답은 우리가 하고있는

임장과 임보에 있다고 믿어야 합니다.

거센자가 동삼포보다 생활권, 생활권 내 단지위상 자체가 높기에

동삼포 84 vs 거센자 59 와 같은 방식으로 비교해보아도

거센자에 대한 수요를 파악했기에 결론지을 수 있는데요,

임장과 임보 속에서 위와같은 결론을 냈음에도

“그래도 30평대지..”라는 생각으로 동삼포를 1등으로 뽑았던 그때가 기억이 납니다.

지금에 와서는 

매주 멀리까지 가서 동료들과 함께하는 임장

밤새워가며 우리가 작성하는 임장보고서등이

정말 의미있고 믿어야한다는 것을 깨닫게 되는 것 같습니다.

즉, 지방에서도 더좋은 59를 골라낼 눈이 있다면

같은시기 , 같은 투자금으로 자산을 쌓았더라도

지금의 수익을 넘어 더 좋은 갈아타기를 할 수 있는

발판이 될 것입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.