안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
월부학교 3강은 오렌지하늘 튜터님의 10억 달성으로 가는 갈아타기 전략에 대해서 배웠습니다. 그동안, 월학 강의에서 자주 나왔던 내용이었는데요. 이번에는 감정 이입이 왠지 모르게 더 잘되었던 거 같습니다. 상승장, 하락장 갈아타기 장단점과 갈아타기할 때 전략에 대해서 구체적으로 알려주셔서 더 와닿았던 거 같습니다.
배운점과 적용점을 정리하며 후기를 남깁니다.
PART1. 매도기준
- 하락장 갈아타기는 좋은 자산이 저렴해진 상태에서 기회를 줌
- 상승장 갈아타기는 상급지 조정 받고 덜 오른 지역 가격 상승하며 오를 때 가격 차이가 줄어들며 기회를 줌
- 매도기준은 2년이상 보유 & 세입자 만기 시점을 기본으로 함
- 수익과 갈아타기 단지 있을 때, 수익 없으나 기회비용이 더 좋은 단지, 리스크가 있을 때
이번에 새롭게 알게된 내용은 상승장 갈아타기입니다. 하락장뿐만 아니라 상승장에도 갈아타기할 수 있는 방법에 대해서 배웠는데요. 딱 지금 같은 시기인 상급지는 조정을 받고 하급지의 가격이 뒤따라 오르는 시장이라는 걸 알게되었습니다. 월부학교를 수강하면서도 지금 당장 서울/수도권 투자를 못하기 때문에 조금은 등한시 했음을 반성합니다. 이번 강의를 들으면서 나는 정말로 자산을 늘리고 싶은 간절한 마음이 있는 것인지에 대해서 다시 한번 생각 할 수 있었습니다.
또한, 단순히 자산을 늘리고자 하는 욕신만이 아니라 어떤 기준을 갖고 매도를 하고 매수를 해야 하는지도 배울 수 있었는데요. 먼저, 2년이상 보유하고 세입자 만기 시점을 기본으로 해야하는 기준을 세울 수 있었습니다. 이 기준을 토대로 수익과 기회비용을 검토해서 갈아탈 단지를 확인해야 하는데 그저 돈 벌 수 있는 자산으로 갈아타야 한다는 관점만 가지고 있었음을 알게 되었습니다.
이번학기 투자 포트폴리오를 작성하며 현재 내 자산 현황에 대한 파악과 갈아탈 단지에 대한 명확한 기준이 없었음을 반성하며 TOP3에 명확하게 갈아탈 수 있는 단지를 뽑는 것에 최선을 다하겠습니다.
적용 : 5월 TOP3 튜터님이 인정할 수 있는 단지 뽑기
PART2. 실전 매도 방법
- 매도가격 설정, 세입자 연락 및 집 내놓기, 가격 및 조건 협상
- 시장상황, 주변단지상황, 내단지 상황 파악하기
매도가 설정 순서
→ 상급지 시세를 먼저 보고 기존 매전 차 계산하기
→ 나랑 비슷한 수준의 단지 가격을 봄. 주변 A, B 단지 수리 컨디션과 가격 비교
→ 제일 부족한 단지를 보고 기준을 잡기
- 집이 잘 안팔릴 때는 다양한 플랫폼에 등록하기, 상태/조건 업그레이드, 중개비 +@
이번 파트에서 새롭게 배운점은 매도가 설정이었습니다. 지금까지 매도가 기준을 내가 보유한 단지 기준 혹은 비슷한 수준의 단지만을 기준으로 했습니다. 하지만, 이번 강의에서 해당 지역의 랜드 마크와 내 단지보다 조금 덜 좋은 단지까지 확인해서 매도가를 설정하는 방법을 배웠습니다.
전세가를 설정 할 때만 이런 기준을 적용했는데 매도가를 설정할 때도 이정도의 디테일함과 정성이 있어야 함을 배우며 현재 제가 보유한 매물들의 매도가를 다시 한번 설정해 보고 부동산에도 얼마에 매도 되는지 파악을 하도록 하겠습니다.
적용 : 현재 보유한 매물 배운대로 매도가 설정하기
PART3. 갈아타기 의사결정
- 갈아타기 잘하는 사람은 준비된 사람
- 앞마당 관리: 매수 가능한 매물 최소 3개이상 쥐고 있기
- 비교평가: 전고점이 아니라 단지 가치를 기반으로 비교평가
- 상황검토: 시장과 내 상황에 맞게 실거주 or 투자 검토
첫번째, 두번째에 이어 세번째 파트를 들으면서 그 동안 매수 관점에만 꽂혀있었고 시간이 지나면 단순히 자산이 상승할 거라고 안일한 생각을 가지고 있었음을 알게 되었습니다. 단순히, 자산을 매수하고 오를 때까지 기다리는 게 아니라 운영하고 증식하는 부분에 더 초점을 맞춰야 함을 배울 수 있었습니다.
특히, 갈아타기 의사 결정에 있어 최근에 실거주 관점이 추가 되면서 기존 투자 방식 외에 더 좋은 자산을 살 수 있는 기회를 만들 수 있다는 것도 의미가 있었습니다. 저는 지방에 거주하고 종잣돈이 적다는 이유로 단순히 규제 지역 실거주가 어렵다고 생각했는데요. 현실적으로 맞는 이야기지만 지금은 안된다면 언제 할 수 있을지에 대한 관점이 아예 없었습니다. 이번 강의를 통해 단순히 1~2년의 시간을 예상하는 것이 아닌 비전보드에 목표한 금액에 맞게 갈아타기 전략을 구상하고 목표에 부합하는 의사결정과 행동을 해야 함을 배울 수 있었습니다.
적용 : 포트폴리오 10억 달성 기준에 맞게 재작성하기
마지막으로 오하 튜터님이 말씀해 주신 월부학교에서 성장하는 법에 대한 내용을 통해 그동안 지친 마음을 회복하며 새로운 도전을 받을 수 있었습니다. 눈 딱 감고 한번 해보자의 연속이었던 투자의 여정. 그리고, why를 찾기 위해 발버둥쳤던 시간을 통해 튜터라는 영역까지 성장한 과정의 이야기를 들으며 단순히 좋은 환경에 있으면 누가 끌어주는 것이 아닌 스스로 앞서 나갈 수 있도록 생각하며 행동해야 함을 배울 수 있었습니다.
앞으로 봄학기 남은 기간 약 40일. 오하 튜터님이 알려주신 이 마음 갖고 다시 한번 정진해 나가겠습니다. 튜터님 귀한 가르침 감사합니다. ^^
