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실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
<챕터 1>
앞마당을 늘려야하는 이유는 무엇일까?
우리는 투자자다. 일반인처럼 돈 되는 정보를 따라다니며 내 돈을 몰빵하는 사람이 아닌
가치를 평가해서 가치대비 싼가격에 매수해서 수익을 보는 프로투자자다.
가치를 알고 비교평가 후 싼가격의 물건을 찾아서 나의 상황에 맞게
투자할 수 있는 1등을 찾아내는 능력을 키우는 것이 앞마당 만들기다.
잃지않는 투자자가 되기위해서는, 초보에서 중수로 그리고 고수로 하기위해서는
앞마당이 얼마나 많이 있냐에 달려있다.
초보자가 궁금하고 묻고싶은 질문을 속시원하게 설명해주시는 자모님!!
챕터 1에서는 앞마당이 어디까지의 행동을 앞마당이라고 하는지도 궁금했던 부분이였는데
확실히 알 수 있었던 시간. 그리고 정신교육 단디 된 시간이였습니다.
<챕터 2> 분위기 임장 (1)
분임을 할때는 지도를 보며 지금 내가 어디 있는지를 확인 할 것.
최대한 집중을 해서 눈에 담을 것.
- 수도권 분위기 임장 하는 법
*임장 전 : 나무위키로 주요 정보 확인-> 지적편집도로 상권확인-> 법정동 확인(카카오 맵)-> 동명 임장순서 정하기(아파트단지가 많은 곳부터) -> 분임루트 그리기 (차가 많이 다니는 큰 도로x, 단지와 상권사이로 루트짜기, 시작점과 끝지점 같게해서 왼쪽방향과 오른쪽 방향의 분위기를 함께 확인할수있도록..)
*중심지가 아닌 외곽 동네일지라도 생활권 연결되어 있으므로 모든 동네 분임필요.
2. 지방 분위기 임장 하는 법
*KTX역에서 접근 가능한 가장 핵심지 임장부터 시작.(그 동네 랜드마크 아파트가 있는 동네)
주요 상권과 주요 동네를 지나가도록 짠다.
지방의 경우 아파트가 몰려있는 택지지구도 가봐야한다.
*하나의 생활권이 형성될 정도로 규모 갖추지 않는 외곽 동네의경우는 분임불필요.
3.임장하면서 봐야할 것. ( 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 )
(1) 직장 -직장의 종류 (대기업,중소기업, 금융, 보험등)
직장의 규모(큰대로 양쪽으로 직장이 있는지, 한 두개의 기업이 있는지..)
-오피스 상권이 나올 경우 알만한 기업인지 확인.
<챕터 3> 분위기임장 (2)
(2)교통- 수도권은 중요업무지구(강남)와의 시간이 아주 중요.
주말 임장시 혼잡도를 체크할 수 없을때는 해당지역에 역 종류와 노선 종류를 익히는데 집중.
직접 시간을 내서 출퇴근 혼잡도를 확인해볼 것.
그 지역 사람들의 삶을 직접 체험한다고 생각하고 임장하기!
(3)학군- 초등학교, 중학교가 동네에 있는지..학원가 종류확인(+학업성취도율 + 초등학급당 학생수)
학원가가 유흥업소와 같이 있는지.. 학원들로만 구성됐는지..
임장시 초등학교가 나오면 초등학교를 끼고 돌아보기 (초등주변으로 어떤학원들이 있는지..)
(4)환경-백화점 없는곳은? 어디로 쇼핑을 가는지 확인. 백화점이 없다고 안좋은게 아님.
-백화점내부의 질적인 부분 확인 (1층에 어떤 샵들이 있는지.. 화장품만 있는지? 명품브랜드가 있는지?)
-상권의 종류를 확인하는 것이 제일 중요!!! (편의시설이 있는지 없는지)
-학원상권, 오피스상권, 유흥상권 구분.
-지도에 임장시 찍은 상권사진을 넣어서 만들기.
-아파트가 몰려있는 수도권 분당 VS 나홀로 신축이 있는 서울 한강뷰 아파트 -> 수도권 분당 WIN
-지방의 경우 (택지신축-> 아파트 많은 곳-> 나홀로 아파트)
-임장시 시간대별 이동연령대 확인.
-사람들이 좋아하지 비선호시설 (교도소, 군대등) 있다면 반드시 지도에 체크.
(5)공급- 새 아파트가 들어오는 위치,앞으로 들어오게 될 아파트의 세대와 위치가 어디인지 지도에 표시.
<챕터 4> 단지임장 :
*사람들이 그 단지를 좋아하는 이유 알기. 그 이유를 내 투자에 적용.
1.단지임장 루트 +임장다니면서 호갱노노,네이버 부동산 +사전임보와 시세지도확인.
2.선호 동네의 단지를 집중적 -> 모든 동의 선호단지를 집중적 -> 모든 동의 모든 단지 순으로..
3.단임루트: 바깥쪽에서 크게 돌고 안쪽으로 돌면서 동네의 모든 단지를 보려고 할 것.
4.체크리스트 :단지내부 - 연식, 동간거리, 조경, 단지관리 상태, 지하주차장 유무,
단지외부 - 역과의 거리, 주변편의시설, 학군, 주변정비확인. 언덕길.
5.지방의경우 신축 중에 단지가 잘 꾸며진 것을 선호. 수영장선호.
<챕터 5> 매물임장
투자할 수 있는 단지를 리스트업.
하락률, 전세가율보다 가치먼저 보고 그중에서 하락률, 전세가율이 좋은 것을 선택.
(1)단지선정
-전고점 대비 하락률 20~30% / 전세가율 60%이상 (지방 80%) / 입지+연식 좋은 것 부터 2,3개를 봄.
(2)매물예약
네이버 낮은가격순 -> 확인날짜체크(얼마나 오래된매물인가)->저층이라면 몇층인지?->입주가능일 확인.
(3) 부동산 방문
-공부가 아닌 실제투자한다고 생각하고 대화나누기
-1단계 : 매물 5개~10개 / 2단계: 매물 10개~ 15개 / 3단계: 매물 15개~25개
-내부에서 동선파악. 천장 결로 꼭 확인. 싱크대하부장 열어서 누수확인. 화장실변기 물내려보기, 조명확인.
-집에와서 매물들 정리필수!
<챕터 6> 첫 투자하기 위해 초보투자자가 가져야하는 자세
열중반을 수강하고, 두번째 수강인 실전준비반이다.
1강을 마무리하고 내가 진짜 투자자의 길로 들어선거구나..생각이 든다.
너바나님 너나위님을 비롯해 여러 멘토님들도 초보시절이 있다고 말씀하시며
그때의 실수와 고초를 들을때마다 용기가 났었는데
자음과모음님마저도 공감되는 초보시절
말씀해주신다. 이제 실전으로 투입되어야하는 상황에서 용기가 나지 않을 수 없다.
투자자가 되기 위한 삶을 살기 위해서 나는 어떻게 할것인가?
나 자신과의 타협을 제발 하지말자.
독.강.임.임.투.인!!!
투자에서는 꾸준함과 끈기가 똑똑한 사람을 이긴다고 하셨다.
아직은 서툴고 우왕좌왕하는 내모습이겠지만 꾸준함으로 극복 해보도록하자!
아직은 속독이 어려운 단계이지만 독서의 습관화하고 있는 내 모습은 신기하다.
막막했던 임장을 동료들과 함께 움직이며 배우고 알아가는 과정을 밟고 있다는 것이 신기하다.
멘토님들은 당연한 것이고 여러선배님들의 풍부한 지식과 노하우도 덤으로 배울 수 있는 것도 신기하다.
잡생각 따위는 날려버리는 타이트하게 움직일 수 밖에 없는 계획표를 따라가면서 드는 성취감도 신기하다.
열정적인 동료들과 선배들을 보면 정신이 번쩍들면서 반성하게 되는 이런 현상이 신기하다.
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