안녕하세요.
언젠가는 경제적 자유를 얻고
반짝 거리는 윤슬을 매일 보며
노후를 보내고 싶은 바다윤슬s 입니다.
실전반 2강에서는 진담튜터님께서 ‘순자산 10억으로 향하는 임장, 임보 그리고 비교평가’에 대해서 강의해 주셨습니다.
수요와 선호도 - 이것만 잘 판단하면 된다.
이제는 전고점이 의미 없는 시장입니다. 그리고 가격 자체로만 보지 않고 상대적 저평가를 해야 하는 시장입니다.
그렇기 때문에 지금은 ‘수요와 선호도’가 그 어느 때 보다도 중요한 시장입니다.
분위기 임장 후 가격을 보고 나의 생각이 바뀌면 안된다고도 말씀해 주셨습니다.
그렇게 되면 가치를 쫓는 것이 아니라 가격을 쫓아가는 사람이 되기 때문에 단순히 비싸니까 좋은거겠지 라고
생각하고 비싼 것만 살 수 있습니다.
분위기 임장은 동네의 분위기를 느끼고 오는 것이라고 생각했는데, 강의를 듣고 나니 안 봐도 될 것을 정해보는 시간이라는 것을 알 수 있었습니다.
지금 시장에서는 가장 가치 있는 것을 찾아내야 하는 시장이기 때문에 후순위의 기준을 먼저 잡고 있어야 합니다.
봐야 할 것보다는 ‘덜어야 할 것’에 집중하고, 그래서 사람들이 좋아할 지역일지를 계속 생각해야 한다.
모든 투자에서 가장 중요한 것은 ‘선호도 파악’
자산을 운영 한다는 것은 보유하고 수익을 낸다는 것을 의미한다.
좋은 자산을 산다는 것은 시장과 상관이 없어야 한다. 시장의 상황에 맞게 감당 가능한 범위 내에서 자산을 사면 된다.
지금까지 갈아타기를 할 때 매수할 단지에 대한 생각만 했던 것 같다.
하지만 그보다 먼저 내 물건에 가치에 대해 먼저 알아야 한다.
내 자산에 대한 메타인지가 되고 내 물건에 대해 객관적인 수요를 이해하고 있다면 충분히 지금의 물건보다 좋은 물건을 고를 수 있다.
모든 투자는 ‘가치, 가격, 비교평가’의 순서대로 해야 한다.
직장, 교통, 학군, 환경 편협하게 보지 않기
강남 접근성이 제일 중요한 투자 요소인 것 맞지만 유일한 것은 아닙니다.
7대 업무지구로의 접근성을 확인하고 그 중 하나의 업무지구와 확실하게 접근성이 좋다면,
강남과의 접근성이 멀지라도 확실한 수요로 이어지는 선호요소가 될 수 있습니다.
강남 1시간이지만 정작 출퇴근은 너무 어려울 거 같아 라는 생각으로 배제해 버리지 않고,
그 지역에 사는 사람이 되어서 어디로 출근하는 사람들이 여기 살고 싶어할까 라는 관점으로 바라봐야 합니다.
특히 교통 호재는 중심지에 멀어질수록 강력한 선호요소가 될 수 있습니다.
불편함이 개선되는 지역인 경우 가격에 큰 영향을 미칩니다.
어디를 얼만큼 빨리 갈 수 있는지, 얼만큼 편하게 가는지에 따라 수요와 선호도의 크기가 달라집니다.
주변 상권이 없고 단지 입구에 작은 상가 하나만 있는데? 그럼 상권 없는 거 아닌가?
생활권에 꼭 백화점이 대형 마트가 있어야만 좋은 생활권이 아닙니다.
병원, 슈퍼, 카페처럼 동네에서 편하게 이용할 수 있는 정도만 있어도 사람들은 크게 불편함을 느끼지 않습니다.
이것보다 중요한 건 거주지 주변에 안전하지 않다고 느끼는 상권이 있는지 여부입니다.
비교평가
비교평가는 단순이 매수하기 위해 더 좋은 단지를 고르는 것에 그치지 않고,
하락장에서 버틸 수 있는 근거를 만들어 줍니다.
매수의 근거가 있어야 하듯, 보유의 근거를 찾는 것이 곧 비교평가 입니다.
사람들이 불편해 하는 요소가 무엇인지 파악하고 그것을 사람들이 어느 정도 감안하고 거주를 선택할 수 있는 요소인지 알고 있어야 합니다.
비교평가의 핵심은 특정 선호요소를 고정해 놓고, 다른 요소에서의 차이점을 찾아 그 차이점에서의 선호요소를 파악하는 것입니다. 특히 지역간 비교평가의 경우 그 지역에서 핵심이 되는 투자 키워드를 파악하는 것이 중요합니다.
예를 들어 동대문구는 교통, 광진구는 학군이 중요한 선호요소이기 때문에 교통과 학군이 아닌,
가격을 기준으로 놓고 비교평가 한다거나 연식/세대수, 환경과 비교평가를 해야 합니다.
🎁 적용할 점
- 가치, 가격, 비교평가의 순서대로 투자하기
- 생활권별 투자 키워드 뽑아내기
- 시세지도에 직접(수기) 시세 올리기
- 갈아타기 모의투자 해보기
실전반 첫 수강, 지난주에 이어 2강도 너무나 감사하게 오프로 참석할 수 있었습니다.
1강에 이어 2강도 사실 모든 내용을 다 흡수하지는 못한 것 같습니다.
특히 비교평가 부분은 온라인이 올라오면 꼭 복습을 해야겠다는 생각을 했습니다.
그 동안 실준, 서투기를 반복하여 수강했지만 실전 강의가 진짜 액기스구나 라는 생각을 했습니다.
입지에 대한 강의는 열반기초반부터 시작하지만,
입지 가치가 이렇게나 많은 판단을 하게 만들 수 있다는 것이 정말 흥미로웠습니다.
그 동안은 두루뭉실하게 입지 가치를 판단했다면 이제는 한 단계 더 들어가서
정말 뾰족하게 투자로 연결지어 생각해야 한다고 생각했습니다.
너무나 좋은 강의 해주신 진심을담아서 튜터님 감사합니다. ❤️🫶
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