관련 강의
서울투자 기초반 - 내 돈으로 살 수 있는 서울.수도권 아파트 찾는 법
잔쟈니, 주우이, 진심을담아서, 자음과모음
안녕하세요 부의 그릇을 키워가는
투자자 새웅입니다.
서투기 1강은 11년 부동산 투자자
주우이 멘토님께서 강의를 맡아
현재 서울 시장 전반적인 흐름과
실거주와 투자 각각의 장단점 분석 및
앞으로의 투자자로써의 태도에 대해
되뇌일 수 있는 시간이였습니다.
강의에서 배운 내용 중 가장 인상 깊었던
서울&수도권을 매수한다는 의미에 대해
굵고 길게 리뷰해보려고 합니다.
저 역시 소액투자로 현재 2건의 거래를
완수할 수 있었는데요
(물론 한 건은 제 명의는 아니지만요)
둘 다 지방과 수도권 모두
치열한 비교를 통해 결정을 했지만
마지막에 지방의 매력적인 매물이
저의 맘을 흔들지 못했던 건 바로
'전저점'이였습니다.
지방의 소액투자를 할 경우
자칫 하락장을 맞이할 때
제가 정말 싸다고 생각했던 가격까지
떨어질 가능성이 있다는 건데요
그럼 본전 뽑은거 아닌가? 싶지만
돈은 인플레이션에 따라
가격이 변하지 않는다는 것 자체로
손해를 보고 있다고 생각할 수 있습니다.
하지만 서울&수도권 소액투자의 경우
현재 싼 구간이라고 한다면
절대 이 구간으로 복귀하지 않는다는걸
이전 시장을 통해 확인 할 수 있습니다.
물론 이건 이전 시장이고
앞으로의 시장은 다를 수 있겠지만
현재 시장 데이터로 본다면
다음 상승사이클 이후 하락장 때에
제가 산 가격만큼 빠지지 않는다는
확신이 있었기 때문에 매수를
결정할 수 있었습니다.
"장기간 보유하게 되면,
수도권의 경우 전저점 대비 2배 이하의
가격에 매수하면 잃지 않는다."
주우이 멘토님
주우이 멘토님께서 이런 말씀을
해주셨습니다.
'전저점 대비 2배'
자세한 내용은 강의를 통해 알 수 있지만
간단하게 설명하자면 한가지 조건이
필요합니다.
그건 전저점 대비 2배인 단지는
소액투자로 접근하기보다
가치성장투자인 단지라는 점입니다.
즉, 수도권 5급지에서
'전전 전저점'에서 '전 전저점'
까지 상승폭이 200%가 되는 단지는
보통 '가치성장투자'
즉, 팔지 않고 끝까지 보유해가는 단지일
확률이 높다는 것입니다.
이런 그래프를 지니고 있죠
수지의 구축 59이지만 12~13년
아파트 가격이 가장 낮았던 시절부터
23년 전저점까지 187% 상승하면서
최소 전저점인 6억 이하로 매수했다면
손해는 보지 않았을 거라는 의미죠
하지만 수도권5급지의 단지는 어떨까요?
같은 수지구 이지만 4.5급지 정도에 속한
죽전의 선호 구축 84 단지 그래프를 보면
13년 전저점 대비 23년 전저점까지
116%정도 상승함을 알 수 있습니다.
그럼 저흰 이렇게 예상할 수도 있겠죠
죽전과 같이 수도권 5급지 정도에 속하는
단지는 전저점 대비 100%는 올라가겠네
만약 전저점이 6억이라면
못해도 10년 뒤엔 12억이 될지도 모르겠다
라고 말이죠
6억이 12억이 가능할까요?
의구심이 드는건 당연할지도 모릅니다.
하지만 현재 이 단지 호가를 볼까요?
네 맞습니다. 방금 예시로 든 단지는
죽전역 역세권 현암동성2차입니다.
현재 호가는 5층 10.5억입니다.
제가 생각했던 전저점 목표가까지
1.5억남았네요
비싸보이나요?
그럴 수 있습니다.
하지만 현재 가격이 그렇다는 겁니다.
하지만 아쉽게도 제가 투자한 단지는
이것보다 더 낮은 단계의 단지입니다.
전저점까지의 상승폭을 한번 보면
같은 방식으로 접근해본다면
수도권 외곽 찐 5급지에서도
선호도가 밀리는 단지를 매수한다면
전저점끼리의 상승력은 약 50%정도
그렇다면 전저점이 4억이라면 50%인
2억이 상승한 매매가 6억 아래로
매수한다면 돈을 잃을 걱정은 하지
않아도 된다는걸 의미할 것입니다.
현재 이 단지도 5.5억까지 거래가 되어
전저점 부근까지 왔기에
그렇게 싼 상황은 아니라고 판단되네요
하지만 여전히 수도권에는
싼 단지들이 많이 있습니다.
아마도 이번달에 제가 임장할
덕양구가 대표적일 것 같은데요
앞으로 100%까지 충분히 올라가겠지만
현재 10% 정도 상승한 채 머물고 있는
역세권 구축 선호단지가
열심히 관심을 가져달라고
손을 흔들고 있습니다.
어떤가요?
당장 달려가고 싶지 않으신가요?
#새웅 #월급쟁이부자들 #수강후기 #서울투자기초반
