안녕하세요 꾸준한 투자자 주토입니다
이번 강의에서는 선호도와 수요를 중심으로 입지분석과 비교평가를 어떻게 바라봐야 하는지 배울 수 있었습니다
예전처럼 아무거나 사도 오르는 시장이 아니라,
애매한 단지들 사이에서 “무엇이 더 좋은가”를 구분할 수 있어야 하는 시기라는 말이 가장 와닿았습니다
[입지분석]
인상깊었던 부분은 입지를 단순히 급지나 가격으로 보는게 아니라
직장, 교통, 환경, 학군 안에서 사람들이 왜 여기 살고싶어하는지를 설명해주셨던 점입니다
특히 직장 수요를 보는 관점이 많이 정리되었습니다
서남권 사례를 보며 단순 교통호재가 아니라 “이 지역 사람들은 어디 일자리에 의존하는가”를 봐야한다는 점이 인상깊었습니다
석수역푸르지오와 안양삼성래미안을 비교하며
단순 전고점보다 강남 판교 방향 수요가 더 중요할 수 있다는 점,
DMC호반베르디움처럼 특정 업무지구를
압도적으로 빠르게 갈 수 있는 단지의 가치도 다시 생각해보게 되었습니다
또 역세권은 단순 거리가 아니라 직접 걸어보며 느껴지는 체감이 중요하다는 점,
출근시간 10~15분 차이가 삶의 질에 크게 영향을 준다는 부분도 기억에 남았습니다
환경에 대한 설명도 인상깊었습니다
좋은 환경은 화려한 상권보다 빵 사고 커피 마시고 공원 산책하는 안정적인 일상이 가능한 곳이라는 점, 그리고 결국 환경은 “지나가는 사람들이 바뀌는 것”이라는 표현이 기억에 남았습니다
학군 역시 단순 학업성취도가 아니라 부모의 직주근접과 생활환경이 받쳐줘야 유지될 수 있다는 점도 와닿았습니다
>> 입지별 15가지 내용들 임장보고서에 넣어놓고 해당 임장지 주요 입지 적용하기
>> 직관을 말로 설명하는 연습하기
[비교평가]
땅 가치를 파악할 수 있던 지역간 비교평가 부분이 기억에 남았습니다
땅 레벨이 2-3급지 이상 차이나는데 구축과 신축 가격이 비슷하다면
결국 상급지 땅 가치가 더 크게 작동할 가능성이 높다는 점,
독립문극동과 인창어반포레 사례처럼 구축이어도 실수요와 직장 접근성이 강하면
전세가가 받쳐준다는 부분이 인상깊었습니다
반대로 급지 차이가 크지 않다면 상품성과 투자세팅도 중요하다는 점도 배울 수 있었습니다
구리와 부천 사례처럼 좋은 단지와 좋은 투자는 다를 수 있고,
결국 투자에서는 전세가와 투자금 회수까지 함께 봐야한다는 생각이 들었습니다
또 신도림, 북아현, 청량리처럼 급지를 뛰어넘는 생활권과 상품이 있다는 점도 흥미로웠습니다
단순 급지표로만 설명되지 않는 선호도가 있고, 사람들이 매도 후 강남을 생기는 단지들은
결국 급지를 뛰어넘는 수요를 만들 수 있다는 점이 기억에 남았습니다
이번 강의는 제가 모호하게 알고있던 입지분석을 훨씬 더 디테일하게 정리해주는 느낌이었습니다
평소에도 “선호도”에 대한 직관적인 느낌은 있었지만
왜 그런지를 설명하기는 어려웠는데,
이번 강의를 통해 직장, 교통, 환경, 학군, 땅, 상품성 같은 요소로 하나씩 말로 풀어낼 수 있게 된 느낌이었습니다
앞으로 임장과 비교평가를 할 때도 단순히 가격 흐름만 보는게 아니라, 이 단지가 어떤 수요를 받을 수 있는지, 사람들이 왜 여기 살고싶어할지를 더 깊게 고민하며 적용해보려 합니다
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