지금 시장에서 임장보고서에 놓치지 말아야 할 “000” [해적왕]

안녕하세요 😊

인생이란 위대한 항로에서

원피스를 찾아 항해 중인 해적왕 입니다😁

요즘 시장 분위기가 참 다이나믹 합니다.

5.9까지 다주택자 양도세 완화 종료가 됨에 따라

다주택자의 매물이 증가함과 동시에

가격 구간대별로 대출 규제가 이루어 지면서

같은 지역, 심지어 같은 생활권 안에서도 분위기가 완전히 다른 현장을 경험하게 됩니다.

어떤 단지는 매물 하나 뜨면 바로 전화 돌고
중개사무소에 사람들이 계속 들어오고,

어떤 단지는 급매가 나와도 조용~합니다.

처음에는 저도
“결국 가치와 가격만 보면 되는 거 아닌가?”
생각했는데,

최근 임장을 다니면서 느낀 건
현장의 분위기 자체가 ‘수요와 선호도’라는 사실이었습니다.

그리고 이건
투자에서 저희가 놓치지 말아야 할 

정말 중요한 힌트가 된다는 사실입니다.

그래서 오늘은

저희가 놓치기 쉬운 현장의 “분위기”에 대해 생각을 나눌려고 합니다.

현장의 분위기가 곧 수요와 선호도 입니다!

예전에는
매물리스트에 가격, 층, 방향, 수리상태, 임차여부, 임대만료기간 등

물건에 대한 상황과 특징에 집중을 하였습니다.

그러다 지난 2월 실전반에서 포도링🍇 튜터님과 함께한

튜터링 데이에서 제가 현장의 분위기를 놓치고 있음을 

알게 되었습니다!

같은 수도권 비규제 지역이라고 해도 분위기가 다릅니다.

같은 지역이라고 해도 생활권 별로,

심지어 같은 생활권 내에서도 단지별로 현장의 분위기가 다른데,

이를 꼼꼼하게 기재해야 합니다.

왜냐면 이것이 현재 시장에서 수요이고 선호도이기 때문입니다.

가격과 가치가 비슷하다면,

분위기가 더 뜨거운 곳이 바로 우선순위가 될 수 있습니다.

- 포도링🍇 튜터님-

이때 머리가 띵 하면서,

그동안 전임과 매임을 하면서 같은 지역에서도

완전히 다른 분위기가 있었다는 것을 떠올리며,

이 부분을 완젼히 놓치고 있었음을 깨우쳤습니다.

심지어 저는 최근 비규제 지역 임장에서

가격, 가치, 투자금이 비슷했던 두 단지 중
현장 분위기가 훨씬 뜨거웠던 단지를 두고도,

중개사님께서 여유 있게 모든 물건을 보여주시던
조용한 단지를 더 좋게 보고 있었습니다.

그때 문득
“지금 시장에서는 이 분위기 자체가 수요인데…”
라는 생각이 들며 정신이 번쩍 들었습니다.

검토했던 지역은 수도권 비규제 지역인 경기도 만안구!

A단지는 석수생활권 15년식 300세대 이하인 브랜드 준신축 단지!

역세권이지만 생활권 끝에 붙어 있어 가는 길이 한적한 단점이 있었던 단지입니다.

B단지는 안양생활권 21년식 300세대 이하인 생소한 브랜드 신축 단지!

전용면적이 72이지만 나름 평촌 코앞에 있는 신축 단지입니다.

당시 비교평가에서 정말 헷갈렸지만

지역내 생활권 선호도가 더 높고

평촌과 생활권을 공유하는 장점이 있는 B단지를 조금더 선호도가 높다고 판단하는 상황이었습니다.

하지만 당시 매임시 분위기를 떠올려 보면

전혀 반대의 판단을 하고 있다는 것을 깨달았습니다 ㅜㅜ

A단지의 당시 매임시 분위기는

투자자들의 관심이 많아 매임 예약이 쉽지 않았음은 물론,

당일만해도 많은 팀이 방문 할 정도로 핫한 분위기였습니다.

반면에

B단지의 경우 매임 예약도 매우 수월했고,

현장에서 요청하지 않은 물건까지 보여주셨고,

매도자들의 적극적인 브리핑이 있었는데

이를 관과 했던 것입니다.

3달이 지난 지금 복기를 해보면 

A단지는 저가매물 소진 이후 최근 7.9억까지 거래가 되었고

B단지는 3월에 제가본 가격보다 낮은 가격으로 거래 된 2건 이후 4월 거래가 전무합니다.

만약 투자로 연결되었다면 아쉬운 결정이 되었을 상황입니다.

최근 서울 4급지 시장에서 기묘한 경험

최근 서울 4급지 임장시에는

아주 진귀한 경험을 하였습니다.

현재 KB시세 기준 15억으로

대출의 총액이 6억에서 4억으로 줄어듬에 따라

15억을 초과하는 언저리에 있는 단지들의 분위기와

15억 이하의 단지들의 분위기는 확연히 달랐습니다.

15억 이상의 단지들은 물건을 정말 쉽게 쉽게 볼수 있었지만,

15억 이하의 단지들!

특히 10억대 매물들의 예약을 잡는 것이 매우 어려웠고,

겨우 예약한 단지들도 매임 직전 약정이 체결되었다는 연락으로 취소 되는 상황이 발생하였습니다.

특히, 사진과 같이

10억대 매물을 보기 위해 7팀이 줄을 서서 동시에 보다가

다음 매물인 11억대 매물로 이동할때 저를 제외한 모든 분들이 사라지는 진귀한 상황!!

해적왕

“사장님 저분들은 왜 안보고 가시나요?”

부사님

“예산때문이지,

다들 대출 최대한 끌어모을 수 있는게 10억 언저리인데

11억은 감당이 안된다네~“

이 경험으로 현재 학교 스승님이신 🎯적튜님께서 말씀하신

실거주자들의 소득수준을 역산으로 한 감당가능한 매매가 수준에 대한 파악도

매우 중요하다는 사실을 몸소 깨우칠 수 있었습니다.

분위기를 기록하는 것은 ‘수요와 선호도의 흔적’입니다

상기 경험들을 통해 저는 요즘
현장의 분위기를 그냥 감정으로 보지 않습니다.

그건 결국
현장에서 드러나는 수요와 선호도라고 생각합니다.

우리는 매수를 검토할 때 매도까지 검토를 해야합니다.

현장 분위기가 뜨거운 곳은
결국 매도시에도 우선적으로 사람들이 찾을 확률이 높습니다.

특히 지금처럼
시장이 선별적으로 움직이는 시기에

선호도 파악이 더 중요하다고 느꼈습니다.

투자를 검토하다 보면
비슷한 가격, 비슷한 가치의 단지 사이에서
마지막 선택이 어려울 때가 있습니다.

그럴 때 숫자만 보면
결론이 안 날 때가 있습니다.

그런데 그 순간
임장 때 적어둔 분위기를 다시 보면
의외로 답이 보일 수 있습니다.

• 어디가 더 사람 많았는지
• 어디가 더 매임 잡기가 힘들었는지
• 현장에서 부사님들의 전화가 얼마나 울리는지
• 심지어 같은시간에 여러팀이 한번에 몰려서 집을 보는지

결국 돈의 흐름은
사람이 몰리는 곳으로 가니까요 😊

그래서 저는 이렇게 기록합니다

요즘 제 임장보고서에는
반드시 아래 내용을 남깁니다.

✔ 현장 분위기

• 한산 / 활발 / 과열
• 급매 빠지는 속도
• 최근 거래 분위기
• 여러팀 줄서기 여부
• 실거주 또는 투자자 비율

이런 정성적 요소들이 최종 투자 판단에 큰 도움이 될 것입니다.

현재 매수가격과 전고점 등 정량적 지표도
당연히 중요합니다.

하지만 결국
사람이 몰리는 곳을 읽는 것 또한
투자에 매우 중요한 정성적 지표임을 잊지 않으셨으면 합니다^^